出讓待建筑土地價(jià)格鑒定
一、委托單位
某公司。
二、估價(jià)標(biāo)的物
某七通一平的待建筑土地。
三、估價(jià)目的
為出售提供價(jià)格依據(jù)。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
1995年10月。
五、評(píng)估單位
某價(jià)格認(rèn)證中心。
六、評(píng)估人員(略)
七、估價(jià)依據(jù)
1.委托方提供的有關(guān)資料及數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)證、征地計(jì)劃書等;
2.評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的資料和數(shù)據(jù);
3.國(guó)家計(jì)委《價(jià)格鑒定管理辦法》;
4.建設(shè)部建房[1992]579號(hào)文件《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》。
八、評(píng)估標(biāo)的物概況
土地總面積為1500平方米，土地形狀規(guī)則。土地使用權(quán)限為50年。出售時(shí)間為1995年10月。
九、估價(jià)方法及過(guò)程要述
方法一：
(一)該土地為待建筑土地，故采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。
(二)選取的開發(fā)方式
通過(guò)調(diào)查研究，的開發(fā)方式為：用途為商業(yè)居住混合，容積率7，覆蓋率50%，建筑總面積10500平方米，建筑物層數(shù)為14層，各層建筑面積均為750平方米，地上1—2層為商店，總建筑面積1500平方米，地上3—14層為住宅，總建筑面積為9000平方米。
(三)預(yù)計(jì)的建設(shè)期
預(yù)計(jì)共需3年才能建成，即1998年10月建成。
(四)預(yù)計(jì)的出售樓價(jià)建成后，商業(yè)樓可全部售出。住宅樓的30%在建成后可出售，50%半年后可出售，20%一年后可出售。
預(yù)計(jì)商業(yè)樓出售時(shí)的平均售價(jià)為3000元/平方米，住宅樓出售時(shí)的平均售價(jià)為2000元/平方米。
(五)預(yù)計(jì)的開發(fā)費(fèi)及應(yīng)獲得的利潤(rùn)
總建筑費(fèi)750萬(wàn)元;專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的8%;年利息率為8%;利潤(rùn)率為24%;稅費(fèi)估計(jì)為樓價(jià)的5%，即建成出售時(shí)需由賣方承擔(dān)的所得稅、契稅。其他稅費(fèi)已考慮在建筑費(fèi)用中。
在未來(lái)的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)費(fèi)用的投入情況如下：第一年需投入50%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用;第二年需投入30%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用;第三年需投入余下的20%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。
(六)地價(jià)評(píng)估
采用方式：地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)
計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間定在為該塊土地的出售時(shí)間，即1995年10月，年貼現(xiàn)率為8%。
1.總樓價(jià)=[1500×3000/(1+8%)2+9000×2000/(1+8%)3]×[30%/(1+8%)0+50%/(1+8%)0.5+20%/(1+8%)1]
=1740(萬(wàn)元)
2.總建筑費(fèi)=[750×50%/(1+8%)0.5]+[750×30%/(1+8%)1.5]+[750×20%/(1+8%)2.5]
=361+201+124
=686(萬(wàn)元)
各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計(jì)算方便，假設(shè)各年建筑費(fèi)在各年均勻投入，這樣，上述總建筑費(fèi)計(jì)算公式中的貼現(xiàn)年數(shù)就分別為0.5、1.5、2.5。
3.總專業(yè)費(fèi)用=總建筑費(fèi)×8%
=686×8%
=54.88(萬(wàn)元)
4.總利息=(地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用)×利息率
=8%/(1+8%)3×地價(jià)×3+750×(1+8%)×[(50%×2.5)+(30%×1.5)+(20%×0.5)]
=地價(jià)×0.19+91.85
上述總利息的計(jì)算考慮的單利，計(jì)息期到1998年5月止。
5.總稅費(fèi)=總樓價(jià)×5%=1740×5%=87(萬(wàn)元)
6.總利潤(rùn)=(地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用)×利潤(rùn)率
=地價(jià)×24%+(686+54.88)×24%
=地價(jià)×0.24+117.8(萬(wàn)元)
代入剩余法公式
地價(jià)=1740-686-54.88-(地價(jià)×0.19+91.85)-87-(地價(jià)×0.24+117.8)
地價(jià)=702.47-0.43地價(jià)
地價(jià)=491萬(wàn)元
方法二：
采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取土地價(jià)格。
××省物價(jià)局、土地管理局于1995年5月下發(fā)了《××省××市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表》及使用說(shuō)明，對(duì)該市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)針對(duì)不同用途和地價(jià)區(qū)類的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)定。
該基準(zhǔn)地價(jià)是在調(diào)查現(xiàn)有各類用地的基礎(chǔ)上，根據(jù)其地上建筑物現(xiàn)有的收益水平和經(jīng)營(yíng)情況測(cè)算土地平均價(jià)格。因此，將基準(zhǔn)地價(jià)通過(guò)容積率、用途、土地使用權(quán)出讓年限等項(xiàng)目因素調(diào)整修正，可推算出估價(jià)對(duì)象土地的地價(jià)。
(一)土地出讓金估算
估價(jià)對(duì)象位于東城區(qū)××路，土地用途為商住混合。取出讓金標(biāo)準(zhǔn)為80元/平方米，容積率為7。
單位面積土地出讓金為80×7=560(元/平方米)
(二)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)
估價(jià)對(duì)象的小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)取90元/平方米，則修正后的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為：90×7=630(元/平方米)
(三)土地開發(fā)及其他費(fèi)用
根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)表，結(jié)合委托方提供的資料，土地開發(fā)費(fèi)用取2200元/平方米。
(四)修正后的地價(jià)
單位地價(jià)=560+630+2000=3190(元/平方米)
總地價(jià)=3190×1500=4785000(元)
樓面地價(jià)=4785000÷10500=455.7(元/平方米)
對(duì)剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)算出的地價(jià)采用算術(shù)平均法進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果如下表：
十、估價(jià)結(jié)論
該塊土地1995年10月出售時(shí)的購(gòu)買價(jià)格最終評(píng)估結(jié)論如下：
總地價(jià)4847500元，大寫肆佰捌拾肆萬(wàn)柒仟伍佰元整。
單位地價(jià)=4847500÷1500=3231.5(元/平方米)
樓面地價(jià)=4847500÷10500=461.65(元/平方米)
范例解析：本例是對(duì)在建房屋進(jìn)行評(píng)估，其價(jià)值含由征地起至評(píng)估基準(zhǔn)日期止的已建工程的全部投入價(jià)值，報(bào)告在方法的選擇上與評(píng)估目的是一致的。該案例整體結(jié)構(gòu)規(guī)范、完整，評(píng)估路線清楚，評(píng)估分析過(guò)程正確。
一、委托單位
某公司。
二、估價(jià)標(biāo)的物
某七通一平的待建筑土地。
三、估價(jià)目的
為出售提供價(jià)格依據(jù)。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
1995年10月。
五、評(píng)估單位
某價(jià)格認(rèn)證中心。
六、評(píng)估人員(略)
七、估價(jià)依據(jù)
1.委托方提供的有關(guān)資料及數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)證、征地計(jì)劃書等;
2.評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的資料和數(shù)據(jù);
3.國(guó)家計(jì)委《價(jià)格鑒定管理辦法》;
4.建設(shè)部建房[1992]579號(hào)文件《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》。
八、評(píng)估標(biāo)的物概況
土地總面積為1500平方米，土地形狀規(guī)則。土地使用權(quán)限為50年。出售時(shí)間為1995年10月。
九、估價(jià)方法及過(guò)程要述
方法一：
(一)該土地為待建筑土地，故采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。
(二)選取的開發(fā)方式
通過(guò)調(diào)查研究，的開發(fā)方式為：用途為商業(yè)居住混合，容積率7，覆蓋率50%，建筑總面積10500平方米，建筑物層數(shù)為14層，各層建筑面積均為750平方米，地上1—2層為商店，總建筑面積1500平方米，地上3—14層為住宅，總建筑面積為9000平方米。
(三)預(yù)計(jì)的建設(shè)期
預(yù)計(jì)共需3年才能建成，即1998年10月建成。
(四)預(yù)計(jì)的出售樓價(jià)建成后，商業(yè)樓可全部售出。住宅樓的30%在建成后可出售，50%半年后可出售，20%一年后可出售。
預(yù)計(jì)商業(yè)樓出售時(shí)的平均售價(jià)為3000元/平方米，住宅樓出售時(shí)的平均售價(jià)為2000元/平方米。
(五)預(yù)計(jì)的開發(fā)費(fèi)及應(yīng)獲得的利潤(rùn)
總建筑費(fèi)750萬(wàn)元;專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的8%;年利息率為8%;利潤(rùn)率為24%;稅費(fèi)估計(jì)為樓價(jià)的5%，即建成出售時(shí)需由賣方承擔(dān)的所得稅、契稅。其他稅費(fèi)已考慮在建筑費(fèi)用中。
在未來(lái)的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)費(fèi)用的投入情況如下：第一年需投入50%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用;第二年需投入30%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用;第三年需投入余下的20%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。
(六)地價(jià)評(píng)估
采用方式：地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)
計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間定在為該塊土地的出售時(shí)間，即1995年10月，年貼現(xiàn)率為8%。
1.總樓價(jià)=[1500×3000/(1+8%)2+9000×2000/(1+8%)3]×[30%/(1+8%)0+50%/(1+8%)0.5+20%/(1+8%)1]
=1740(萬(wàn)元)
2.總建筑費(fèi)=[750×50%/(1+8%)0.5]+[750×30%/(1+8%)1.5]+[750×20%/(1+8%)2.5]
=361+201+124
=686(萬(wàn)元)
各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計(jì)算方便，假設(shè)各年建筑費(fèi)在各年均勻投入，這樣，上述總建筑費(fèi)計(jì)算公式中的貼現(xiàn)年數(shù)就分別為0.5、1.5、2.5。
3.總專業(yè)費(fèi)用=總建筑費(fèi)×8%
=686×8%
=54.88(萬(wàn)元)
4.總利息=(地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用)×利息率
=8%/(1+8%)3×地價(jià)×3+750×(1+8%)×[(50%×2.5)+(30%×1.5)+(20%×0.5)]
=地價(jià)×0.19+91.85
上述總利息的計(jì)算考慮的單利，計(jì)息期到1998年5月止。
5.總稅費(fèi)=總樓價(jià)×5%=1740×5%=87(萬(wàn)元)
6.總利潤(rùn)=(地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用)×利潤(rùn)率
=地價(jià)×24%+(686+54.88)×24%
=地價(jià)×0.24+117.8(萬(wàn)元)
代入剩余法公式
地價(jià)=1740-686-54.88-(地價(jià)×0.19+91.85)-87-(地價(jià)×0.24+117.8)
地價(jià)=702.47-0.43地價(jià)
地價(jià)=491萬(wàn)元
方法二：
采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取土地價(jià)格。
××省物價(jià)局、土地管理局于1995年5月下發(fā)了《××省××市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表》及使用說(shuō)明，對(duì)該市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)針對(duì)不同用途和地價(jià)區(qū)類的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)定。
該基準(zhǔn)地價(jià)是在調(diào)查現(xiàn)有各類用地的基礎(chǔ)上，根據(jù)其地上建筑物現(xiàn)有的收益水平和經(jīng)營(yíng)情況測(cè)算土地平均價(jià)格。因此，將基準(zhǔn)地價(jià)通過(guò)容積率、用途、土地使用權(quán)出讓年限等項(xiàng)目因素調(diào)整修正，可推算出估價(jià)對(duì)象土地的地價(jià)。
(一)土地出讓金估算
估價(jià)對(duì)象位于東城區(qū)××路，土地用途為商住混合。取出讓金標(biāo)準(zhǔn)為80元/平方米，容積率為7。
單位面積土地出讓金為80×7=560(元/平方米)
(二)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)
估價(jià)對(duì)象的小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)取90元/平方米，則修正后的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為：90×7=630(元/平方米)
(三)土地開發(fā)及其他費(fèi)用
根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)表，結(jié)合委托方提供的資料，土地開發(fā)費(fèi)用取2200元/平方米。
(四)修正后的地價(jià)
單位地價(jià)=560+630+2000=3190(元/平方米)
總地價(jià)=3190×1500=4785000(元)
樓面地價(jià)=4785000÷10500=455.7(元/平方米)
對(duì)剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)算出的地價(jià)采用算術(shù)平均法進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果如下表：
| 總地價(jià)（元） | 單位地價(jià)（元/平方米） | 樓面地價(jià)（元/平方米） | |
| 剩余法 | 4910000 | 3273 | 467 |
| 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 | 4785000 | 3190 | 455.7 |
| 平均值 | 4847500 | 3231.5 | 461.65 |
十、估價(jià)結(jié)論
該塊土地1995年10月出售時(shí)的購(gòu)買價(jià)格最終評(píng)估結(jié)論如下：
總地價(jià)4847500元，大寫肆佰捌拾肆萬(wàn)柒仟伍佰元整。
單位地價(jià)=4847500÷1500=3231.5(元/平方米)
樓面地價(jià)=4847500÷10500=461.65(元/平方米)
范例解析：本例是對(duì)在建房屋進(jìn)行評(píng)估，其價(jià)值含由征地起至評(píng)估基準(zhǔn)日期止的已建工程的全部投入價(jià)值，報(bào)告在方法的選擇上與評(píng)估目的是一致的。該案例整體結(jié)構(gòu)規(guī)范、完整，評(píng)估路線清楚，評(píng)估分析過(guò)程正確。