(1)樣點地價平均法
①評估步驟
采用樣點地價評估基準(zhǔn)地價，是在農(nóng)用土地定級基礎(chǔ)上，調(diào)查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點資料和市場交易樣點資料，并計算樣點地價，以樣點地價的平均值評估并確定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價。具體評估步驟如下：
a)資料調(diào)查；
b)按農(nóng)用地級別確定農(nóng)用地的土地利用類型；
c)投入產(chǎn)出資料抽樣調(diào)查；
d)利用投入產(chǎn)出資料分析計算土地利用純收益，并以此計算樣點地價；
e)利用市場交易案例資料，計算樣點地價；
f)根據(jù)所測算的樣點地價資料，計算各級別基準(zhǔn)地價。
②資料調(diào)查的內(nèi)容和要求
a)資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容
●農(nóng)用地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作報告和技術(shù)報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料；
●農(nóng)用土地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等交易資料，農(nóng)地征用的補償標(biāo)準(zhǔn)文件及實際支付標(biāo)準(zhǔn)資料等；
●社會經(jīng)濟及土地利用資料：包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r資料，農(nóng)業(yè)和社會經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計資料，土地利用總體規(guī)劃資料，基本農(nóng)田保護區(qū)資料等；
●其它資料：如農(nóng)用地歷史地價資料，農(nóng)業(yè)開發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料等。
b)資料和外業(yè)調(diào)查要求
●資料調(diào)查應(yīng)以區(qū)片為單位進行，按土地級別或行政區(qū)域進行歸類整理；
●調(diào)查、收集到有關(guān)地價樣點資料要按實地位置標(biāo)注到估價工作底圖上，并建立樣本資料數(shù)據(jù)庫；
●農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等交易資料和農(nóng)用地效益資料中的價格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以平方米為單位，指標(biāo)數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點后一位；
●樣點調(diào)查應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求。
③確定土地利用類型
根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分區(qū)同時考慮土地利用總體規(guī)劃的土地利用分區(qū)及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級別的主要用地類型。
④投入產(chǎn)出樣點和市場交易資料調(diào)查
農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點資料調(diào)查采用抽樣調(diào)查方式。市場交易樣點資料調(diào)查，在市場資料充足的情況下，采用抽樣調(diào)查；在市場資料不足的情況下，采用全面調(diào)查。
a)調(diào)查樣點的要求
●樣點單位可以是一定面積的地塊，也可以是某一農(nóng)戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積應(yīng)適中；
●樣點抽樣采用分類抽樣調(diào)查，即按用地類型分別進行抽樣調(diào)查；
●樣點要有代表性，樣點分布要均勻，樣點數(shù)據(jù)應(yīng)調(diào)查最近的連續(xù)三年的資料；
●樣點單位總數(shù)、調(diào)查樣點單位總數(shù)、各類樣點單位數(shù)及調(diào)查樣點單位數(shù)，應(yīng)符合下式的要求：
Eni／En=ENi／EN
式中：Eni——第i類用地抽取的樣點單位數(shù)；
En——各類用地抽取的樣點單位總數(shù)；
ENi——第i類用地的樣點單位數(shù)；
EN——各類用地的樣點單位總數(shù)。
b)樣點資料的整理
●樣本資料補充完善或剔除：對所有調(diào)查的樣本資料均應(yīng)逐表審查，對主要數(shù)據(jù)不全或不準(zhǔn)確的，應(yīng)進行補充調(diào)查，完善內(nèi)容；將缺少主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況而又不容易補充的樣本進行剔除；
●樣本資料歸類：將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別、土地用途、用地效益等進行歸類，當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時應(yīng)進行樣本的補充調(diào)查。
⑤投入產(chǎn)出資料和市場交易資料分析計算
a)投入產(chǎn)出樣點資料的分析計算
樣點地價的計算方法可以收益還原法的步驟和要求進行計算。
b)市場交易樣點資料的分析計算
根據(jù)樣點類型，采用相應(yīng)的估價方法計算市場交易樣點地價。
⑥樣點地價的修正及樣點地價處理
樣點地價的修正主要是把樣點地價修正成為基準(zhǔn)地價內(nèi)涵條件下的正常地價，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。樣點地價處理是指繪制樣點地價圖及進行樣點數(shù)據(jù)檢驗等。
a)樣點地價的年期修正
不同年期的樣點地價資料應(yīng)修正到基準(zhǔn)地價的有限年期。計算公式為；
Pm=Pml/[1—1／(1十rd)ml]
式中：Pm——修正后的土地價格；
ml——樣點地價的實際年期；
Pml——樣點地價；
rd——土地還原率。
b)樣點地價的期日修正
不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準(zhǔn)地價期日的地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。修正過程中應(yīng)區(qū)別不同土地用途，計算地價的變化幅度。在已建立地價指數(shù)系統(tǒng)的地區(qū)，可利用地價指數(shù)進行修正。
計算公式如下：
Kij=Pis/Pij
式中：Kij——第i類用地第j期地價修正到基準(zhǔn)地價估價期日的系數(shù)；
Pis——第i類用地基準(zhǔn)地價估價期日土地交易平均價(或地價指數(shù))；
Pij——第i類用地第j期土地交易平均價(或地價指數(shù))。，
對不同時期發(fā)生的交易地價修正到估價期日的地價計算公式如下：
Pls=Kij×Pij
式中：Pls——修正為基準(zhǔn)地價評估期日的宗地價格；
Pij——第j期，第i類宗地的實際成交地價；
Kij——意義同上；
c)樣點地價的其他修正
●交易情況修正：把交易情況不正常的樣點地價，修正到正常條件下的交易地價。
●農(nóng)用地開發(fā)程度修正：在不同農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的樣點地價，必須修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)定的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的地價。基準(zhǔn)地價評估中的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度，可按各級農(nóng)田基本設(shè)施配套現(xiàn)狀程度的平均水平設(shè)定。
●權(quán)利修正：是指對承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等不同權(quán)利狀況的修正。
d)樣點數(shù)據(jù)檢驗
●同一土地級別中，同一交易方式的樣點地價要通過樣點同一性檢驗。同一級別中樣點數(shù)量不能滿足總體檢驗的需要時，需對級別進行差別判斷歸類，按類進行樣點總體同一性檢驗。
●同一級別中，不同交易方式計算的樣點地價，也要通過樣點總體同一性檢驗。
●用t檢驗法或均值——方差法對樣點進行異常值剔除。當(dāng)檢驗后的數(shù)據(jù)不能滿足需要時，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進行數(shù)據(jù)檢驗。
e)樣點地價分布圖的繪制
所調(diào)查和計算出的樣點地價，要在工作底圖上繪制樣點地價分布圖。
●按不同用途分布繪制樣點資料分布圖；
●土地級別界線要反映在圖上；
●直接在圖上表示樣點地價；樣點地價資料多時，采用分級圖例表示地價點標(biāo)準(zhǔn)；
●樣點資料應(yīng)有編碼，編碼應(yīng)反映不同用地類型、樣點類型和樣點序號等。
f)數(shù)據(jù)整理
將經(jīng)過修正及樣點數(shù)據(jù)處理以后的樣點，按土地級別、用地類型和交易方式順序進行整理，并填入相應(yīng)的表格。
⑦計算級別基準(zhǔn)地價
a)樣點數(shù)量的確定。合格樣點量應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求。
b)基準(zhǔn)地價計算。以級別為單位，按不同用途采用樣點地價的簡單算術(shù)平均值、加權(quán)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為該級別的基準(zhǔn)地價。
①評估步驟
采用樣點地價評估基準(zhǔn)地價，是在農(nóng)用土地定級基礎(chǔ)上，調(diào)查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點資料和市場交易樣點資料，并計算樣點地價，以樣點地價的平均值評估并確定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價。具體評估步驟如下：
a)資料調(diào)查；
b)按農(nóng)用地級別確定農(nóng)用地的土地利用類型；
c)投入產(chǎn)出資料抽樣調(diào)查；
d)利用投入產(chǎn)出資料分析計算土地利用純收益，并以此計算樣點地價；
e)利用市場交易案例資料，計算樣點地價；
f)根據(jù)所測算的樣點地價資料，計算各級別基準(zhǔn)地價。
②資料調(diào)查的內(nèi)容和要求
a)資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容
●農(nóng)用地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作報告和技術(shù)報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料；
●農(nóng)用土地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等交易資料，農(nóng)地征用的補償標(biāo)準(zhǔn)文件及實際支付標(biāo)準(zhǔn)資料等；
●社會經(jīng)濟及土地利用資料：包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r資料，農(nóng)業(yè)和社會經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計資料，土地利用總體規(guī)劃資料，基本農(nóng)田保護區(qū)資料等；
●其它資料：如農(nóng)用地歷史地價資料，農(nóng)業(yè)開發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料等。
b)資料和外業(yè)調(diào)查要求
●資料調(diào)查應(yīng)以區(qū)片為單位進行，按土地級別或行政區(qū)域進行歸類整理；
●調(diào)查、收集到有關(guān)地價樣點資料要按實地位置標(biāo)注到估價工作底圖上，并建立樣本資料數(shù)據(jù)庫；
●農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等交易資料和農(nóng)用地效益資料中的價格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以平方米為單位，指標(biāo)數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點后一位；
●樣點調(diào)查應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求。
③確定土地利用類型
根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分區(qū)同時考慮土地利用總體規(guī)劃的土地利用分區(qū)及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級別的主要用地類型。
④投入產(chǎn)出樣點和市場交易資料調(diào)查
農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點資料調(diào)查采用抽樣調(diào)查方式。市場交易樣點資料調(diào)查，在市場資料充足的情況下，采用抽樣調(diào)查；在市場資料不足的情況下，采用全面調(diào)查。
a)調(diào)查樣點的要求
●樣點單位可以是一定面積的地塊，也可以是某一農(nóng)戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積應(yīng)適中；
●樣點抽樣采用分類抽樣調(diào)查，即按用地類型分別進行抽樣調(diào)查；
●樣點要有代表性，樣點分布要均勻，樣點數(shù)據(jù)應(yīng)調(diào)查最近的連續(xù)三年的資料；
●樣點單位總數(shù)、調(diào)查樣點單位總數(shù)、各類樣點單位數(shù)及調(diào)查樣點單位數(shù)，應(yīng)符合下式的要求：
Eni／En=ENi／EN
式中：Eni——第i類用地抽取的樣點單位數(shù)；
En——各類用地抽取的樣點單位總數(shù)；
ENi——第i類用地的樣點單位數(shù)；
EN——各類用地的樣點單位總數(shù)。
b)樣點資料的整理
●樣本資料補充完善或剔除：對所有調(diào)查的樣本資料均應(yīng)逐表審查，對主要數(shù)據(jù)不全或不準(zhǔn)確的，應(yīng)進行補充調(diào)查，完善內(nèi)容；將缺少主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況而又不容易補充的樣本進行剔除；
●樣本資料歸類：將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別、土地用途、用地效益等進行歸類，當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時應(yīng)進行樣本的補充調(diào)查。
⑤投入產(chǎn)出資料和市場交易資料分析計算
a)投入產(chǎn)出樣點資料的分析計算
樣點地價的計算方法可以收益還原法的步驟和要求進行計算。
b)市場交易樣點資料的分析計算
根據(jù)樣點類型，采用相應(yīng)的估價方法計算市場交易樣點地價。
⑥樣點地價的修正及樣點地價處理
樣點地價的修正主要是把樣點地價修正成為基準(zhǔn)地價內(nèi)涵條件下的正常地價，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。樣點地價處理是指繪制樣點地價圖及進行樣點數(shù)據(jù)檢驗等。
a)樣點地價的年期修正
不同年期的樣點地價資料應(yīng)修正到基準(zhǔn)地價的有限年期。計算公式為；
Pm=Pml/[1—1／(1十rd)ml]
式中：Pm——修正后的土地價格；
ml——樣點地價的實際年期；
Pml——樣點地價；
rd——土地還原率。
b)樣點地價的期日修正
不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準(zhǔn)地價期日的地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。修正過程中應(yīng)區(qū)別不同土地用途，計算地價的變化幅度。在已建立地價指數(shù)系統(tǒng)的地區(qū)，可利用地價指數(shù)進行修正。
計算公式如下：
Kij=Pis/Pij
式中：Kij——第i類用地第j期地價修正到基準(zhǔn)地價估價期日的系數(shù)；
Pis——第i類用地基準(zhǔn)地價估價期日土地交易平均價(或地價指數(shù))；
Pij——第i類用地第j期土地交易平均價(或地價指數(shù))。，
對不同時期發(fā)生的交易地價修正到估價期日的地價計算公式如下：
Pls=Kij×Pij
式中：Pls——修正為基準(zhǔn)地價評估期日的宗地價格；
Pij——第j期，第i類宗地的實際成交地價；
Kij——意義同上；
c)樣點地價的其他修正
●交易情況修正：把交易情況不正常的樣點地價，修正到正常條件下的交易地價。
●農(nóng)用地開發(fā)程度修正：在不同農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的樣點地價，必須修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)定的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的地價。基準(zhǔn)地價評估中的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度，可按各級農(nóng)田基本設(shè)施配套現(xiàn)狀程度的平均水平設(shè)定。
●權(quán)利修正：是指對承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股等不同權(quán)利狀況的修正。
d)樣點數(shù)據(jù)檢驗
●同一土地級別中，同一交易方式的樣點地價要通過樣點同一性檢驗。同一級別中樣點數(shù)量不能滿足總體檢驗的需要時，需對級別進行差別判斷歸類，按類進行樣點總體同一性檢驗。
●同一級別中，不同交易方式計算的樣點地價，也要通過樣點總體同一性檢驗。
●用t檢驗法或均值——方差法對樣點進行異常值剔除。當(dāng)檢驗后的數(shù)據(jù)不能滿足需要時，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進行數(shù)據(jù)檢驗。
e)樣點地價分布圖的繪制
所調(diào)查和計算出的樣點地價，要在工作底圖上繪制樣點地價分布圖。
●按不同用途分布繪制樣點資料分布圖；
●土地級別界線要反映在圖上；
●直接在圖上表示樣點地價；樣點地價資料多時，采用分級圖例表示地價點標(biāo)準(zhǔn)；
●樣點資料應(yīng)有編碼，編碼應(yīng)反映不同用地類型、樣點類型和樣點序號等。
f)數(shù)據(jù)整理
將經(jīng)過修正及樣點數(shù)據(jù)處理以后的樣點，按土地級別、用地類型和交易方式順序進行整理，并填入相應(yīng)的表格。
⑦計算級別基準(zhǔn)地價
a)樣點數(shù)量的確定。合格樣點量應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求。
b)基準(zhǔn)地價計算。以級別為單位，按不同用途采用樣點地價的簡單算術(shù)平均值、加權(quán)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為該級別的基準(zhǔn)地價。