第三節(jié) 轉讓房地產增值額的確定
土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。
土地增值額=轉讓房地產收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額
一、收入額的確定
納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。
二、扣除項目及其金額
(一)新項目轉讓——房地產企業(yè)扣5項
1.取得土地使用權所支付的金額
取得土地使用權所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用之和。其中，“取得土地使用權所支付的金額”可以有三種形式：
(1)以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補繳的出讓金;
(3)以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
2.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發(fā)成本)
(1)土地征用及拆遷補償費
(2)前期工程費
(3)建筑安裝工程費
(4)基礎設施費
(5)公共配套設施費
(6)開發(fā)間接費用
3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發(fā)費用)
房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
對于利息支出，分兩種情況確定扣除：
(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內(注：利息不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)
(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內。
房地產開發(fā)費用計算中還須注意兩個問題：
第一：利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;
第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
4.與轉讓房地產有關的稅金
指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加(三稅一費)也可視同稅金扣除。
其中：房地產開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除(兩稅一費)。
對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。
【例題·單選題】按照土地增值稅的有關規(guī)定，下列各項目中，房地產開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是( )。
A.房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城建稅和印花稅
B.房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加
C.房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城建稅和個人所得稅
D.房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和印花稅
[答疑編號1081030201]
『正確答案』B
土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。
土地增值額=轉讓房地產收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額
一、收入額的確定
納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。
二、扣除項目及其金額
(一)新項目轉讓——房地產企業(yè)扣5項
1.取得土地使用權所支付的金額
取得土地使用權所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用之和。其中，“取得土地使用權所支付的金額”可以有三種形式：
(1)以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補繳的出讓金;
(3)以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
2.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發(fā)成本)
(1)土地征用及拆遷補償費
(2)前期工程費
(3)建筑安裝工程費
(4)基礎設施費
(5)公共配套設施費
(6)開發(fā)間接費用
3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發(fā)費用)
房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
對于利息支出，分兩種情況確定扣除：
(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內(注：利息不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)
(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內。
房地產開發(fā)費用計算中還須注意兩個問題：
第一：利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;
第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
4.與轉讓房地產有關的稅金
指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加(三稅一費)也可視同稅金扣除。
其中：房地產開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除(兩稅一費)。
對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。
【例題·單選題】按照土地增值稅的有關規(guī)定，下列各項目中，房地產開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是( )。
A.房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城建稅和印花稅
B.房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加
C.房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城建稅和個人所得稅
D.房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和印花稅
[答疑編號1081030201]
『正確答案』B