第二節(jié) 征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍
土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
(一)征稅范圍的一般規(guī)定
1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權(quán)的出讓方是國家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權(quán)在土地一級市場上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。
2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。
3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。
(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。
(二)具體規(guī)定
有關(guān)事項
是否屬于征稅范圍
1.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營
1.凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，征
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，征
3.投資聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征
4.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免
2.合作建房
1.建成后自用，暫免
2.建成后轉(zhuǎn)讓（包括合作建房雙方之間的轉(zhuǎn)讓），征
3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
暫 免
4.房地產(chǎn)交換
1.單位之間換房，征
2.個人之間互換自住房免征
5.房地產(chǎn)抵押
抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征
6.出租
不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）
7.房地產(chǎn)評估增值
不征（無收入）
8.國家收回房地產(chǎn)權(quán)
不 征
9.轉(zhuǎn)讓、抵押、置換
征（參見教材214頁）
【例題·單選題】下列各項中，應(yīng)征收土地增值稅的是( )。
A.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
B.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)
C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)
D.通過民政部門贈送給社會公益事業(yè)的房地產(chǎn)
[答疑編號1081030101]
『正確答案』C
『答案解析』個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)可以免征土地增值稅;兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn),暫免土地增值稅;通過民政部門贈送給社會公益事業(yè)的房地產(chǎn)，是贈與中的不征收土地增值稅贈一種情況。
【例題·多選題】下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的有( )。
A.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
B.出讓國有土地使用權(quán)
C.轉(zhuǎn)讓地上建筑物產(chǎn)權(quán)
D.轉(zhuǎn)讓地上附著物產(chǎn)權(quán)
E.轉(zhuǎn)讓(獨立)地下建筑物產(chǎn)權(quán)
[答疑編號1081030102]
『正確答案』ACD
『答案解析』出讓國有土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓地下建筑物不屬于征稅范圍。注意，這里，地下建筑物和房屋下的附屬物(比如地下車庫)是有區(qū)別的。房屋的地下車庫轉(zhuǎn)讓是征收土地增值稅的，但是獨立的地下建筑物不是土地增值稅的征收范圍。
一、征稅范圍
土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
(一)征稅范圍的一般規(guī)定
1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權(quán)的出讓方是國家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權(quán)在土地一級市場上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。
2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。
3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。
(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。
(二)具體規(guī)定
有關(guān)事項
是否屬于征稅范圍
1.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營
1.凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，征
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，征
3.投資聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征
4.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免
2.合作建房
1.建成后自用，暫免
2.建成后轉(zhuǎn)讓（包括合作建房雙方之間的轉(zhuǎn)讓），征
3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
暫 免
4.房地產(chǎn)交換
1.單位之間換房，征
2.個人之間互換自住房免征
5.房地產(chǎn)抵押
抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征
6.出租
不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）
7.房地產(chǎn)評估增值
不征（無收入）
8.國家收回房地產(chǎn)權(quán)
不 征
9.轉(zhuǎn)讓、抵押、置換
征（參見教材214頁）
【例題·單選題】下列各項中，應(yīng)征收土地增值稅的是( )。
A.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
B.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)
C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)
D.通過民政部門贈送給社會公益事業(yè)的房地產(chǎn)
[答疑編號1081030101]
『正確答案』C
『答案解析』個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)可以免征土地增值稅;兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn),暫免土地增值稅;通過民政部門贈送給社會公益事業(yè)的房地產(chǎn)，是贈與中的不征收土地增值稅贈一種情況。
【例題·多選題】下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的有( )。
A.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
B.出讓國有土地使用權(quán)
C.轉(zhuǎn)讓地上建筑物產(chǎn)權(quán)
D.轉(zhuǎn)讓地上附著物產(chǎn)權(quán)
E.轉(zhuǎn)讓(獨立)地下建筑物產(chǎn)權(quán)
[答疑編號1081030102]
『正確答案』ACD
『答案解析』出讓國有土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓地下建筑物不屬于征稅范圍。注意，這里，地下建筑物和房屋下的附屬物(比如地下車庫)是有區(qū)別的。房屋的地下車庫轉(zhuǎn)讓是征收土地增值稅的，但是獨立的地下建筑物不是土地增值稅的征收范圍。