第三節(jié) 用益物權(quán)
一、用益物權(quán)概述
《物權(quán)法》第117條規(guī)定，用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，用益物權(quán)包括土地承包(1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);(2)建設(shè)用地使用權(quán);(3)宅基地使用權(quán);(4)地役權(quán);(5)準(zhǔn)物權(quán)。具體包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利。
與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)相比較，用益物權(quán)具有如下特征：(1)用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重物的使用價(jià)值，并以對(duì)物的占有為前提。擔(dān)保物權(quán)對(duì)標(biāo)的物的占有的目的在于權(quán)利的公示，而非在于標(biāo)的物的使用。(2)用益物權(quán)在性質(zhì)上主要體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的既可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)，甚至可以是權(quán)利(權(quán)利質(zhì)押)。(3)用益物權(quán)是他物權(quán)、有期限物權(quán)，這一點(diǎn)區(qū)別于所有權(quán)。
二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指由公民或集體組織，對(duì)國(guó)家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)訂立承包合同方式確立，根據(jù)《物權(quán)法》第127條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。
承包經(jīng)營(yíng)期限：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年到50年。林地的承包期為30年至70年;特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下，如果沒(méi)有辦理登記手續(xù)的，不得對(duì)抗善意第三人。在承包期內(nèi)，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
三、建設(shè)用地使用權(quán)
(一)概述
建設(shè)用地使用權(quán)，是指民事主體依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)是從國(guó)家土地所有權(quán)中分離出來(lái)的一項(xiàng)民事權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)獨(dú)立于土地所有權(quán)而存在。
(二)建設(shè)用地使用權(quán)的取得
建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有出讓、劃撥等方式。其中劃撥是無(wú)償取得使用權(quán)的方式，因此法律嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。
《物權(quán)法》規(guī)定，凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，都應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。
建設(shè)用地使用取得還必須向登記機(jī)關(guān)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的條件。
(三)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)
權(quán)利人取得建設(shè)用地的使用權(quán)后，除法律另有規(guī)定的以外，有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。因此實(shí)際上建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則。
根據(jù)《物權(quán)法》第149條的規(guī)定，如果建設(shè)用地使用權(quán)用于住宅建設(shè)的，當(dāng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可以自動(dòng)續(xù)期。
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第四節(jié) 擔(dān)保物權(quán)
一、抵押
(一)抵押的概念與特征
抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。抵押中提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。
抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的一種，具有以下特征：
1、抵押權(quán)具有從屬性
抵押權(quán)不得與主債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
2、抵押權(quán)具有不可分性
(1)主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使抵押權(quán)。
(2)擔(dān)保物一部分滅失，殘存部分仍擔(dān)保債權(quán)全部。抵押物被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人可以就分割或者轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)。
(3)主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個(gè)債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵押的，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意的，抵押人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
3、抵押權(quán)具有物上代位性
擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。
4、抵押權(quán)是不移轉(zhuǎn)標(biāo)的物占有的擔(dān)保物權(quán)。
(二)抵押權(quán)的設(shè)定(重點(diǎn))
1、抵押權(quán)的設(shè)定應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人簽訂抵押合同。
2、訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有。但該條款的無(wú)效不影響抵押合同其他條款的效力。
3、抵押物。抵押物又稱為抵押財(cái)產(chǎn)，它是抵押權(quán)的標(biāo)的物，是指抵押人用以設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)。
在共有關(guān)系中就“共有財(cái)產(chǎn)”財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的：“按份共有人”以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效;“共同共有人”以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效;但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意。
可以抵押的財(cái)產(chǎn)：
(1)建筑物和其他土地附著物。
當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時(shí)抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無(wú)效(耕地不能抵押)。
(2)建設(shè)用地使用權(quán)。
對(duì)于建筑和建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，結(jié)合《物權(quán)法》第182條的規(guī)定，要注意幾點(diǎn)：第一，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。即“地隨房走房隨地走，房地一體?！奔词沟盅喝宋匆勒涨翱钜?guī)定建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。第二，如果以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押物。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價(jià)，但對(duì)新增房屋的變價(jià)所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。第三，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
(3)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
(4)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品。
(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器。
以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的建筑物抵押的，當(dāng)事人只要辦理抵押物登記的，抵押有效。
(6)交通運(yùn)輸工具。
一、用益物權(quán)概述
《物權(quán)法》第117條規(guī)定，用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，用益物權(quán)包括土地承包(1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);(2)建設(shè)用地使用權(quán);(3)宅基地使用權(quán);(4)地役權(quán);(5)準(zhǔn)物權(quán)。具體包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利。
與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)相比較，用益物權(quán)具有如下特征：(1)用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重物的使用價(jià)值，并以對(duì)物的占有為前提。擔(dān)保物權(quán)對(duì)標(biāo)的物的占有的目的在于權(quán)利的公示，而非在于標(biāo)的物的使用。(2)用益物權(quán)在性質(zhì)上主要體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的既可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)，甚至可以是權(quán)利(權(quán)利質(zhì)押)。(3)用益物權(quán)是他物權(quán)、有期限物權(quán)，這一點(diǎn)區(qū)別于所有權(quán)。
二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指由公民或集體組織，對(duì)國(guó)家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)訂立承包合同方式確立，根據(jù)《物權(quán)法》第127條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。
承包經(jīng)營(yíng)期限：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年到50年。林地的承包期為30年至70年;特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下，如果沒(méi)有辦理登記手續(xù)的，不得對(duì)抗善意第三人。在承包期內(nèi)，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
三、建設(shè)用地使用權(quán)
(一)概述
建設(shè)用地使用權(quán)，是指民事主體依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)是從國(guó)家土地所有權(quán)中分離出來(lái)的一項(xiàng)民事權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)獨(dú)立于土地所有權(quán)而存在。
(二)建設(shè)用地使用權(quán)的取得
建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有出讓、劃撥等方式。其中劃撥是無(wú)償取得使用權(quán)的方式，因此法律嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。
《物權(quán)法》規(guī)定，凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，都應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。
建設(shè)用地使用取得還必須向登記機(jī)關(guān)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的條件。
(三)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)
權(quán)利人取得建設(shè)用地的使用權(quán)后，除法律另有規(guī)定的以外，有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。因此實(shí)際上建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則。
根據(jù)《物權(quán)法》第149條的規(guī)定，如果建設(shè)用地使用權(quán)用于住宅建設(shè)的，當(dāng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可以自動(dòng)續(xù)期。
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第四節(jié) 擔(dān)保物權(quán)
一、抵押
(一)抵押的概念與特征
抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。抵押中提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。
抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的一種，具有以下特征：
1、抵押權(quán)具有從屬性
抵押權(quán)不得與主債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
2、抵押權(quán)具有不可分性
(1)主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使抵押權(quán)。
(2)擔(dān)保物一部分滅失，殘存部分仍擔(dān)保債權(quán)全部。抵押物被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人可以就分割或者轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)。
(3)主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個(gè)債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵押的，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意的，抵押人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
3、抵押權(quán)具有物上代位性
擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。
4、抵押權(quán)是不移轉(zhuǎn)標(biāo)的物占有的擔(dān)保物權(quán)。
(二)抵押權(quán)的設(shè)定(重點(diǎn))
1、抵押權(quán)的設(shè)定應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人簽訂抵押合同。
2、訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有。但該條款的無(wú)效不影響抵押合同其他條款的效力。
3、抵押物。抵押物又稱為抵押財(cái)產(chǎn)，它是抵押權(quán)的標(biāo)的物，是指抵押人用以設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)。
在共有關(guān)系中就“共有財(cái)產(chǎn)”財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的：“按份共有人”以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效;“共同共有人”以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效;但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意。
可以抵押的財(cái)產(chǎn)：
(1)建筑物和其他土地附著物。
當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時(shí)抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無(wú)效(耕地不能抵押)。
(2)建設(shè)用地使用權(quán)。
對(duì)于建筑和建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，結(jié)合《物權(quán)法》第182條的規(guī)定，要注意幾點(diǎn)：第一，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。即“地隨房走房隨地走，房地一體?！奔词沟盅喝宋匆勒涨翱钜?guī)定建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。第二，如果以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押物。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價(jià)，但對(duì)新增房屋的變價(jià)所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。第三，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
(3)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
(4)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品。
(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器。
以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的建筑物抵押的，當(dāng)事人只要辦理抵押物登記的，抵押有效。
(6)交通運(yùn)輸工具。