(3)基準(zhǔn)地塊評估法
①評估步驟
采用基準(zhǔn)地塊評估基準(zhǔn)地價(jià)，是指根據(jù)農(nóng)用地土地質(zhì)量條件劃分均質(zhì)區(qū)域，然后在均質(zhì)地域內(nèi)選定若干地塊作為基準(zhǔn)地塊，依據(jù)農(nóng)用地市場交易資料和投入產(chǎn)出資料評估基準(zhǔn)地塊價(jià)格，再將同一均質(zhì)地域內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)的平均地價(jià)作為該均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價(jià)。具體評估步驟如下：
a)調(diào)查和收集資料；
b)劃分均質(zhì)地域；
c)選定基準(zhǔn)地塊；
d)評估基準(zhǔn)地塊價(jià)格；
e)核定基準(zhǔn)地塊價(jià)格水平；
f)計(jì)算均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價(jià)。
②資料調(diào)查的內(nèi)容及要求
a)資料調(diào)查的內(nèi)容
●農(nóng)用地自然條件資料：包括氣候條件、地貌、土壤條件、水文狀況、農(nóng)田基本建設(shè)等資料；
●農(nóng)用地社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料：包括人均耕地、農(nóng)產(chǎn)品市場供求、土地利用規(guī)劃、交通條件等資料；
●農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押等市場交易資料；
●其他資料：如農(nóng)用地歷史地價(jià)資料等。
b)資料調(diào)查的一般要求
詳見本章2(1)樣點(diǎn)地價(jià)平均法中的相關(guān)規(guī)定。
③劃分均質(zhì)地域
a)確定農(nóng)用地地價(jià)影響因素
●自然因素。是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力的各種自然條件，包括≥10℃有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無霜期、災(zāi)害性氣候狀況、地形坡度、土壤質(zhì)地、土層厚度、有機(jī)質(zhì)含量、鹽漬化程度、地下水埋深、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、地塊形狀等。
●社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。是指影響農(nóng)用地收益的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、土地制度和交通條件等，包括區(qū)域城市化水平、城市規(guī)模、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)傳統(tǒng)、人均土地指標(biāo)(人均耕地、人均農(nóng)用地)、農(nóng)民人均收入水平、單位土地投入資本量、單位土地投入勞動(dòng)量、農(nóng)產(chǎn)品市場供求、農(nóng)機(jī)應(yīng)用方便度、土地利用規(guī)劃限制、交通通達(dá)性等。
●特殊因素。是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力和收益所獨(dú)有的條件或不利因素，如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件、環(huán)境污染狀況等。
b)影響因素權(quán)重的確定可采用特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法等方法。
c)劃分均質(zhì)地域單元
均質(zhì)地域單元的劃分應(yīng)滿足下列條件：
●同一單元內(nèi)用地類型、耕作制度的一致性；
●同一單元內(nèi)的土地質(zhì)量的一致性。
d)測算各單元各影響因素分值
各單元各影響因素分值的計(jì)算，可采用特爾菲法或因素分值定量測算的方法進(jìn)行。
●特爾菲法
選擇當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)、土地利用專家及有關(guān)專業(yè)人士作為專家，設(shè)計(jì)打分表，由專家進(jìn)行打分。
●因素分值定量測算法
按照評分估價(jià)法中的因素分值計(jì)算方法進(jìn)行測算。
e)各單元影響因素綜合分值計(jì)算
計(jì)算出各單元各影響因素的分值后，按照下式計(jì)算各單元影響綜合分值：
Fj=∑Wj×fij（i=1……n）
式中；Fj——j單元綜合分值；
Wi——i因素權(quán)重；
n——因素個(gè)數(shù)；
fij——j單元i因素分值。
f)劃分基準(zhǔn)地價(jià)均質(zhì)地域
按上述得到單元影響因素綜合分值后，采用總分?jǐn)?shù)軸確定法、總分頻率曲線法等劃分均質(zhì)地域。
④選定基準(zhǔn)地塊
在各均質(zhì)地域內(nèi)，根據(jù)土壤、日照、灌溉、排水、面積、形狀及耕作制度等方面條件，選擇具有普遍性的一定數(shù)量的宗地作為基準(zhǔn)地塊。具體選擇過程牛主要考慮下列條件：
●日照的時(shí)間、田面的干濕、保水、排水、旱地的坡度等自然條件屬于一般的；
●耕作距離、距市場的遠(yuǎn)近、交通條件等屬于一般的；
●面積、形狀、土壤條件屬于一般的；
●在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度下，土地利用程度、單產(chǎn)水平等一般的；
●災(zāi)害條件屬于一般的。
均質(zhì)地域內(nèi)每類農(nóng)用地基準(zhǔn)地塊數(shù)量不應(yīng)少于3塊。
⑤評估基準(zhǔn)地塊價(jià)格
●利用市場交易資料，按照市場比較法要求評估基準(zhǔn)地塊價(jià)格。若基準(zhǔn)地塊在近三年內(nèi)發(fā)生過市場交易行為，可直接通過對其進(jìn)行交易方式、交易期日等修正，求取其在正常市場條件下的土地價(jià)格；
●利用基準(zhǔn)地塊本身的投入產(chǎn)出資料，采用收益還原法求取基準(zhǔn)地塊的價(jià)格；
●利用農(nóng)用地開發(fā)資料采用成本逼近法評估基準(zhǔn)地塊價(jià)格；
●基準(zhǔn)地塊價(jià)格評估必須采用兩種以上方法進(jìn)行。
⑥核定基準(zhǔn)地塊價(jià)格水平
對均質(zhì)地域基準(zhǔn)地塊價(jià)格加以比較檢查，并作必要的調(diào)整。
⑦計(jì)算均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價(jià)
按照調(diào)整后均質(zhì)地域內(nèi)各基準(zhǔn)地塊地價(jià)，采用簡單算術(shù)平均法或加權(quán)算術(shù)平均法求取各均質(zhì)地域的平均地價(jià)，并作為該均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價(jià)。
①評估步驟
采用基準(zhǔn)地塊評估基準(zhǔn)地價(jià)，是指根據(jù)農(nóng)用地土地質(zhì)量條件劃分均質(zhì)區(qū)域，然后在均質(zhì)地域內(nèi)選定若干地塊作為基準(zhǔn)地塊，依據(jù)農(nóng)用地市場交易資料和投入產(chǎn)出資料評估基準(zhǔn)地塊價(jià)格，再將同一均質(zhì)地域內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)的平均地價(jià)作為該均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價(jià)。具體評估步驟如下：
a)調(diào)查和收集資料；
b)劃分均質(zhì)地域；
c)選定基準(zhǔn)地塊；
d)評估基準(zhǔn)地塊價(jià)格；
e)核定基準(zhǔn)地塊價(jià)格水平；
f)計(jì)算均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價(jià)。
②資料調(diào)查的內(nèi)容及要求
a)資料調(diào)查的內(nèi)容
●農(nóng)用地自然條件資料：包括氣候條件、地貌、土壤條件、水文狀況、農(nóng)田基本建設(shè)等資料；
●農(nóng)用地社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料：包括人均耕地、農(nóng)產(chǎn)品市場供求、土地利用規(guī)劃、交通條件等資料；
●農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押等市場交易資料；
●其他資料：如農(nóng)用地歷史地價(jià)資料等。
b)資料調(diào)查的一般要求
詳見本章2(1)樣點(diǎn)地價(jià)平均法中的相關(guān)規(guī)定。
③劃分均質(zhì)地域
a)確定農(nóng)用地地價(jià)影響因素
●自然因素。是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力的各種自然條件，包括≥10℃有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無霜期、災(zāi)害性氣候狀況、地形坡度、土壤質(zhì)地、土層厚度、有機(jī)質(zhì)含量、鹽漬化程度、地下水埋深、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、地塊形狀等。
●社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。是指影響農(nóng)用地收益的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、土地制度和交通條件等，包括區(qū)域城市化水平、城市規(guī)模、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)傳統(tǒng)、人均土地指標(biāo)(人均耕地、人均農(nóng)用地)、農(nóng)民人均收入水平、單位土地投入資本量、單位土地投入勞動(dòng)量、農(nóng)產(chǎn)品市場供求、農(nóng)機(jī)應(yīng)用方便度、土地利用規(guī)劃限制、交通通達(dá)性等。
●特殊因素。是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力和收益所獨(dú)有的條件或不利因素，如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件、環(huán)境污染狀況等。
b)影響因素權(quán)重的確定可采用特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法等方法。
c)劃分均質(zhì)地域單元
均質(zhì)地域單元的劃分應(yīng)滿足下列條件：
●同一單元內(nèi)用地類型、耕作制度的一致性；
●同一單元內(nèi)的土地質(zhì)量的一致性。
d)測算各單元各影響因素分值
各單元各影響因素分值的計(jì)算，可采用特爾菲法或因素分值定量測算的方法進(jìn)行。
●特爾菲法
選擇當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)、土地利用專家及有關(guān)專業(yè)人士作為專家，設(shè)計(jì)打分表，由專家進(jìn)行打分。
●因素分值定量測算法
按照評分估價(jià)法中的因素分值計(jì)算方法進(jìn)行測算。
e)各單元影響因素綜合分值計(jì)算
計(jì)算出各單元各影響因素的分值后，按照下式計(jì)算各單元影響綜合分值：
Fj=∑Wj×fij（i=1……n）
式中；Fj——j單元綜合分值；
Wi——i因素權(quán)重；
n——因素個(gè)數(shù)；
fij——j單元i因素分值。
f)劃分基準(zhǔn)地價(jià)均質(zhì)地域
按上述得到單元影響因素綜合分值后，采用總分?jǐn)?shù)軸確定法、總分頻率曲線法等劃分均質(zhì)地域。
④選定基準(zhǔn)地塊
在各均質(zhì)地域內(nèi)，根據(jù)土壤、日照、灌溉、排水、面積、形狀及耕作制度等方面條件，選擇具有普遍性的一定數(shù)量的宗地作為基準(zhǔn)地塊。具體選擇過程牛主要考慮下列條件：
●日照的時(shí)間、田面的干濕、保水、排水、旱地的坡度等自然條件屬于一般的；
●耕作距離、距市場的遠(yuǎn)近、交通條件等屬于一般的；
●面積、形狀、土壤條件屬于一般的；
●在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度下，土地利用程度、單產(chǎn)水平等一般的；
●災(zāi)害條件屬于一般的。
均質(zhì)地域內(nèi)每類農(nóng)用地基準(zhǔn)地塊數(shù)量不應(yīng)少于3塊。
⑤評估基準(zhǔn)地塊價(jià)格
●利用市場交易資料，按照市場比較法要求評估基準(zhǔn)地塊價(jià)格。若基準(zhǔn)地塊在近三年內(nèi)發(fā)生過市場交易行為，可直接通過對其進(jìn)行交易方式、交易期日等修正，求取其在正常市場條件下的土地價(jià)格；
●利用基準(zhǔn)地塊本身的投入產(chǎn)出資料，采用收益還原法求取基準(zhǔn)地塊的價(jià)格；
●利用農(nóng)用地開發(fā)資料采用成本逼近法評估基準(zhǔn)地塊價(jià)格；
●基準(zhǔn)地塊價(jià)格評估必須采用兩種以上方法進(jìn)行。
⑥核定基準(zhǔn)地塊價(jià)格水平
對均質(zhì)地域基準(zhǔn)地塊價(jià)格加以比較檢查，并作必要的調(diào)整。
⑦計(jì)算均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價(jià)
按照調(diào)整后均質(zhì)地域內(nèi)各基準(zhǔn)地塊地價(jià)，采用簡單算術(shù)平均法或加權(quán)算術(shù)平均法求取各均質(zhì)地域的平均地價(jià)，并作為該均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價(jià)。