［例6-2］某投資者以10000元/㎡的價(jià)格購買了一棟建筑面積為27000㎡的寫字樓用于出租經(jīng)營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當(dāng)于購買價(jià)格4%的契稅、0．5%的手續(xù)費(fèi)、0．5%的律師費(fèi)用和0．3%的其他費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購買投資來自期限為15年、固定利率為7．5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元/㎡，前三年的出租率分別為65%、75%和85%，從第4年開始出租率達(dá)到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的運(yùn)營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率為分別為10%和14%。試計(jì)算該投資項(xiàng)目全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。
［解］
（1）寫字樓購買總價(jià)：27000㎡×10000元/㎡＝27000方元
（2）寫字樓購買過程中的稅費(fèi)：
27000萬元×（4%＋0．5%＋0．5%＋0．3%）＝1431萬元
（3）投資者投入的資本金；27000萬元×30%＋1431萬元＝953l萬元
（4）抵押貸款金額：27000萬元×70%＝18900萬元
（5）抵押貸款年還本付息額：
A＝P×i/［1－（1＋i）－n］＝18900萬元×7．5%/［1－（1＋7．5%）－15］＝2141．13萬元
（6）項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表：
年份
0
l
2
3
4～15（每年）
16～48（每年）
可出租面積（㎡）
27000
27000
27000
27000
27000
出租率
65%
75%
85%
95%
95%
月租金收入（元/㎡）
160
160
160
160
160
年毛租金收入（萬元）
3369．6
3888．0
4406．4
4924．8
4924．8
年運(yùn)營成本（萬元）
-943．5
-1088．6
-l233．8
-1378．9
-1378．9
年凈經(jīng)營收入（萬元）
2426．1
2799．4
3172．6
3545．9
3545．9
全部投資（萬元）
－28431．0
資本金投入（萬元）
－9531．0
抵押貸款還本付息（萬元）
－2141．1
－2141．1
－2141．1
－2141．1
全部投資凈現(xiàn)金流量（萬元）
－28431．0
2426．1
2799．4
3172．6
3545．9
3545．9
資本金凈現(xiàn)金流量（萬元）
－9531．0
285．0
658．2
1031．5
l404．7
3545．9
還本收益（萬元）
723．6
777．9
836．2
723．6×（1＋7．5%）t－1
0．0
［解］
（1）寫字樓購買總價(jià)：27000㎡×10000元/㎡＝27000方元
（2）寫字樓購買過程中的稅費(fèi)：
27000萬元×（4%＋0．5%＋0．5%＋0．3%）＝1431萬元
（3）投資者投入的資本金；27000萬元×30%＋1431萬元＝953l萬元
（4）抵押貸款金額：27000萬元×70%＝18900萬元
（5）抵押貸款年還本付息額：
A＝P×i/［1－（1＋i）－n］＝18900萬元×7．5%/［1－（1＋7．5%）－15］＝2141．13萬元
（6）項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表：
年份
0
l
2
3
4～15（每年）
16～48（每年）
可出租面積（㎡）
27000
27000
27000
27000
27000
出租率
65%
75%
85%
95%
95%
月租金收入（元/㎡）
160
160
160
160
160
年毛租金收入（萬元）
3369．6
3888．0
4406．4
4924．8
4924．8
年運(yùn)營成本（萬元）
-943．5
-1088．6
-l233．8
-1378．9
-1378．9
年凈經(jīng)營收入（萬元）
2426．1
2799．4
3172．6
3545．9
3545．9
全部投資（萬元）
－28431．0
資本金投入（萬元）
－9531．0
抵押貸款還本付息（萬元）
－2141．1
－2141．1
－2141．1
－2141．1
全部投資凈現(xiàn)金流量（萬元）
－28431．0
2426．1
2799．4
3172．6
3545．9
3545．9
資本金凈現(xiàn)金流量（萬元）
－9531．0
285．0
658．2
1031．5
l404．7
3545．9
還本收益（萬元）
723．6
777．9
836．2
723．6×（1＋7．5%）t－1
0．0