三、注冊資本與投資總額
房地產(chǎn)開發(fā)合作企業(yè)通常是具備法人資格的有限責(zé)任公司，因此合作各方應(yīng)同時受我國公司法及外商投資法律關(guān)于注冊資本和投資總額方面規(guī)定的約束。通常來說，投資總額指合作項目所需要的全部投入額，包括土地及其開發(fā)成本、項目建造成本、合作公司運(yùn)作成本及相關(guān)稅費(fèi)等，而注冊資本則僅占投資總額的一定比例。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，由于資金投入量大，因此注冊資本往往僅占投資總額的小部分。
合作方對合作公司的注冊資本以外的投資在法律上應(yīng)如何定性，頗成問題。一般來說，股東注冊資本以外的投資應(yīng)屬股東貸款性質(zhì)，合作公司應(yīng)在其將來的經(jīng)營收益中予以償還，并可作為開發(fā)成本列支。合作公司破產(chǎn)或因其他原因清算時，該部分應(yīng)認(rèn)定為公司負(fù)債而非股東權(quán)益。但由于中外合作經(jīng)營企業(yè)的契約型合作的特點(diǎn)，雙方可能在合作合同中作出特別約定，或雖未作特別約定，但從其約定可得出合作一方不得就其注冊資本以外的投資主張債權(quán)的結(jié)論。在不違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，此種條款應(yīng)屬有效條款。如合作合同約定，全部投資總額由一方投入，雙方按約定比例以實物分成的方式分配項目全部收益，在此種合作模式下，很難將資金投入方超出注冊資本的投資視作其對合作公司的債權(quán)。
現(xiàn)實中，由于商品房預(yù)售制度的存在，在項目開發(fā)到一定程度后，可以通過預(yù)售方式籌集建設(shè)資金，因此資金投入方可能不需要足額投入合同約定的投資總額中注冊資本以外的部分即可完成項目開發(fā)。在此情況下，另一方是否可追究其違約責(zé)任，頗值商榷。理論上，合同應(yīng)當(dāng)信守，殆無疑義，但如其不履行無損于合同目的的實現(xiàn)，或其不履行在經(jīng)濟(jì)上并無意義，則強(qiáng)制要求其履行在法律上應(yīng)沒有必要。我們認(rèn)為，股東的注冊資本投入義務(wù)與注冊資本以外的投資義務(wù)在法律上的地位并不完全相同?！豆痉ā返?5條第2款規(guī)定：“股東不按照前款規(guī)定繳納所認(rèn)繳的出資，應(yīng)當(dāng)向已足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任”，此處的“出資”應(yīng)理解為注冊資本的出資。對注冊資本以外的投資，只要不影響項目的開發(fā)建設(shè)，對合作公司與合作對方?jīng)]有造成損失，追究資金投入方的違約責(zé)任在法律上沒有必要。此外，由于注冊資本以外投資的法律性質(zhì)通常為股東貸款，是合作公司的對外負(fù)債，因此即使強(qiáng)制資金投入方履行了這部分出資義務(wù)，他也可以請求合作公司從經(jīng)營收益償還（合作合同可約定該部分資金的利息），這樣反而會增加合作公司的資金運(yùn)作成本，對各方均屬不利益。
房地產(chǎn)開發(fā)合作企業(yè)通常是具備法人資格的有限責(zé)任公司，因此合作各方應(yīng)同時受我國公司法及外商投資法律關(guān)于注冊資本和投資總額方面規(guī)定的約束。通常來說，投資總額指合作項目所需要的全部投入額，包括土地及其開發(fā)成本、項目建造成本、合作公司運(yùn)作成本及相關(guān)稅費(fèi)等，而注冊資本則僅占投資總額的一定比例。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，由于資金投入量大，因此注冊資本往往僅占投資總額的小部分。
合作方對合作公司的注冊資本以外的投資在法律上應(yīng)如何定性，頗成問題。一般來說，股東注冊資本以外的投資應(yīng)屬股東貸款性質(zhì)，合作公司應(yīng)在其將來的經(jīng)營收益中予以償還，并可作為開發(fā)成本列支。合作公司破產(chǎn)或因其他原因清算時，該部分應(yīng)認(rèn)定為公司負(fù)債而非股東權(quán)益。但由于中外合作經(jīng)營企業(yè)的契約型合作的特點(diǎn)，雙方可能在合作合同中作出特別約定，或雖未作特別約定，但從其約定可得出合作一方不得就其注冊資本以外的投資主張債權(quán)的結(jié)論。在不違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，此種條款應(yīng)屬有效條款。如合作合同約定，全部投資總額由一方投入，雙方按約定比例以實物分成的方式分配項目全部收益，在此種合作模式下，很難將資金投入方超出注冊資本的投資視作其對合作公司的債權(quán)。
現(xiàn)實中，由于商品房預(yù)售制度的存在，在項目開發(fā)到一定程度后，可以通過預(yù)售方式籌集建設(shè)資金，因此資金投入方可能不需要足額投入合同約定的投資總額中注冊資本以外的部分即可完成項目開發(fā)。在此情況下，另一方是否可追究其違約責(zé)任，頗值商榷。理論上，合同應(yīng)當(dāng)信守，殆無疑義，但如其不履行無損于合同目的的實現(xiàn)，或其不履行在經(jīng)濟(jì)上并無意義，則強(qiáng)制要求其履行在法律上應(yīng)沒有必要。我們認(rèn)為，股東的注冊資本投入義務(wù)與注冊資本以外的投資義務(wù)在法律上的地位并不完全相同?！豆痉ā返?5條第2款規(guī)定：“股東不按照前款規(guī)定繳納所認(rèn)繳的出資，應(yīng)當(dāng)向已足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任”，此處的“出資”應(yīng)理解為注冊資本的出資。對注冊資本以外的投資，只要不影響項目的開發(fā)建設(shè)，對合作公司與合作對方?jīng)]有造成損失，追究資金投入方的違約責(zé)任在法律上沒有必要。此外，由于注冊資本以外投資的法律性質(zhì)通常為股東貸款，是合作公司的對外負(fù)債，因此即使強(qiáng)制資金投入方履行了這部分出資義務(wù)，他也可以請求合作公司從經(jīng)營收益償還（合作合同可約定該部分資金的利息），這樣反而會增加合作公司的資金運(yùn)作成本，對各方均屬不利益。