1．開發(fā)項目總投資
開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用；經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以出租、自營為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。開發(fā)項目總投資構(gòu)成如圖6-1所示。
史家解讀：
1、本圖很重要，其中的開發(fā)建設(shè)投資就是后面提到的“項目總開發(fā)成本（TDC）”。
2、圖中的經(jīng)營資金與下面的3．經(jīng)營成本不是一個概念。
3、右側(cè)的“固定資產(chǎn)有其他資產(chǎn)”和“開發(fā)產(chǎn)品成本”是“或”的關(guān)系，前者是出租、經(jīng)營情形，后者是出售情形。
4、最右側(cè)的開發(fā)經(jīng)營成本是指在出售情形下的開發(fā)項目總投資。
2．開發(fā)產(chǎn)品成本（史記：這是會計上的概念）
開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目有多種產(chǎn)品時，可以通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。
3．經(jīng)營成本（史記：≠開發(fā)經(jīng)營成本，這是會計上的概念）
經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租、自營時，將開發(fā)建設(shè)投資按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。對于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。
4．期間費用（史記：≠經(jīng)營資金）
開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用為計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計入運營費用。
例題2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括（?。?。（2006年試題）
A．土地轉(zhuǎn)讓成本
B．經(jīng)營管理費用
C．配套設(shè)施銷售成本
D．商品房銷售成本
E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本
答案：ACDE
開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用；經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以出租、自營為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。開發(fā)項目總投資構(gòu)成如圖6-1所示。
史家解讀：
1、本圖很重要，其中的開發(fā)建設(shè)投資就是后面提到的“項目總開發(fā)成本（TDC）”。
2、圖中的經(jīng)營資金與下面的3．經(jīng)營成本不是一個概念。
3、右側(cè)的“固定資產(chǎn)有其他資產(chǎn)”和“開發(fā)產(chǎn)品成本”是“或”的關(guān)系，前者是出租、經(jīng)營情形，后者是出售情形。
4、最右側(cè)的開發(fā)經(jīng)營成本是指在出售情形下的開發(fā)項目總投資。
2．開發(fā)產(chǎn)品成本（史記：這是會計上的概念）
開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目有多種產(chǎn)品時，可以通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。
3．經(jīng)營成本（史記：≠開發(fā)經(jīng)營成本，這是會計上的概念）
經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租、自營時，將開發(fā)建設(shè)投資按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。對于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。
4．期間費用（史記：≠經(jīng)營資金）
開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用為計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計入運營費用。
例題2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括（?。?。（2006年試題）
A．土地轉(zhuǎn)讓成本
B．經(jīng)營管理費用
C．配套設(shè)施銷售成本
D．商品房銷售成本
E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本
答案：ACDE