（二）銷售利潤(rùn)率（史記：僅針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目銷售情形而言的指標(biāo)）
銷售利潤(rùn)率是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。銷售利潤(rùn)率的計(jì)算公式為：銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入×100%。其中：銷售收入為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益；銷售利潤(rùn)等于開發(fā)項(xiàng)目銷售收入扣除總開發(fā)成本和銷售稅費(fèi)，在數(shù)值上等于計(jì)算成本利潤(rùn)率時(shí)的開發(fā)商利潤(rùn)。
史家解讀：1、銷售利潤(rùn)率的公式與理論教材183頁的銷售利潤(rùn)率的概念相同。2、銷售利潤(rùn)率＝DP/（GDV＋銷售稅費(fèi)）×100%，銷售利潤(rùn)率＝DP/（TDC＋銷售稅費(fèi)＋DP）×100%。
［例6-5］某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4000㎡的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5．5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造費(fèi)用為3500元/㎡，專業(yè)人員費(fèi)用為建造費(fèi)用的預(yù)算8%，其他工程費(fèi)用460萬元，管理費(fèi)用為土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用和其他工程費(fèi)之和的3．5%，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0．5%、3．0%和6．5%，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/㎡。項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，建造期為2年（史記：還有1年是前期），土地費(fèi)用于開始一次投入，建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)和管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。問項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率分別是多少？（史記：本題未考慮土地增值稅）
［解］
（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值（GDV）
1）項(xiàng)目總建筑面積：4000×5．5＝22000（㎡）
2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：（22000－4000×60%×4）/10＝1240（㎡）
3）項(xiàng)目總銷售收入：22000×12000＝26400（萬元）
4）銷售稅費(fèi)：26400×6．5%＝1716（萬元）
5）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值（GDV）：26400－1716＝24684（萬元）
（2）項(xiàng)目總開發(fā)成本（TDC）
1）土地費(fèi)用：5000萬元（史記：相當(dāng)于土地取得成本）
2）建造費(fèi)用：22000×3500＝7700（萬元）
3）專業(yè)人員費(fèi)用（建筑師、結(jié)構(gòu)/造價(jià)/機(jī)電/監(jiān)理工程師等費(fèi)用）：7700×8%＝616（萬元）
4）其他工程費(fèi)：460萬元
5）管理費(fèi)用：（5000＋7700＋616＋460）×3．5%＝482．16（萬元）
6）財(cái)務(wù)費(fèi)用
a）土地費(fèi)用利息：
5000×[（1＋12%/4）3×4－1]＝2128．80（萬元）
b）建造費(fèi)用/專業(yè)人員費(fèi)用/其他工程費(fèi)/管理費(fèi)用利息；
（7700＋616＋460＋482．16）×［（1＋12%/4）（2/2）×4－1］＝1161．98（萬元）
c）融資費(fèi)用：（2128．80＋1161．98）×10%＝329．08（萬元）
d）財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：2128．80＋1161．98＋329．08＝3619．86（萬元）
7）市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用：26400×（0．5%＋3．0%）＝924（萬元）
8）項(xiàng)目總開發(fā)成本：
5000＋7700＋616＋460＋482．16＋3619．86＋924＝18802．02（萬元）
（3）開發(fā)利潤(rùn)（銷售利潤(rùn)）：24684－18802．02＝5881．98（萬元）
（4）成本利潤(rùn)率：5881．98/18802．02×100%＝31．28%
（5）銷售利潤(rùn)率：5881．98/26400×100%＝22．28%
史家解讀：1、土地管理費(fèi)在實(shí)際中應(yīng)是在前期均勻投入或在前期期初一次性投入。2、在計(jì)算利息時(shí)，缺銷售費(fèi)用中的市場(chǎng)推廣費(fèi)的利息，建議大家在考試中應(yīng)予以考慮，市場(chǎng)推廣費(fèi)的利息＝26400×0.5%×［（1＋12%/4）4-1］。
銷售利潤(rùn)率是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。銷售利潤(rùn)率的計(jì)算公式為：銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入×100%。其中：銷售收入為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益；銷售利潤(rùn)等于開發(fā)項(xiàng)目銷售收入扣除總開發(fā)成本和銷售稅費(fèi)，在數(shù)值上等于計(jì)算成本利潤(rùn)率時(shí)的開發(fā)商利潤(rùn)。
史家解讀：1、銷售利潤(rùn)率的公式與理論教材183頁的銷售利潤(rùn)率的概念相同。2、銷售利潤(rùn)率＝DP/（GDV＋銷售稅費(fèi)）×100%，銷售利潤(rùn)率＝DP/（TDC＋銷售稅費(fèi)＋DP）×100%。
［例6-5］某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4000㎡的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5．5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造費(fèi)用為3500元/㎡，專業(yè)人員費(fèi)用為建造費(fèi)用的預(yù)算8%，其他工程費(fèi)用460萬元，管理費(fèi)用為土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用和其他工程費(fèi)之和的3．5%，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0．5%、3．0%和6．5%，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/㎡。項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，建造期為2年（史記：還有1年是前期），土地費(fèi)用于開始一次投入，建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)和管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。問項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率分別是多少？（史記：本題未考慮土地增值稅）
［解］
（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值（GDV）
1）項(xiàng)目總建筑面積：4000×5．5＝22000（㎡）
2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：（22000－4000×60%×4）/10＝1240（㎡）
3）項(xiàng)目總銷售收入：22000×12000＝26400（萬元）
4）銷售稅費(fèi)：26400×6．5%＝1716（萬元）
5）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值（GDV）：26400－1716＝24684（萬元）
（2）項(xiàng)目總開發(fā)成本（TDC）
1）土地費(fèi)用：5000萬元（史記：相當(dāng)于土地取得成本）
2）建造費(fèi)用：22000×3500＝7700（萬元）
3）專業(yè)人員費(fèi)用（建筑師、結(jié)構(gòu)/造價(jià)/機(jī)電/監(jiān)理工程師等費(fèi)用）：7700×8%＝616（萬元）
4）其他工程費(fèi)：460萬元
5）管理費(fèi)用：（5000＋7700＋616＋460）×3．5%＝482．16（萬元）
6）財(cái)務(wù)費(fèi)用
a）土地費(fèi)用利息：
5000×[（1＋12%/4）3×4－1]＝2128．80（萬元）
b）建造費(fèi)用/專業(yè)人員費(fèi)用/其他工程費(fèi)/管理費(fèi)用利息；
（7700＋616＋460＋482．16）×［（1＋12%/4）（2/2）×4－1］＝1161．98（萬元）
c）融資費(fèi)用：（2128．80＋1161．98）×10%＝329．08（萬元）
d）財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：2128．80＋1161．98＋329．08＝3619．86（萬元）
7）市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用：26400×（0．5%＋3．0%）＝924（萬元）
8）項(xiàng)目總開發(fā)成本：
5000＋7700＋616＋460＋482．16＋3619．86＋924＝18802．02（萬元）
（3）開發(fā)利潤(rùn)（銷售利潤(rùn)）：24684－18802．02＝5881．98（萬元）
（4）成本利潤(rùn)率：5881．98/18802．02×100%＝31．28%
（5）銷售利潤(rùn)率：5881．98/26400×100%＝22．28%
史家解讀：1、土地管理費(fèi)在實(shí)際中應(yīng)是在前期均勻投入或在前期期初一次性投入。2、在計(jì)算利息時(shí)，缺銷售費(fèi)用中的市場(chǎng)推廣費(fèi)的利息，建議大家在考試中應(yīng)予以考慮，市場(chǎng)推廣費(fèi)的利息＝26400×0.5%×［（1＋12%/4）4-1］。