二、財(cái)產(chǎn)權(quán)、物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)
分析和討論土地權(quán)利的特征，必須把土地權(quán)利放在國(guó)家法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)體系等這一大背景下考察。這里先簡(jiǎn)要介紹財(cái)產(chǎn)權(quán)、物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)等內(nèi)容，然后在此基礎(chǔ)上，對(duì)土地權(quán)利的特征進(jìn)行分析和闡述。
（一）財(cái)產(chǎn)權(quán)
規(guī)定和調(diào)整土地權(quán)利的法律，除了國(guó)家的根本大法——憲法外，最基本的法律就是民法，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第2條的規(guī)定“中華人民共和國(guó)民法調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民與法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系”，我國(guó)民法主要調(diào)整兩種社會(huì)關(guān)系，一是平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，二是平等主體之間的人身關(guān)系。與此相對(duì)應(yīng)，由民法規(guī)定和調(diào)整的民事權(quán)利主要可分為兩類，即財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)。財(cái)產(chǎn)權(quán)是指通?？梢砸越疱X衡量其價(jià)值的利益為內(nèi)容的民事權(quán)利，如物權(quán)、債權(quán)等。人身權(quán)是指以與權(quán)利主體的人身不可分離的人身利益為內(nèi)容的民事權(quán)利。如生命權(quán)、健康權(quán)、名譽(yù)權(quán)等。《民法通則》第五章民事權(quán)利中規(guī)定了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，土地權(quán)利即屬民事權(quán)利中的財(cái)產(chǎn)權(quán)范疇。
（二）物權(quán)
物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種。財(cái)產(chǎn)權(quán)可進(jìn)一步分為物權(quán) (準(zhǔn)物權(quán))和債權(quán)。分別由物權(quán)法和債權(quán)法規(guī)范和調(diào)整。事實(shí)上。迄今為止，我國(guó)的現(xiàn)行法律體系并沒有提出物權(quán)的概念，更沒有一部完整的物權(quán)法。但物權(quán)作為一個(gè)大陸法系民法上的概念，早在羅馬法中就有出現(xiàn)，一直沿用至今，已較為成熟；同時(shí)《民法通則》第五章第一節(jié)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)中規(guī)定的大多數(shù)權(quán)利，符合物權(quán)的基本特征，民法學(xué)界普遍認(rèn)為這些權(quán)利屬于物權(quán)，因而并不影響我們從理論上對(duì)物權(quán)和物權(quán)法進(jìn)行討論。還有必要說(shuō)明的是，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，特別是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，引入物權(quán)概念，制定物權(quán)法，已成為當(dāng)務(wù)之急。目前，國(guó)家也已著手進(jìn)行這項(xiàng)工作。
物權(quán)是指權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)按照自己的意志支配自有物或者依照授權(quán)支配他人的物，直接享受物的效益的排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)。其中物是人們可支配和利用的物質(zhì)財(cái)富。
可以從以下四個(gè)方面把握:
（1）物權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)。它具有直接的財(cái)產(chǎn)內(nèi)容。
（2）物權(quán)是以一定的物為客體的財(cái)產(chǎn)權(quán)。以無(wú)體財(cái)產(chǎn)或給付為標(biāo)的的權(quán)利，不是物權(quán)。同時(shí)物權(quán)的標(biāo)的只能是一定的物，要么是權(quán)利人合法所有的自有物，要么是權(quán)利人根據(jù)法律、合同所支配的他人的物。
（3）物權(quán)是支配型財(cái)產(chǎn)權(quán)。財(cái)產(chǎn)權(quán)可分為兩種類型，請(qǐng)求型財(cái)產(chǎn)權(quán)和支配型財(cái)產(chǎn)權(quán)。請(qǐng)求型財(cái)產(chǎn)權(quán)如因合同、侵權(quán)行為等發(fā)生的債權(quán)，權(quán)利人必須通過(guò)義務(wù)人給付財(cái)產(chǎn)。才能實(shí)現(xiàn)利益。支配型財(cái)產(chǎn)權(quán)則是權(quán)利人不需請(qǐng)求他人給付財(cái)產(chǎn)，自己支配標(biāo)的物即直接實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)利益的權(quán)利。
（4)物權(quán)可分為按照自己的意志支配自有物的物權(quán)和依照授權(quán)支配他人的物的物權(quán)。前者叫自物權(quán)，后者叫他物權(quán)。
債權(quán)是和物權(quán)并列而言的。關(guān)于債權(quán)，我國(guó)《民法通則》第八十四條對(duì)債做了規(guī)定:“債是按照合同的約定或者法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系”。進(jìn)言之，債是指特定當(dāng)事人之間的一種特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。在這種民事法律關(guān)系中，一方享有請(qǐng)求他方為一定行為或不為一定行為的權(quán)利，而他方則負(fù)有滿足該項(xiàng)請(qǐng)求的義務(wù)。例如，在買賣關(guān)系中，買方有請(qǐng)求賣方依約交付出賣物歸其所有的權(quán)利，賣方則相應(yīng)地負(fù)有將出賣物交付買方的義務(wù)。享有權(quán)利的一方稱債權(quán)人，負(fù)有義務(wù)的一方稱債務(wù)人。
物權(quán)和債權(quán)都是財(cái)產(chǎn)權(quán)，都是民法調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系的結(jié)果。但是二者又有不同的特征。對(duì)二者加以區(qū)分，有助于我們進(jìn)一步加深對(duì)物權(quán)的理解。
首先，從反映的社會(huì)關(guān)系看，二者的性質(zhì)不同。債反映動(dòng)態(tài)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，即財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系，也就是財(cái)產(chǎn)由一個(gè)主體轉(zhuǎn)移給另一個(gè)主體的關(guān)系;物權(quán)則主要反映靜態(tài)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，也就是財(cái)產(chǎn)的歸屬關(guān)系所有權(quán)是財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的前提和結(jié)果，債則是財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的法律表現(xiàn)。
其次，從法律關(guān)系的主體上看，二者的主體范圍不同。債是轉(zhuǎn)定的當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，其主體雙方都是特定的。債權(quán)人的權(quán)利原則上只對(duì)債務(wù)人發(fā)生效力，所以民法理論上將債稱為相對(duì)的法律關(guān)系，將債權(quán)稱為對(duì)人權(quán)。而物權(quán)關(guān)系是特定的權(quán)利主體和不特定的義務(wù)主體之間的一種法律關(guān)系，即物權(quán)關(guān)系中的義務(wù)主體是不特定的。物權(quán)人的權(quán)利對(duì)所有人以外的一切人都發(fā)生效力。因此，民法理論上將物權(quán)關(guān)系稱為絕對(duì)法律關(guān)系，將物權(quán)稱為對(duì)世權(quán)。例如，在買賣之債中，買方 (債權(quán)人)和賣方 (債務(wù)人)都是特定的，買方只能對(duì)賣方主張權(quán)利:而作為財(cái)產(chǎn)所有關(guān)系中的物權(quán)人有權(quán)向侵犯其權(quán)利的任何人主張權(quán)利。
第三，從法律關(guān)系的客體上看，二者的客體范圍不同。債的客體可以是物，也可以是行為等;而物權(quán)的客體只能是物，不包括行為。
第四，從法律關(guān)系的內(nèi)容上看，二者的內(nèi)容不同。債權(quán)人的權(quán)利主要不是體現(xiàn)在自已實(shí)施某種行為的可能性上，而是要求債務(wù)人為一定行為或不為一定行為。在一般情況下，債權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)須依靠債務(wù)人的行為。例如，買受人作為債權(quán)人，有權(quán)取得出賣物的所有權(quán)，但他只能通過(guò)出賣人將出賣物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他才能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，并不能直接取得或支配該物。而所有人所享有的權(quán)利則主要是自己實(shí)現(xiàn)某種行為的可能性，物權(quán)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)可依法直接占有、使用、收益和處分，不需借助于他人的行為，就可以實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利。
第五，從法律關(guān)系的發(fā)生上看，二者發(fā)生的原因不同。債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定產(chǎn)生的。產(chǎn)生債的法律事實(shí)既可以是合法行為，也可以是不合法的行為；而物權(quán)關(guān)系一般只能根據(jù)合法行為發(fā)生。
（三）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)
按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)物權(quán)進(jìn)行分類。
根據(jù)權(quán)利人是對(duì)自有物享有物權(quán)還是對(duì)他人所有的物享有物權(quán)，可將物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)。自物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)自有物享有的物權(quán)。所有權(quán)是惟一的自物權(quán)種類。他物權(quán)是指權(quán)利人根據(jù)法律或合同的具體規(guī)定，對(duì)他人所有之物享有的物權(quán)。所有權(quán)之外的其他物權(quán)就是他物權(quán)。
根據(jù)物權(quán)是否從屬于其他權(quán)利而存在，可將物權(quán)分為主物權(quán)和從物權(quán)。主物權(quán)是指獨(dú)立存在、不從屬于其他權(quán)利的物權(quán)。如所有權(quán)、使用權(quán)等。從物權(quán)是指從屬于其他權(quán)利，并為所從屬的權(quán)利服務(wù)的物權(quán)。如抵押權(quán)等。
根據(jù)物權(quán)標(biāo)的是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，可將物權(quán)分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。土地屬不動(dòng)產(chǎn)，土地權(quán)利主要屬不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)范疇，故下面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)作重點(diǎn)探討。
民法關(guān)于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類方法，是先決定不動(dòng)產(chǎn)，然后不動(dòng)產(chǎn)之外的物均屬于動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定:“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”?？梢娢覈?guó)的不動(dòng)產(chǎn)范圍包括土地、房屋和林木等地上定著物。
之所以把物權(quán)劃分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，是因?yàn)槎咴诜缮洗嬖谥T多不同。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是權(quán)利讓與的方式不同。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓一般不要求書面形式，依交付生效;而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓則一般采用書面形式，依登記生效。二是在設(shè)定擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)上不同。一般說(shuō)來(lái)，在動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定質(zhì)權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，留置權(quán)只能成立于動(dòng)產(chǎn)，而用益物權(quán)只能成立于不動(dòng)產(chǎn)。三是不動(dòng)產(chǎn)涉訴的，一般適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法。
三 土地權(quán)利的特征
土地權(quán)利的特征，集中體現(xiàn)了物權(quán)的特征，特別是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的特征。
1、土地權(quán)利是對(duì)土地的支配權(quán)。
從土地權(quán)利的作用來(lái)看，土地權(quán)利是對(duì)土地的支配權(quán)，進(jìn)一步說(shuō)，土地權(quán)利的作用就是保障土地權(quán)利人能夠?qū)ν恋刂苯訉?shí)施各種支配性行為，只憑借權(quán)利人自已的意思，而不需義務(wù)人的積極行為相配合，就能夠?qū)崿F(xiàn)作為權(quán)利內(nèi)容的利益。土地權(quán)利是物權(quán)的一種，它不同于債權(quán)等請(qǐng)求型財(cái)產(chǎn)權(quán)，后者必須通過(guò)義務(wù)人積極地為財(cái)產(chǎn)上的給付行為，才能實(shí)現(xiàn)利益。
2、土地權(quán)利是排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)。
從土地權(quán)利的效力來(lái)看，土地權(quán)利是排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)。所謂土地權(quán)利的排他性包括兩方面的意思：一是某一特定的土地上不能有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的土地權(quán)利。就土地所有權(quán)來(lái)說(shuō)，任何一塊土地上都只能有一個(gè)所有權(quán)，不能有兩個(gè)所有權(quán)，即如果一個(gè)人對(duì)其塊土地享有所有權(quán)，就排除其他任何人同時(shí)對(duì)這塊土地享有另外一個(gè)所有權(quán)。就土地的物權(quán)（包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)）來(lái)說(shuō)，某一土地上不能同時(shí)有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的他物權(quán)。如一個(gè)人對(duì)其塊土地?fù)碛惺褂脵?quán)，則排除其他任何人對(duì)同一塊土地?fù)碛型粌?nèi)容的使用權(quán)。這里需要指出的是，幾個(gè)人對(duì)一塊土地?fù)碛械墓灿型恋厥褂脵?quán)，雖然表面上看起來(lái)是幾個(gè)人都享有使用權(quán)，但它本質(zhì)上仍然只是一個(gè)土地使用權(quán)，而不是多個(gè)土地使用權(quán)；再有，內(nèi)容互不相同的幾個(gè)土地權(quán)利可以在一塊土地上同時(shí)存在。如某塊土地為國(guó)家所有，其上附有國(guó)有土地所有權(quán)，同時(shí)，它也可以由其他人使用，享有國(guó)有土地使用權(quán)，該國(guó)有土地使用權(quán)還可以再抵押，從而其上再附設(shè)抵押權(quán)等。這幾種土地權(quán)利都是內(nèi)容互不相同的，與土地權(quán)利的排他性并不矛盾。二是土地權(quán)利的排他性還指土地權(quán)利具有直接排除不法妨礙的性能。土地權(quán)利人在行使土地權(quán)利的過(guò)程中如果遇到不法妨礙，可以憑借土地權(quán)利直接請(qǐng)求妨礙人排除妨礙或消除可能發(fā)生妨礙的因素。債權(quán)則與此不同，債權(quán)是請(qǐng)求權(quán)，客體是行為，權(quán)利的作用只是請(qǐng)求債務(wù)人為一定的行為或不為一定的行為，幾個(gè)債權(quán)人可以同時(shí)請(qǐng)求同一個(gè)債務(wù)人為同一種行為而互不影響，所以債權(quán)不具有排他性。
3、土地權(quán)利是對(duì)世權(quán)。
從土地權(quán)利的效力來(lái)看，土地權(quán)利是對(duì)世權(quán)。所謂對(duì)世權(quán)，也稱絕對(duì)權(quán)，是能夠請(qǐng)求一般人不為一定行為的權(quán)利，亦即以權(quán)利人之外的一切人為義務(wù)人的權(quán)利。它有兩個(gè)特點(diǎn):一是權(quán)利義務(wù)人不是特定的人，而是不特定的一般人；二是義務(wù)人所要履行的義務(wù)是對(duì)該權(quán)利的容忍、尊重和不侵?jǐn)_，屬于消極的不作為，而不是積極的作為。土地權(quán)利對(duì)任何人都有約束力，權(quán)利人之外的一切人都是義務(wù)人，都不得干擾權(quán)利人依法行使土地權(quán)利。債權(quán)則不同，債權(quán)不是對(duì)此權(quán)，而是對(duì)人權(quán)，債權(quán)的義務(wù)人不是一般人，而是特定人，它只對(duì)存在債權(quán)關(guān)系的某個(gè)或某些人有約束力，債權(quán)關(guān)系之外的其他人則不受債權(quán)的約束。同時(shí)，債權(quán)是相對(duì)權(quán)。債權(quán)的實(shí)現(xiàn)一般以特定義務(wù)人完成特定的積極行為為要件，債務(wù)人如果不按債的規(guī)定完成特定的積極行為，債權(quán)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。它是有限制條件的相對(duì)權(quán)利。
4、土地權(quán)利必須由法規(guī)定。
土地權(quán)利必須由法規(guī)定，這來(lái)源于“物權(quán)法定”原則。所謂物權(quán)法定，是指物權(quán) (包括土地權(quán)利)的種類、效力、變動(dòng)要件、保護(hù)方法等等都只能由法律規(guī)定，而不容許當(dāng)事人自行創(chuàng)設(shè)?！拔餀?quán)法定”是物權(quán)立法的基本原則，之所以必須“物權(quán)法定”，是因?yàn)槲餀?quán)是支配性財(cái)產(chǎn)權(quán)，是絕對(duì)權(quán)，物權(quán)人之外的一切人都是義務(wù)人，都必須尊重而不得干預(yù)、侵?jǐn)_權(quán)利人依法行使權(quán)利，因而物權(quán)的種類、變動(dòng)等，對(duì)社會(huì)其他成員、對(duì)社會(huì)和國(guó)家都有直接關(guān)系。鑒于此，只有以法律形式對(duì)物權(quán)作出規(guī)定，包括對(duì)權(quán)利的歸屬、內(nèi)容、變動(dòng)等做出規(guī)定，才能做到既保障物權(quán)人的利益，而又不發(fā)生當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)種類或?yàn)E用權(quán)利、損害第三人利益、危害社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的現(xiàn)象。此外，土地是人類生產(chǎn)、生活所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，土地的利用具有很強(qiáng)的社會(huì)性，一般來(lái)說(shuō)價(jià)值又十分重大，因此，法律對(duì)有關(guān)土地權(quán)利的內(nèi)容作出規(guī)定，是十分必要的。
5、土地權(quán)利的變動(dòng)一般采取登記的公示方式。
按照民法物權(quán)法的有關(guān)理論，物權(quán)的變動(dòng)必須采取公示的方式。所謂公示，就是將物權(quán)變動(dòng)的意思和內(nèi)容向社會(huì)公眾顯示。對(duì)動(dòng)產(chǎn)來(lái)講，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以交付為公示方式。如在市場(chǎng)上買一個(gè)水杯，買方將價(jià)款付給賣方，賣方把水杯交付買方，即完成了水杯所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公式方式。土地屬不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于土地這樣的不動(dòng)產(chǎn)則不然，由于其位置固定不可移動(dòng)，買方無(wú)法將土地轉(zhuǎn)移至安全的地方，加上土地的歸屬和利用對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響重大，為了保障土地正常的財(cái)產(chǎn)歸屬和流轉(zhuǎn)關(guān)系，一般采用登記的方式作為土地等不動(dòng)產(chǎn)的法定公示方式，即土地權(quán)利的變動(dòng)必須經(jīng)國(guó)家主管機(jī)關(guān)辦理登記才能生效。如國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方和受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，還必須到國(guó)家登記機(jī)關(guān)辦理變更登記。只有經(jīng)辦理登記后，土地權(quán)利才由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)給受讓方，原受讓方才能成為合法的國(guó)有土地使用權(quán)人。
分析和討論土地權(quán)利的特征，必須把土地權(quán)利放在國(guó)家法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)體系等這一大背景下考察。這里先簡(jiǎn)要介紹財(cái)產(chǎn)權(quán)、物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)等內(nèi)容，然后在此基礎(chǔ)上，對(duì)土地權(quán)利的特征進(jìn)行分析和闡述。
（一）財(cái)產(chǎn)權(quán)
規(guī)定和調(diào)整土地權(quán)利的法律，除了國(guó)家的根本大法——憲法外，最基本的法律就是民法，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第2條的規(guī)定“中華人民共和國(guó)民法調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民與法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系”，我國(guó)民法主要調(diào)整兩種社會(huì)關(guān)系，一是平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，二是平等主體之間的人身關(guān)系。與此相對(duì)應(yīng)，由民法規(guī)定和調(diào)整的民事權(quán)利主要可分為兩類，即財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)。財(cái)產(chǎn)權(quán)是指通?？梢砸越疱X衡量其價(jià)值的利益為內(nèi)容的民事權(quán)利，如物權(quán)、債權(quán)等。人身權(quán)是指以與權(quán)利主體的人身不可分離的人身利益為內(nèi)容的民事權(quán)利。如生命權(quán)、健康權(quán)、名譽(yù)權(quán)等。《民法通則》第五章民事權(quán)利中規(guī)定了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，土地權(quán)利即屬民事權(quán)利中的財(cái)產(chǎn)權(quán)范疇。
（二）物權(quán)
物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種。財(cái)產(chǎn)權(quán)可進(jìn)一步分為物權(quán) (準(zhǔn)物權(quán))和債權(quán)。分別由物權(quán)法和債權(quán)法規(guī)范和調(diào)整。事實(shí)上。迄今為止，我國(guó)的現(xiàn)行法律體系并沒有提出物權(quán)的概念，更沒有一部完整的物權(quán)法。但物權(quán)作為一個(gè)大陸法系民法上的概念，早在羅馬法中就有出現(xiàn)，一直沿用至今，已較為成熟；同時(shí)《民法通則》第五章第一節(jié)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)中規(guī)定的大多數(shù)權(quán)利，符合物權(quán)的基本特征，民法學(xué)界普遍認(rèn)為這些權(quán)利屬于物權(quán)，因而并不影響我們從理論上對(duì)物權(quán)和物權(quán)法進(jìn)行討論。還有必要說(shuō)明的是，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，特別是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，引入物權(quán)概念，制定物權(quán)法，已成為當(dāng)務(wù)之急。目前，國(guó)家也已著手進(jìn)行這項(xiàng)工作。
物權(quán)是指權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)按照自己的意志支配自有物或者依照授權(quán)支配他人的物，直接享受物的效益的排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)。其中物是人們可支配和利用的物質(zhì)財(cái)富。
可以從以下四個(gè)方面把握:
（1）物權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)。它具有直接的財(cái)產(chǎn)內(nèi)容。
（2）物權(quán)是以一定的物為客體的財(cái)產(chǎn)權(quán)。以無(wú)體財(cái)產(chǎn)或給付為標(biāo)的的權(quán)利，不是物權(quán)。同時(shí)物權(quán)的標(biāo)的只能是一定的物，要么是權(quán)利人合法所有的自有物，要么是權(quán)利人根據(jù)法律、合同所支配的他人的物。
（3）物權(quán)是支配型財(cái)產(chǎn)權(quán)。財(cái)產(chǎn)權(quán)可分為兩種類型，請(qǐng)求型財(cái)產(chǎn)權(quán)和支配型財(cái)產(chǎn)權(quán)。請(qǐng)求型財(cái)產(chǎn)權(quán)如因合同、侵權(quán)行為等發(fā)生的債權(quán)，權(quán)利人必須通過(guò)義務(wù)人給付財(cái)產(chǎn)。才能實(shí)現(xiàn)利益。支配型財(cái)產(chǎn)權(quán)則是權(quán)利人不需請(qǐng)求他人給付財(cái)產(chǎn)，自己支配標(biāo)的物即直接實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)利益的權(quán)利。
（4)物權(quán)可分為按照自己的意志支配自有物的物權(quán)和依照授權(quán)支配他人的物的物權(quán)。前者叫自物權(quán)，后者叫他物權(quán)。
債權(quán)是和物權(quán)并列而言的。關(guān)于債權(quán)，我國(guó)《民法通則》第八十四條對(duì)債做了規(guī)定:“債是按照合同的約定或者法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系”。進(jìn)言之，債是指特定當(dāng)事人之間的一種特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。在這種民事法律關(guān)系中，一方享有請(qǐng)求他方為一定行為或不為一定行為的權(quán)利，而他方則負(fù)有滿足該項(xiàng)請(qǐng)求的義務(wù)。例如，在買賣關(guān)系中，買方有請(qǐng)求賣方依約交付出賣物歸其所有的權(quán)利，賣方則相應(yīng)地負(fù)有將出賣物交付買方的義務(wù)。享有權(quán)利的一方稱債權(quán)人，負(fù)有義務(wù)的一方稱債務(wù)人。
物權(quán)和債權(quán)都是財(cái)產(chǎn)權(quán)，都是民法調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系的結(jié)果。但是二者又有不同的特征。對(duì)二者加以區(qū)分，有助于我們進(jìn)一步加深對(duì)物權(quán)的理解。
首先，從反映的社會(huì)關(guān)系看，二者的性質(zhì)不同。債反映動(dòng)態(tài)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，即財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系，也就是財(cái)產(chǎn)由一個(gè)主體轉(zhuǎn)移給另一個(gè)主體的關(guān)系;物權(quán)則主要反映靜態(tài)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，也就是財(cái)產(chǎn)的歸屬關(guān)系所有權(quán)是財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的前提和結(jié)果，債則是財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的法律表現(xiàn)。
其次，從法律關(guān)系的主體上看，二者的主體范圍不同。債是轉(zhuǎn)定的當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，其主體雙方都是特定的。債權(quán)人的權(quán)利原則上只對(duì)債務(wù)人發(fā)生效力，所以民法理論上將債稱為相對(duì)的法律關(guān)系，將債權(quán)稱為對(duì)人權(quán)。而物權(quán)關(guān)系是特定的權(quán)利主體和不特定的義務(wù)主體之間的一種法律關(guān)系，即物權(quán)關(guān)系中的義務(wù)主體是不特定的。物權(quán)人的權(quán)利對(duì)所有人以外的一切人都發(fā)生效力。因此，民法理論上將物權(quán)關(guān)系稱為絕對(duì)法律關(guān)系，將物權(quán)稱為對(duì)世權(quán)。例如，在買賣之債中，買方 (債權(quán)人)和賣方 (債務(wù)人)都是特定的，買方只能對(duì)賣方主張權(quán)利:而作為財(cái)產(chǎn)所有關(guān)系中的物權(quán)人有權(quán)向侵犯其權(quán)利的任何人主張權(quán)利。
第三，從法律關(guān)系的客體上看，二者的客體范圍不同。債的客體可以是物，也可以是行為等;而物權(quán)的客體只能是物，不包括行為。
第四，從法律關(guān)系的內(nèi)容上看，二者的內(nèi)容不同。債權(quán)人的權(quán)利主要不是體現(xiàn)在自已實(shí)施某種行為的可能性上，而是要求債務(wù)人為一定行為或不為一定行為。在一般情況下，債權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)須依靠債務(wù)人的行為。例如，買受人作為債權(quán)人，有權(quán)取得出賣物的所有權(quán)，但他只能通過(guò)出賣人將出賣物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他才能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，并不能直接取得或支配該物。而所有人所享有的權(quán)利則主要是自己實(shí)現(xiàn)某種行為的可能性，物權(quán)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)可依法直接占有、使用、收益和處分，不需借助于他人的行為，就可以實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利。
第五，從法律關(guān)系的發(fā)生上看，二者發(fā)生的原因不同。債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定產(chǎn)生的。產(chǎn)生債的法律事實(shí)既可以是合法行為，也可以是不合法的行為；而物權(quán)關(guān)系一般只能根據(jù)合法行為發(fā)生。
（三）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)
按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)物權(quán)進(jìn)行分類。
根據(jù)權(quán)利人是對(duì)自有物享有物權(quán)還是對(duì)他人所有的物享有物權(quán)，可將物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)。自物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)自有物享有的物權(quán)。所有權(quán)是惟一的自物權(quán)種類。他物權(quán)是指權(quán)利人根據(jù)法律或合同的具體規(guī)定，對(duì)他人所有之物享有的物權(quán)。所有權(quán)之外的其他物權(quán)就是他物權(quán)。
根據(jù)物權(quán)是否從屬于其他權(quán)利而存在，可將物權(quán)分為主物權(quán)和從物權(quán)。主物權(quán)是指獨(dú)立存在、不從屬于其他權(quán)利的物權(quán)。如所有權(quán)、使用權(quán)等。從物權(quán)是指從屬于其他權(quán)利，并為所從屬的權(quán)利服務(wù)的物權(quán)。如抵押權(quán)等。
根據(jù)物權(quán)標(biāo)的是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，可將物權(quán)分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。土地屬不動(dòng)產(chǎn)，土地權(quán)利主要屬不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)范疇，故下面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)作重點(diǎn)探討。
民法關(guān)于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類方法，是先決定不動(dòng)產(chǎn)，然后不動(dòng)產(chǎn)之外的物均屬于動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定:“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”?？梢娢覈?guó)的不動(dòng)產(chǎn)范圍包括土地、房屋和林木等地上定著物。
之所以把物權(quán)劃分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，是因?yàn)槎咴诜缮洗嬖谥T多不同。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是權(quán)利讓與的方式不同。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓一般不要求書面形式，依交付生效;而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓則一般采用書面形式，依登記生效。二是在設(shè)定擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)上不同。一般說(shuō)來(lái)，在動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定質(zhì)權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，留置權(quán)只能成立于動(dòng)產(chǎn)，而用益物權(quán)只能成立于不動(dòng)產(chǎn)。三是不動(dòng)產(chǎn)涉訴的，一般適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法。
三 土地權(quán)利的特征
土地權(quán)利的特征，集中體現(xiàn)了物權(quán)的特征，特別是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的特征。
1、土地權(quán)利是對(duì)土地的支配權(quán)。
從土地權(quán)利的作用來(lái)看，土地權(quán)利是對(duì)土地的支配權(quán)，進(jìn)一步說(shuō)，土地權(quán)利的作用就是保障土地權(quán)利人能夠?qū)ν恋刂苯訉?shí)施各種支配性行為，只憑借權(quán)利人自已的意思，而不需義務(wù)人的積極行為相配合，就能夠?qū)崿F(xiàn)作為權(quán)利內(nèi)容的利益。土地權(quán)利是物權(quán)的一種，它不同于債權(quán)等請(qǐng)求型財(cái)產(chǎn)權(quán)，后者必須通過(guò)義務(wù)人積極地為財(cái)產(chǎn)上的給付行為，才能實(shí)現(xiàn)利益。
2、土地權(quán)利是排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)。
從土地權(quán)利的效力來(lái)看，土地權(quán)利是排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)。所謂土地權(quán)利的排他性包括兩方面的意思：一是某一特定的土地上不能有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的土地權(quán)利。就土地所有權(quán)來(lái)說(shuō)，任何一塊土地上都只能有一個(gè)所有權(quán)，不能有兩個(gè)所有權(quán)，即如果一個(gè)人對(duì)其塊土地享有所有權(quán)，就排除其他任何人同時(shí)對(duì)這塊土地享有另外一個(gè)所有權(quán)。就土地的物權(quán)（包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)）來(lái)說(shuō)，某一土地上不能同時(shí)有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的他物權(quán)。如一個(gè)人對(duì)其塊土地?fù)碛惺褂脵?quán)，則排除其他任何人對(duì)同一塊土地?fù)碛型粌?nèi)容的使用權(quán)。這里需要指出的是，幾個(gè)人對(duì)一塊土地?fù)碛械墓灿型恋厥褂脵?quán)，雖然表面上看起來(lái)是幾個(gè)人都享有使用權(quán)，但它本質(zhì)上仍然只是一個(gè)土地使用權(quán)，而不是多個(gè)土地使用權(quán)；再有，內(nèi)容互不相同的幾個(gè)土地權(quán)利可以在一塊土地上同時(shí)存在。如某塊土地為國(guó)家所有，其上附有國(guó)有土地所有權(quán)，同時(shí)，它也可以由其他人使用，享有國(guó)有土地使用權(quán)，該國(guó)有土地使用權(quán)還可以再抵押，從而其上再附設(shè)抵押權(quán)等。這幾種土地權(quán)利都是內(nèi)容互不相同的，與土地權(quán)利的排他性并不矛盾。二是土地權(quán)利的排他性還指土地權(quán)利具有直接排除不法妨礙的性能。土地權(quán)利人在行使土地權(quán)利的過(guò)程中如果遇到不法妨礙，可以憑借土地權(quán)利直接請(qǐng)求妨礙人排除妨礙或消除可能發(fā)生妨礙的因素。債權(quán)則與此不同，債權(quán)是請(qǐng)求權(quán)，客體是行為，權(quán)利的作用只是請(qǐng)求債務(wù)人為一定的行為或不為一定的行為，幾個(gè)債權(quán)人可以同時(shí)請(qǐng)求同一個(gè)債務(wù)人為同一種行為而互不影響，所以債權(quán)不具有排他性。
3、土地權(quán)利是對(duì)世權(quán)。
從土地權(quán)利的效力來(lái)看，土地權(quán)利是對(duì)世權(quán)。所謂對(duì)世權(quán)，也稱絕對(duì)權(quán)，是能夠請(qǐng)求一般人不為一定行為的權(quán)利，亦即以權(quán)利人之外的一切人為義務(wù)人的權(quán)利。它有兩個(gè)特點(diǎn):一是權(quán)利義務(wù)人不是特定的人，而是不特定的一般人；二是義務(wù)人所要履行的義務(wù)是對(duì)該權(quán)利的容忍、尊重和不侵?jǐn)_，屬于消極的不作為，而不是積極的作為。土地權(quán)利對(duì)任何人都有約束力，權(quán)利人之外的一切人都是義務(wù)人，都不得干擾權(quán)利人依法行使土地權(quán)利。債權(quán)則不同，債權(quán)不是對(duì)此權(quán)，而是對(duì)人權(quán)，債權(quán)的義務(wù)人不是一般人，而是特定人，它只對(duì)存在債權(quán)關(guān)系的某個(gè)或某些人有約束力，債權(quán)關(guān)系之外的其他人則不受債權(quán)的約束。同時(shí)，債權(quán)是相對(duì)權(quán)。債權(quán)的實(shí)現(xiàn)一般以特定義務(wù)人完成特定的積極行為為要件，債務(wù)人如果不按債的規(guī)定完成特定的積極行為，債權(quán)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。它是有限制條件的相對(duì)權(quán)利。
4、土地權(quán)利必須由法規(guī)定。
土地權(quán)利必須由法規(guī)定，這來(lái)源于“物權(quán)法定”原則。所謂物權(quán)法定，是指物權(quán) (包括土地權(quán)利)的種類、效力、變動(dòng)要件、保護(hù)方法等等都只能由法律規(guī)定，而不容許當(dāng)事人自行創(chuàng)設(shè)?！拔餀?quán)法定”是物權(quán)立法的基本原則，之所以必須“物權(quán)法定”，是因?yàn)槲餀?quán)是支配性財(cái)產(chǎn)權(quán)，是絕對(duì)權(quán)，物權(quán)人之外的一切人都是義務(wù)人，都必須尊重而不得干預(yù)、侵?jǐn)_權(quán)利人依法行使權(quán)利，因而物權(quán)的種類、變動(dòng)等，對(duì)社會(huì)其他成員、對(duì)社會(huì)和國(guó)家都有直接關(guān)系。鑒于此，只有以法律形式對(duì)物權(quán)作出規(guī)定，包括對(duì)權(quán)利的歸屬、內(nèi)容、變動(dòng)等做出規(guī)定，才能做到既保障物權(quán)人的利益，而又不發(fā)生當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)種類或?yàn)E用權(quán)利、損害第三人利益、危害社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的現(xiàn)象。此外，土地是人類生產(chǎn)、生活所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，土地的利用具有很強(qiáng)的社會(huì)性，一般來(lái)說(shuō)價(jià)值又十分重大，因此，法律對(duì)有關(guān)土地權(quán)利的內(nèi)容作出規(guī)定，是十分必要的。
5、土地權(quán)利的變動(dòng)一般采取登記的公示方式。
按照民法物權(quán)法的有關(guān)理論，物權(quán)的變動(dòng)必須采取公示的方式。所謂公示，就是將物權(quán)變動(dòng)的意思和內(nèi)容向社會(huì)公眾顯示。對(duì)動(dòng)產(chǎn)來(lái)講，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以交付為公示方式。如在市場(chǎng)上買一個(gè)水杯，買方將價(jià)款付給賣方，賣方把水杯交付買方，即完成了水杯所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公式方式。土地屬不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于土地這樣的不動(dòng)產(chǎn)則不然，由于其位置固定不可移動(dòng)，買方無(wú)法將土地轉(zhuǎn)移至安全的地方，加上土地的歸屬和利用對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響重大，為了保障土地正常的財(cái)產(chǎn)歸屬和流轉(zhuǎn)關(guān)系，一般采用登記的方式作為土地等不動(dòng)產(chǎn)的法定公示方式，即土地權(quán)利的變動(dòng)必須經(jīng)國(guó)家主管機(jī)關(guān)辦理登記才能生效。如國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方和受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，還必須到國(guó)家登記機(jī)關(guān)辦理變更登記。只有經(jīng)辦理登記后，土地權(quán)利才由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)給受讓方，原受讓方才能成為合法的國(guó)有土地使用權(quán)人。