第三節(jié) 風險管理
一、合作機構(gòu)管理
1.合作機構(gòu)管理的內(nèi)容
（1）合作機構(gòu)分析的要點
（2）與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理
①確立合作意向。
②合作后的管理。
（3）與其他社會中介機構(gòu)的合作管理
其他社會合作機構(gòu)包括：房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔保公司和律師事務所等。
2.合作機構(gòu)風險的表現(xiàn)形式
（1）房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險
房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險主要表現(xiàn)為“假個貸”。
所謂“假個貸“一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為?！凹賯€貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的;二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。
“假個貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”;銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。
（2）擔保公司的擔保風險
在個人住房貸款業(yè)務中，由專業(yè)擔保公司為借款人提供連帶責任保證的情況比較常見。當借款人采用專業(yè)擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保公司通常實力較強，而且經(jīng)營相對規(guī)范，而民營背景的擔保公司往往由于資金實力和內(nèi)部管 理等問題給貸款帶來一定的風險，主要的表現(xiàn)在“擔保放大倍數(shù)”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。
（3）其他合作機構(gòu)的風險
在二手房貸款業(yè)務中，往往涉及多個社會中介機構(gòu)，如房屋中介機構(gòu)、評估機構(gòu)及律師事務所等。社會中介機構(gòu)一般負責受理客戶的申請和委托，對交易的房產(chǎn)進行查冊、通知評估，代理審查客戶貸款申請，代理客戶進行房產(chǎn)交易，指導客戶簽訂相關(guān)合同和安排銀行約定客戶，代辦公證“抵押手續(xù)”，代理客戶進行房款 和房屋交割等。在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機構(gòu)進行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會中介機構(gòu)賬戶，因此，可能在社會中介機構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險。
3.合作機構(gòu)風險的防范措施
商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務，離不開合作機構(gòu)。銀行要深入了解和理解合作機構(gòu)的運作，在充分利用合作機構(gòu)的同時，采取多種措施有效控制由合作機構(gòu)帶來的風險，推動個人住房貸款業(yè)務的健康發(fā)展。
（1）“假個貸”的防控措施
①加強一線人員建設，嚴把貸款準入關(guān)。
②進一步完善個人住房貸款風險保證金制度。
③要積極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸”的實施成本。
二、操作風險
操作風險是指在個人住房貸款業(yè)務操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風險，是一種發(fā)生在實務操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風險。
1、貸款流程中的風險
（1）貸款受理和調(diào)查中的風險
①貸款受理中的風險。
②貸前調(diào)查中的風險。
a.項目調(diào)查中的風險
b.借款人調(diào)查中的風險
（2）貸款審查和審批中的風險
貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務風險控制點為：
①未按獨立公正原則審批
②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放
③審批人員對應審查的內(nèi)容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。
（3）貸款簽約和發(fā)放中的風險
①合同簽訂的風險。
②貸款發(fā)放的風險。
（4）貸后與檔案管理中的風險
①貸后管理的風險。
②檔案管理中的風險。
2、法律和政策風險
對于個人住房貸款業(yè)務，各種法律、法規(guī)等強制性規(guī)范很復雜。
（1）借款人主體資格
①未成年人能否申請個人住房貸款問題。
②外籍自然人能否辦理住房貸款問題。
（2）合同有效性風險
目前，個人貸款業(yè)務中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實際業(yè)務中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風險。
①格式條款無效。
②未履行法定提示義務的風險。
③格式條款解釋風險。
④格式條款與非格式條款不一致的風險。
一、合作機構(gòu)管理
1.合作機構(gòu)管理的內(nèi)容
（1）合作機構(gòu)分析的要點
（2）與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理
①確立合作意向。
②合作后的管理。
（3）與其他社會中介機構(gòu)的合作管理
其他社會合作機構(gòu)包括：房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔保公司和律師事務所等。
2.合作機構(gòu)風險的表現(xiàn)形式
（1）房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險
房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險主要表現(xiàn)為“假個貸”。
所謂“假個貸“一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為?！凹賯€貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的;二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。
“假個貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”;銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。
（2）擔保公司的擔保風險
在個人住房貸款業(yè)務中，由專業(yè)擔保公司為借款人提供連帶責任保證的情況比較常見。當借款人采用專業(yè)擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保公司通常實力較強，而且經(jīng)營相對規(guī)范，而民營背景的擔保公司往往由于資金實力和內(nèi)部管 理等問題給貸款帶來一定的風險，主要的表現(xiàn)在“擔保放大倍數(shù)”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。
（3）其他合作機構(gòu)的風險
在二手房貸款業(yè)務中，往往涉及多個社會中介機構(gòu)，如房屋中介機構(gòu)、評估機構(gòu)及律師事務所等。社會中介機構(gòu)一般負責受理客戶的申請和委托，對交易的房產(chǎn)進行查冊、通知評估，代理審查客戶貸款申請，代理客戶進行房產(chǎn)交易，指導客戶簽訂相關(guān)合同和安排銀行約定客戶，代辦公證“抵押手續(xù)”，代理客戶進行房款 和房屋交割等。在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機構(gòu)進行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會中介機構(gòu)賬戶，因此，可能在社會中介機構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險。
3.合作機構(gòu)風險的防范措施
商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務，離不開合作機構(gòu)。銀行要深入了解和理解合作機構(gòu)的運作，在充分利用合作機構(gòu)的同時，采取多種措施有效控制由合作機構(gòu)帶來的風險，推動個人住房貸款業(yè)務的健康發(fā)展。
（1）“假個貸”的防控措施
①加強一線人員建設，嚴把貸款準入關(guān)。
②進一步完善個人住房貸款風險保證金制度。
③要積極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸”的實施成本。
二、操作風險
操作風險是指在個人住房貸款業(yè)務操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風險，是一種發(fā)生在實務操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風險。
1、貸款流程中的風險
（1）貸款受理和調(diào)查中的風險
①貸款受理中的風險。
②貸前調(diào)查中的風險。
a.項目調(diào)查中的風險
b.借款人調(diào)查中的風險
（2）貸款審查和審批中的風險
貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務風險控制點為：
①未按獨立公正原則審批
②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放
③審批人員對應審查的內(nèi)容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。
（3）貸款簽約和發(fā)放中的風險
①合同簽訂的風險。
②貸款發(fā)放的風險。
（4）貸后與檔案管理中的風險
①貸后管理的風險。
②檔案管理中的風險。
2、法律和政策風險
對于個人住房貸款業(yè)務，各種法律、法規(guī)等強制性規(guī)范很復雜。
（1）借款人主體資格
①未成年人能否申請個人住房貸款問題。
②外籍自然人能否辦理住房貸款問題。
（2）合同有效性風險
目前，個人貸款業(yè)務中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實際業(yè)務中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風險。
①格式條款無效。
②未履行法定提示義務的風險。
③格式條款解釋風險。
④格式條款與非格式條款不一致的風險。