六、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押
1、轉(zhuǎn)讓和抵押的要件
租賃土地使用權(quán)的取得按期繳納租金，多以年為單位，租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國(guó)家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而，用地者對(duì)土地只能使用、收益而不可隨意處分，租賃土地使用權(quán)的抵押應(yīng)經(jīng)土地使用者代表的同意。依《城市房地產(chǎn)管理法》第47條的規(guī)定，僅以出讓方式取得的土地使用權(quán)方可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，而以其他方式如租賃、劃撥取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)可以同時(shí)設(shè)定抵押。
由于出讓國(guó)有土地使用權(quán)具有物權(quán)性，因而其土地的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)具有相對(duì)的穩(wěn)定性；而租賃土地使用權(quán)雖然具有準(zhǔn)物權(quán)的特征，但由于承租人逐年支付租金，因而仍然存在不穩(wěn)定性。此外，租賃地塊上的建筑物未建成即未形成產(chǎn)權(quán)，租賃土地使用權(quán)人亦無(wú)權(quán)處分。為了減少權(quán)屬爭(zhēng)議，避免房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜化，同時(shí)也是為了更有效地防止土地使用權(quán)人不從事土地開(kāi)發(fā)，單純利用土地進(jìn)行投機(jī)牟利的炒地皮現(xiàn)象的發(fā)生，從維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序出發(fā)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓或抵押租賃土地使用權(quán)應(yīng)滿(mǎn)足：
（1） 經(jīng)國(guó)有土地所有者代表同意；
（2） 按租賃合同約定投資開(kāi)發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成；
（3） 已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
（4）租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。
以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于商品房開(kāi)發(fā)。這樣可以防止不法商人鉆法律漏洞，以租賃土地使用權(quán)之名，行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)，牟取土地出讓金與租金之間的差價(jià)利益，因此建議，除企業(yè)破產(chǎn)、分立外，租賃土地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓。所謂土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵冈谝婪ㄈ〉檬褂脵?quán)的土地上，一個(gè)主體將建成后的建筑物、其他附著物，轉(zhuǎn)讓給多個(gè)主體而導(dǎo)致的一個(gè)使用權(quán)隨建筑物區(qū)分所有權(quán)發(fā)生分割，并隨之轉(zhuǎn)讓的情形。
2、權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則
權(quán)利義務(wù)同時(shí)移轉(zhuǎn)原則即"認(rèn)地不認(rèn)人"原則。是指租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人所簽定的租賃合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人 。但只能是原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)。因此，轉(zhuǎn)讓人對(duì)其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負(fù)擔(dān)負(fù)有告知義務(wù)，受讓人負(fù)有繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同和辦理權(quán)屬變更登記的義務(wù)。
1、轉(zhuǎn)讓和抵押的要件
租賃土地使用權(quán)的取得按期繳納租金，多以年為單位，租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國(guó)家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而，用地者對(duì)土地只能使用、收益而不可隨意處分，租賃土地使用權(quán)的抵押應(yīng)經(jīng)土地使用者代表的同意。依《城市房地產(chǎn)管理法》第47條的規(guī)定，僅以出讓方式取得的土地使用權(quán)方可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，而以其他方式如租賃、劃撥取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)可以同時(shí)設(shè)定抵押。
由于出讓國(guó)有土地使用權(quán)具有物權(quán)性，因而其土地的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)具有相對(duì)的穩(wěn)定性；而租賃土地使用權(quán)雖然具有準(zhǔn)物權(quán)的特征，但由于承租人逐年支付租金，因而仍然存在不穩(wěn)定性。此外，租賃地塊上的建筑物未建成即未形成產(chǎn)權(quán)，租賃土地使用權(quán)人亦無(wú)權(quán)處分。為了減少權(quán)屬爭(zhēng)議，避免房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜化，同時(shí)也是為了更有效地防止土地使用權(quán)人不從事土地開(kāi)發(fā)，單純利用土地進(jìn)行投機(jī)牟利的炒地皮現(xiàn)象的發(fā)生，從維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序出發(fā)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓或抵押租賃土地使用權(quán)應(yīng)滿(mǎn)足：
（1） 經(jīng)國(guó)有土地所有者代表同意；
（2） 按租賃合同約定投資開(kāi)發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成；
（3） 已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
（4）租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。
以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于商品房開(kāi)發(fā)。這樣可以防止不法商人鉆法律漏洞，以租賃土地使用權(quán)之名，行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)，牟取土地出讓金與租金之間的差價(jià)利益，因此建議，除企業(yè)破產(chǎn)、分立外，租賃土地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓。所謂土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵冈谝婪ㄈ〉檬褂脵?quán)的土地上，一個(gè)主體將建成后的建筑物、其他附著物，轉(zhuǎn)讓給多個(gè)主體而導(dǎo)致的一個(gè)使用權(quán)隨建筑物區(qū)分所有權(quán)發(fā)生分割，并隨之轉(zhuǎn)讓的情形。
2、權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則
權(quán)利義務(wù)同時(shí)移轉(zhuǎn)原則即"認(rèn)地不認(rèn)人"原則。是指租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人所簽定的租賃合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人 。但只能是原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)。因此，轉(zhuǎn)讓人對(duì)其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負(fù)擔(dān)負(fù)有告知義務(wù)，受讓人負(fù)有繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同和辦理權(quán)屬變更登記的義務(wù)。