二、房地產開發(fā)管理的有關規(guī)定
(一)房地產開發(fā)的基本程序
1 .投資機會選擇和投資決策分析
投資機會選擇主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟;投資決策分析主要包括市場分析和項目財務評估兩個部分。在分析研究基礎上，依據開發(fā)投資方式進行經濟論證，決定投資可行性。
2 .建設前期工作
◆ 辦理規(guī)劃用地許可證，獲取土地使用權;
◆ 規(guī)劃設計與方案報批;
◆ 簽署有關合作協(xié)議。
3 .建設階段
◆ 拆遷安置;
◆ 土地開發(fā)：實現“三通一平”或“七通一平，
◆ 組織勘察設計，并辦理建設工程規(guī)劃許可證;
◆ 施工招標與投標;申領開工證，進人施工安裝階段;
◆ 竣工驗收。
4 .租售階段
◆ 辦理商品房預售許可證;
◆ 物業(yè)管理。
補充
房地產管理法
第十二條 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。
商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。
采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的。
第十三條 土地使用權出讓年限由國務院規(guī)定。
第二十九條 房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：
(一)有自己的名稱和組織機構;
(二)有固定的經營場所;
(三)有符合國務院規(guī)定的注冊資本;
(四)有足夠的專業(yè)技術人員;
(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發(fā)經營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。
房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。
第四十四條 商品房預售，應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規(guī)劃許可證;
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
(一)房地產開發(fā)的基本程序
1 .投資機會選擇和投資決策分析
投資機會選擇主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟;投資決策分析主要包括市場分析和項目財務評估兩個部分。在分析研究基礎上，依據開發(fā)投資方式進行經濟論證，決定投資可行性。
2 .建設前期工作
◆ 辦理規(guī)劃用地許可證，獲取土地使用權;
◆ 規(guī)劃設計與方案報批;
◆ 簽署有關合作協(xié)議。
3 .建設階段
◆ 拆遷安置;
◆ 土地開發(fā)：實現“三通一平”或“七通一平，
◆ 組織勘察設計，并辦理建設工程規(guī)劃許可證;
◆ 施工招標與投標;申領開工證，進人施工安裝階段;
◆ 竣工驗收。
4 .租售階段
◆ 辦理商品房預售許可證;
◆ 物業(yè)管理。
補充
房地產管理法
第十二條 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。
商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。
采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的。
第十三條 土地使用權出讓年限由國務院規(guī)定。
第二十九條 房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：
(一)有自己的名稱和組織機構;
(二)有固定的經營場所;
(三)有符合國務院規(guī)定的注冊資本;
(四)有足夠的專業(yè)技術人員;
(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發(fā)經營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。
房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。
第四十四條 商品房預售，應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規(guī)劃許可證;
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。