五 、劃撥國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
劃撥國有土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應當按照國務(wù)院規(guī)定報有批準權(quán)的人民政府審批?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條對劃撥土地上房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓做出了規(guī)定。劃撥國有土地使用權(quán)可否進入市場是一個有爭論的問題。就我國目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀而言，在高達99%的存量城市土地仍然為劃撥土地，國有土地出讓市場因資金短缺所限而發(fā)展緩慢，而通過征用集體土地增加城市土地供應又受到諸種因素制約的現(xiàn)實情況下，應該以多種方式促使存量土地進入二級土地市場。因此，允許劃撥國有土地使用權(quán)通過一定條件，有限制地進入二級市場是我國現(xiàn)實的要求，也是鼓勵原劃撥土地使用者節(jié)約用地、合理用地，防止土地的閑置、浪費，發(fā)揮土地利用效能和經(jīng)濟效益，確保國土資源不流失，以達到土地資源合理利用和優(yōu)化配置的客觀需要。因此，我國的有關(guān)法律、法規(guī)對劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，特別是國有企業(yè)改制中的劃撥國有土地使用權(quán)處理作了比較靈活的規(guī)定。
首先，劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，對符合出讓條件的，應經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由轉(zhuǎn)受讓方繳納出讓金。劃撥土地是國家根據(jù)土地使用者實際需要、用途交付其專項使用的，因此，轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)必經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。規(guī)定由轉(zhuǎn)受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納出讓金，不僅充分體現(xiàn)了國家對土地一級市場的壟斷，也有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，并可避免因房地產(chǎn)私下交易而造成國家土地收益的流失。根據(jù)我國城市發(fā)展城市房地產(chǎn)的政策取向，劃撥土地轉(zhuǎn)讓應當盡可能采用繳納出讓金、辦理出讓手續(xù)的方式。實踐中，無建筑物的土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，廠房、賓館、寫字樓、商品房住宅等經(jīng)營性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，一般應辦理土地使用權(quán)出讓。
順便指出，從嚴格的法律意義上講，辦理土地使用權(quán)出讓的情況下，所謂劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，實質(zhì)上不過是一種權(quán)利更新，即原有的劃撥國有土地使用權(quán)的終止和新的出讓國有土地使用權(quán)的設(shè)立。當然，從實務(wù)的角度，將這種現(xiàn)象理解為以權(quán)利更新為條件和后果的土地使用權(quán)交易，也未嘗不可。
其次，劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，對不具備出讓條件的土地，如國家暫時無法或不需要轉(zhuǎn)為出讓方式提供給土地使用者的土地，或根據(jù)城市規(guī)劃不宜出讓而近期又不禁止轉(zhuǎn)讓的土地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國家。1992年9月財政部發(fā)布的《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》第3條規(guī)定，國有土地使用權(quán)有償使用收入中土地收益金（或土地增值費）包括土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地表建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。
劃撥國有土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應當按照國務(wù)院規(guī)定報有批準權(quán)的人民政府審批?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條對劃撥土地上房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓做出了規(guī)定。劃撥國有土地使用權(quán)可否進入市場是一個有爭論的問題。就我國目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀而言，在高達99%的存量城市土地仍然為劃撥土地，國有土地出讓市場因資金短缺所限而發(fā)展緩慢，而通過征用集體土地增加城市土地供應又受到諸種因素制約的現(xiàn)實情況下，應該以多種方式促使存量土地進入二級土地市場。因此，允許劃撥國有土地使用權(quán)通過一定條件，有限制地進入二級市場是我國現(xiàn)實的要求，也是鼓勵原劃撥土地使用者節(jié)約用地、合理用地，防止土地的閑置、浪費，發(fā)揮土地利用效能和經(jīng)濟效益，確保國土資源不流失，以達到土地資源合理利用和優(yōu)化配置的客觀需要。因此，我國的有關(guān)法律、法規(guī)對劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，特別是國有企業(yè)改制中的劃撥國有土地使用權(quán)處理作了比較靈活的規(guī)定。
首先，劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，對符合出讓條件的，應經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由轉(zhuǎn)受讓方繳納出讓金。劃撥土地是國家根據(jù)土地使用者實際需要、用途交付其專項使用的，因此，轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)必經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。規(guī)定由轉(zhuǎn)受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納出讓金，不僅充分體現(xiàn)了國家對土地一級市場的壟斷，也有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，并可避免因房地產(chǎn)私下交易而造成國家土地收益的流失。根據(jù)我國城市發(fā)展城市房地產(chǎn)的政策取向，劃撥土地轉(zhuǎn)讓應當盡可能采用繳納出讓金、辦理出讓手續(xù)的方式。實踐中，無建筑物的土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，廠房、賓館、寫字樓、商品房住宅等經(jīng)營性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，一般應辦理土地使用權(quán)出讓。
順便指出，從嚴格的法律意義上講，辦理土地使用權(quán)出讓的情況下，所謂劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，實質(zhì)上不過是一種權(quán)利更新，即原有的劃撥國有土地使用權(quán)的終止和新的出讓國有土地使用權(quán)的設(shè)立。當然，從實務(wù)的角度，將這種現(xiàn)象理解為以權(quán)利更新為條件和后果的土地使用權(quán)交易，也未嘗不可。
其次，劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，對不具備出讓條件的土地，如國家暫時無法或不需要轉(zhuǎn)為出讓方式提供給土地使用者的土地，或根據(jù)城市規(guī)劃不宜出讓而近期又不禁止轉(zhuǎn)讓的土地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國家。1992年9月財政部發(fā)布的《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》第3條規(guī)定，國有土地使用權(quán)有償使用收入中土地收益金（或土地增值費）包括土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地表建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。