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2.6 房屋質(zhì)量缺陷損失評估
1、房屋質(zhì)量缺陷損失的含義：房屋質(zhì)量缺陷所造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值降低。
2、房屋質(zhì)量缺陷損失的評估要求：房屋質(zhì)量缺陷損失評估是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷損失進(jìn)行分析、估算和判定，其結(jié)果作為確定房屋質(zhì)量缺陷損失補(bǔ)償金額的參考依據(jù)。
3、房屋質(zhì)量缺陷損失的評估方法
(1)成本法
求取修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項費(fèi)用之和作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。
成本法的公式為：
V＝C1+C2+C3+C4一C5
式中：
V ——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；
C1——拆除工程費(fèi)用；
C2——修繕工程費(fèi)用；
C3----恢復(fù)工程費(fèi)用；
C4——直接經(jīng)濟(jì)損失；
C5——被拆除物殘值。
(2)資本化法
求取房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失的現(xiàn)值作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。
凈收益損失額包括：
●租金等收入減少所造成的凈收益損失額；
●能源消耗等運(yùn)營費(fèi)用增加所造成的凈收益損失額。
(3)價差法
求取類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋市場價值之差作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。
價差法的公式為：
V＝Vl—V2
式中：
V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；
Vl——類似的無質(zhì)量缺陷房屋的市場價值；
Vz--類似的有質(zhì)量缺陷房屋的市場價值。
(4)市場比較法
與類似房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行比較，對其損失補(bǔ)償金額進(jìn)行修正、調(diào)整來求取房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。
市場比較法的公式為：
V=P*F1*F2*F3
式中：
V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；
P——可比實(shí)例補(bǔ)償金額；
F1——補(bǔ)償情況修正系數(shù)；
F2——補(bǔ)償日期修正系數(shù)；
FaF3——缺陷狀況修正系數(shù)。
4．房屋質(zhì)量缺陷損失評估的基本程序
進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷損失評估，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：
(1)受理評估委托；
(2)擬定評估作業(yè)方案；
(3)搜集評估所需資料；
(4)實(shí)地查勘房屋質(zhì)量缺陷狀況；
(5)選定評估方法進(jìn)行測算；
(6)確定評估結(jié)果；
(7)撰寫評估報告；
(8)審核評估報告；
(9)出具評估報告；
(10)評估資料歸檔。
2.6 房屋質(zhì)量缺陷損失評估
1、房屋質(zhì)量缺陷損失的含義：房屋質(zhì)量缺陷所造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值降低。
2、房屋質(zhì)量缺陷損失的評估要求：房屋質(zhì)量缺陷損失評估是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷損失進(jìn)行分析、估算和判定，其結(jié)果作為確定房屋質(zhì)量缺陷損失補(bǔ)償金額的參考依據(jù)。
3、房屋質(zhì)量缺陷損失的評估方法
(1)成本法
求取修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項費(fèi)用之和作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。
成本法的公式為：
V＝C1+C2+C3+C4一C5
式中：
V ——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；
C1——拆除工程費(fèi)用；
C2——修繕工程費(fèi)用；
C3----恢復(fù)工程費(fèi)用；
C4——直接經(jīng)濟(jì)損失；
C5——被拆除物殘值。
(2)資本化法
求取房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失的現(xiàn)值作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。
凈收益損失額包括：
●租金等收入減少所造成的凈收益損失額；
●能源消耗等運(yùn)營費(fèi)用增加所造成的凈收益損失額。
(3)價差法
求取類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋市場價值之差作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。
價差法的公式為：
V＝Vl—V2
式中：
V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；
Vl——類似的無質(zhì)量缺陷房屋的市場價值；
Vz--類似的有質(zhì)量缺陷房屋的市場價值。
(4)市場比較法
與類似房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行比較，對其損失補(bǔ)償金額進(jìn)行修正、調(diào)整來求取房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。
市場比較法的公式為：
V=P*F1*F2*F3
式中：
V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；
P——可比實(shí)例補(bǔ)償金額；
F1——補(bǔ)償情況修正系數(shù)；
F2——補(bǔ)償日期修正系數(shù)；
FaF3——缺陷狀況修正系數(shù)。
4．房屋質(zhì)量缺陷損失評估的基本程序
進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷損失評估，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：
(1)受理評估委托；
(2)擬定評估作業(yè)方案；
(3)搜集評估所需資料；
(4)實(shí)地查勘房屋質(zhì)量缺陷狀況；
(5)選定評估方法進(jìn)行測算；
(6)確定評估結(jié)果；
(7)撰寫評估報告；
(8)審核評估報告；
(9)出具評估報告；
(10)評估資料歸檔。