2.3 建筑物估價(jià)的基本原則
1、合法原則：建筑物估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。
合法權(quán)益包括：
(1)合法產(chǎn)權(quán)：應(yīng)以建筑物的權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。
例如在房地產(chǎn)方面，現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。
(2)合法使用：應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。
例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等。
(3)合法處分：應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式(買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等)為依據(jù)。
以抵押為例，法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象，沒有抵押價(jià)值，或者委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的話，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)評(píng)估為零。
另外，在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。例如，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。房改售房的價(jià)格要符合政府有關(guān)該價(jià)格測(cè)算的要求，新建的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格要符合國家規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成和對(duì)利潤(rùn)率的限定。
2、使用原則：建筑物估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的使用為前提進(jìn)行。
(1)使用概念：指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，通過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到的一種最可能的使用。 (四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值化)
為什么要使用該原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)建筑的擁有者都試圖充分發(fā)揮其潛力，采用使用的使用方式，以取得的經(jīng)濟(jì)利益。
特別需要指出的是，使用不是無條件的使用，而是在法律允許的范圍內(nèi)的，這也是合法原則的要求。
(2)使用具體包括：用途、規(guī)模和集約度三個(gè)方面。
3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：建筑物估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
影響建筑物價(jià)格的因素是不斷變化的，在不同的時(shí)間上，建筑物往往會(huì)有不同的價(jià)格。實(shí)際上建筑物本身也會(huì)隨著時(shí)間發(fā)生變化。因此估價(jià)通常是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定的時(shí)間上的價(jià)值，而且這個(gè)特定的時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)人員隨意假定的，而是必須根據(jù)估價(jià)目的來確定，這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。
例如政府有關(guān)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均可能影響估價(jià)建筑物的價(jià)值，因此在估價(jià)時(shí)究竟采用政策法規(guī)發(fā)布、實(shí)施前還是之后，就應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來確定。
4、替代原則：建筑物估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似建筑物在同等條件下的正常價(jià)格。
類似建筑物是在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)、區(qū)位狀況等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相當(dāng)?shù)慕ㄖ铩?BR> 替代原則對(duì)于具體的建筑物估價(jià)，要求；一是如果附近有若干相近效用的建筑物并已知其價(jià)格時(shí)，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格。二是不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，既不能一相情愿地高估建筑物的價(jià)格，也不能一味地低估價(jià)格，而要考慮相近效用的建筑物價(jià)格的牽掣。特別是同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一時(shí)期，按同一目的，對(duì)不同位置、檔次的建筑物的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，尤其好的不能低于差的。
5、公平原則：建筑物估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都公平合理的價(jià)值。
該原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平正直，站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒任何一方，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方都是公平合理的價(jià)值。這就要求估價(jià)人員必須有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心影響，必須了解影響建筑物的各種因素，不斷提高估價(jià)理論水平，豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并遵循科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序。
1、合法原則：建筑物估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。
合法權(quán)益包括：
(1)合法產(chǎn)權(quán)：應(yīng)以建筑物的權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。
例如在房地產(chǎn)方面，現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。
(2)合法使用：應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。
例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等。
(3)合法處分：應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式(買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等)為依據(jù)。
以抵押為例，法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象，沒有抵押價(jià)值，或者委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的話，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)評(píng)估為零。
另外，在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。例如，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。房改售房的價(jià)格要符合政府有關(guān)該價(jià)格測(cè)算的要求，新建的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格要符合國家規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成和對(duì)利潤(rùn)率的限定。
2、使用原則：建筑物估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的使用為前提進(jìn)行。
(1)使用概念：指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，通過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到的一種最可能的使用。 (四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值化)
為什么要使用該原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)建筑的擁有者都試圖充分發(fā)揮其潛力，采用使用的使用方式，以取得的經(jīng)濟(jì)利益。
特別需要指出的是，使用不是無條件的使用，而是在法律允許的范圍內(nèi)的，這也是合法原則的要求。
(2)使用具體包括：用途、規(guī)模和集約度三個(gè)方面。
3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：建筑物估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
影響建筑物價(jià)格的因素是不斷變化的，在不同的時(shí)間上，建筑物往往會(huì)有不同的價(jià)格。實(shí)際上建筑物本身也會(huì)隨著時(shí)間發(fā)生變化。因此估價(jià)通常是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定的時(shí)間上的價(jià)值，而且這個(gè)特定的時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)人員隨意假定的，而是必須根據(jù)估價(jià)目的來確定，這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。
例如政府有關(guān)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均可能影響估價(jià)建筑物的價(jià)值，因此在估價(jià)時(shí)究竟采用政策法規(guī)發(fā)布、實(shí)施前還是之后，就應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來確定。
4、替代原則：建筑物估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似建筑物在同等條件下的正常價(jià)格。
類似建筑物是在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)、區(qū)位狀況等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相當(dāng)?shù)慕ㄖ铩?BR> 替代原則對(duì)于具體的建筑物估價(jià)，要求；一是如果附近有若干相近效用的建筑物并已知其價(jià)格時(shí)，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格。二是不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，既不能一相情愿地高估建筑物的價(jià)格，也不能一味地低估價(jià)格，而要考慮相近效用的建筑物價(jià)格的牽掣。特別是同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一時(shí)期，按同一目的，對(duì)不同位置、檔次的建筑物的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，尤其好的不能低于差的。
5、公平原則：建筑物估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都公平合理的價(jià)值。
該原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平正直，站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒任何一方，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方都是公平合理的價(jià)值。這就要求估價(jià)人員必須有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心影響，必須了解影響建筑物的各種因素，不斷提高估價(jià)理論水平，豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并遵循科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序。