三、注冊(cè)資本與投資總額
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)通常是具備法人資格的有限責(zé)任公司，因此合作各方應(yīng)同時(shí)受我國(guó)公司法及外商投資法律關(guān)于注冊(cè)資本和投資總額方面規(guī)定的約束。通常來(lái)說(shuō)，投資總額指合作項(xiàng)目所需要的全部投入額，包括土地及其開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目建造成本、合作公司運(yùn)作成本及相關(guān)稅費(fèi)等，而注冊(cè)資本則僅占投資總額的一定比例。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，由于資金投入量大，因此注冊(cè)資本往往僅占投資總額的小部分。
合作方對(duì)合作公司的注冊(cè)資本以外的投資在法律上應(yīng)如何定性，頗成問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，股東注冊(cè)資本以外的投資應(yīng)屬股東貸款性質(zhì)，合作公司應(yīng)在其將來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益中予以?xún)斶€，并可作為開(kāi)發(fā)成本列支。合作公司破產(chǎn)或因其他原因清算時(shí)，該部分應(yīng)認(rèn)定為公司負(fù)債而非股東權(quán)益。但由于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的契約型合作的特點(diǎn)，雙方可能在合作合同中作出特別約定，或雖未作特別約定，但從其約定可得出合作一方不得就其注冊(cè)資本以外的投資主張債權(quán)的結(jié)論。在不違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，此種條款應(yīng)屬有效條款。如合作合同約定，全部投資總額由一方投入，雙方按約定比例以實(shí)物分成的方式分配項(xiàng)目全部收益，在此種合作模式下，很難將資金投入方超出注冊(cè)資本的投資視作其對(duì)合作公司的債權(quán)。
現(xiàn)實(shí)中，由于商品房預(yù)售制度的存在，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到一定程度后，可以通過(guò)預(yù)售方式籌集建設(shè)資金，因此資金投入方可能不需要足額投入合同約定的投資總額中注冊(cè)資本以外的部分即可完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在此情況下，另一方是否可追究其違約責(zé)任，頗值商榷。理論上，合同應(yīng)當(dāng)信守，殆無(wú)疑義，但如其不履行無(wú)損于合同目的的實(shí)現(xiàn)，或其不履行在經(jīng)濟(jì)上并無(wú)意義，則強(qiáng)制要求其履行在法律上應(yīng)沒(méi)有必要。我們認(rèn)為，股東的注冊(cè)資本投入義務(wù)與注冊(cè)資本以外的投資義務(wù)在法律上的地位并不完全相同?！豆痉ā返?5條第2款規(guī)定：“股東不按照前款規(guī)定繳納所認(rèn)繳的出資，應(yīng)當(dāng)向已足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任”，此處的“出資”應(yīng)理解為注冊(cè)資本的出資。對(duì)注冊(cè)資本以外的投資，只要不影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)合作公司與合作對(duì)方?jīng)]有造成損失，追究資金投入方的違約責(zé)任在法律上沒(méi)有必要。此外，由于注冊(cè)資本以外投資的法律性質(zhì)通常為股東貸款，是合作公司的對(duì)外負(fù)債，因此即使強(qiáng)制資金投入方履行了這部分出資義務(wù)，他也可以請(qǐng)求合作公司從經(jīng)營(yíng)收益償還（合作合同可約定該部分資金的利息），這樣反而會(huì)增加合作公司的資金運(yùn)作成本，對(duì)各方均屬不利益。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)通常是具備法人資格的有限責(zé)任公司，因此合作各方應(yīng)同時(shí)受我國(guó)公司法及外商投資法律關(guān)于注冊(cè)資本和投資總額方面規(guī)定的約束。通常來(lái)說(shuō)，投資總額指合作項(xiàng)目所需要的全部投入額，包括土地及其開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目建造成本、合作公司運(yùn)作成本及相關(guān)稅費(fèi)等，而注冊(cè)資本則僅占投資總額的一定比例。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，由于資金投入量大，因此注冊(cè)資本往往僅占投資總額的小部分。
合作方對(duì)合作公司的注冊(cè)資本以外的投資在法律上應(yīng)如何定性，頗成問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，股東注冊(cè)資本以外的投資應(yīng)屬股東貸款性質(zhì)，合作公司應(yīng)在其將來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益中予以?xún)斶€，并可作為開(kāi)發(fā)成本列支。合作公司破產(chǎn)或因其他原因清算時(shí)，該部分應(yīng)認(rèn)定為公司負(fù)債而非股東權(quán)益。但由于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的契約型合作的特點(diǎn)，雙方可能在合作合同中作出特別約定，或雖未作特別約定，但從其約定可得出合作一方不得就其注冊(cè)資本以外的投資主張債權(quán)的結(jié)論。在不違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，此種條款應(yīng)屬有效條款。如合作合同約定，全部投資總額由一方投入，雙方按約定比例以實(shí)物分成的方式分配項(xiàng)目全部收益，在此種合作模式下，很難將資金投入方超出注冊(cè)資本的投資視作其對(duì)合作公司的債權(quán)。
現(xiàn)實(shí)中，由于商品房預(yù)售制度的存在，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到一定程度后，可以通過(guò)預(yù)售方式籌集建設(shè)資金，因此資金投入方可能不需要足額投入合同約定的投資總額中注冊(cè)資本以外的部分即可完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在此情況下，另一方是否可追究其違約責(zé)任，頗值商榷。理論上，合同應(yīng)當(dāng)信守，殆無(wú)疑義，但如其不履行無(wú)損于合同目的的實(shí)現(xiàn)，或其不履行在經(jīng)濟(jì)上并無(wú)意義，則強(qiáng)制要求其履行在法律上應(yīng)沒(méi)有必要。我們認(rèn)為，股東的注冊(cè)資本投入義務(wù)與注冊(cè)資本以外的投資義務(wù)在法律上的地位并不完全相同?！豆痉ā返?5條第2款規(guī)定：“股東不按照前款規(guī)定繳納所認(rèn)繳的出資，應(yīng)當(dāng)向已足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任”，此處的“出資”應(yīng)理解為注冊(cè)資本的出資。對(duì)注冊(cè)資本以外的投資，只要不影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)合作公司與合作對(duì)方?jīng)]有造成損失，追究資金投入方的違約責(zé)任在法律上沒(méi)有必要。此外，由于注冊(cè)資本以外投資的法律性質(zhì)通常為股東貸款，是合作公司的對(duì)外負(fù)債，因此即使強(qiáng)制資金投入方履行了這部分出資義務(wù)，他也可以請(qǐng)求合作公司從經(jīng)營(yíng)收益償還（合作合同可約定該部分資金的利息），這樣反而會(huì)增加合作公司的資金運(yùn)作成本，對(duì)各方均屬不利益。