2.1 建筑物與構(gòu)筑物估價的概念
建筑物與構(gòu)筑物估價是指估價人員在遵循有關估價原則的前提下,根據(jù)估價的目的,選用適當?shù)墓纼r方法,在綜合分析建筑物與構(gòu)筑物價格影響因素的基礎上,對建筑物與構(gòu)筑物在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。
依據(jù)建筑物的性質(zhì),建筑物估價分成兩類:對具有市場流動性的建筑物,其估價的原理是以重置成本為基礎,采用對照法、建筑物殘余法、比較法等,評估出建筑物的市場價格。對不具備市場流動性的建筑物,如博物館、圖書館等,其估價的基本原理是用成本法計算的重置價格扣除折舊的方法,評估建筑物的價格。
影響建筑物價格的因素概括起來,主要是:
1)建筑物重置價,任何人購買建筑物,不會用高于重建效用相同建筑物的價格,去購買目前已存在的建筑物,因此建筑物重置價是決定建筑物價格的最基本因素。
2)環(huán)境因素主要有:建筑年代(決定建筑物折舊狀況和剩余使用年限)、建筑物朝向(影響建筑物采光、通風)、建筑物用途(使收益、使用年限不同)、建筑物樓層。
3)其他因素,例如建筑物的設計影響使用功能等等。
建筑物與構(gòu)筑物估價是指估價人員在遵循有關估價原則的前提下,根據(jù)估價的目的,選用適當?shù)墓纼r方法,在綜合分析建筑物與構(gòu)筑物價格影響因素的基礎上,對建筑物與構(gòu)筑物在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。
依據(jù)建筑物的性質(zhì),建筑物估價分成兩類:對具有市場流動性的建筑物,其估價的原理是以重置成本為基礎,采用對照法、建筑物殘余法、比較法等,評估出建筑物的市場價格。對不具備市場流動性的建筑物,如博物館、圖書館等,其估價的基本原理是用成本法計算的重置價格扣除折舊的方法,評估建筑物的價格。
影響建筑物價格的因素概括起來,主要是:
1)建筑物重置價,任何人購買建筑物,不會用高于重建效用相同建筑物的價格,去購買目前已存在的建筑物,因此建筑物重置價是決定建筑物價格的最基本因素。
2)環(huán)境因素主要有:建筑年代(決定建筑物折舊狀況和剩余使用年限)、建筑物朝向(影響建筑物采光、通風)、建筑物用途(使收益、使用年限不同)、建筑物樓層。
3)其他因素,例如建筑物的設計影響使用功能等等。