房地產(chǎn)投資之利
在前面介紹房地產(chǎn)投資的特性時，實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn)，包括適于進(jìn)行長期投資、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里再介紹房地產(chǎn)投資的一些其他優(yōu)點(diǎn)。
1．相對較高的收益水平
房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤率超過20%，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，其權(quán)益投資收益率會更高。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，考慮到持有期內(nèi)的增值收益，每年實(shí)現(xiàn)10%～12%的權(quán)益收益率也比較容易做到。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是較高的。
2．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持
由于可以將房地產(chǎn)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，給置業(yè)投資者提供了很多選擇。
金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為以房地產(chǎn)作為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款的方式。因?yàn)槌送顿Y者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證。且通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，所以金融機(jī)構(gòu)可以提供的貸款價值比例也相當(dāng)高，一般可以達(dá)到70%～90%，而且常常還能為借款人提供利率方面的優(yōu)惠。在西方發(fā)達(dá)國家，投資者甚至可以獲得超過90%甚至100%的融資，也就是說，投資者無須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。當(dāng)然，這樣高的貸款價值比例，也為金融機(jī)構(gòu)帶來了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。
3．能抵消通貨膨脹的影響
通貨膨脹是反映一個經(jīng)濟(jì)體總體價格上漲水平的指標(biāo)。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時，通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨脹（Expected Inflation）和非預(yù)期通貨膨脹（Unexpected Inflation）。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。
由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。
6．通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響，沒有正面影響。（?。?002年試題）
答案：×
從中國房地產(chǎn)市場價格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平。美國和英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)分析，但幾乎沒有人會相信房地產(chǎn)價格的上漲率會落后于總體物價水平的上漲率。
房地產(chǎn)投資的這個優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當(dāng)，但由于房地產(chǎn)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長，所以投資者得到的實(shí)際投資收益率是10%～12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準(zhǔn)確地確定投資持有期，以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。
當(dāng)然，經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場蕭條的人士可能會提出這樣的問題，即1998～2000年香港各類房地產(chǎn)的市場價格平均下降了60%，其幅度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用價值不變，房地產(chǎn)能夠保值，那么怎么能證明這個時期的房地產(chǎn)是在增值呢？應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場價格與價值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者或者經(jīng)濟(jì)基本面支撐的市場環(huán)境下，購買房地產(chǎn)的活動往往帶有明顯的投機(jī)色彩，已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為了。而且講房地產(chǎn)投資能夠增值是在正常市場條件下、從長期投資的角度來看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)市場價格的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產(chǎn)市場的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看，房地產(chǎn)價格總是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。比如2007年，香港各類房地產(chǎn)的市場價格水平就完全恢復(fù)、甚至超出了1998年亞洲金融危機(jī)前的水平。
4．提高投資者的資信等級
由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人所能做到的，所以擁有房地產(chǎn)成為占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的證明。這對于提高投資者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機(jī)會具有重要意義。
在前面介紹房地產(chǎn)投資的特性時，實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn)，包括適于進(jìn)行長期投資、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里再介紹房地產(chǎn)投資的一些其他優(yōu)點(diǎn)。
1．相對較高的收益水平
房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤率超過20%，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，其權(quán)益投資收益率會更高。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，考慮到持有期內(nèi)的增值收益，每年實(shí)現(xiàn)10%～12%的權(quán)益收益率也比較容易做到。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是較高的。
2．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持
由于可以將房地產(chǎn)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，給置業(yè)投資者提供了很多選擇。
金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為以房地產(chǎn)作為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款的方式。因?yàn)槌送顿Y者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證。且通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，所以金融機(jī)構(gòu)可以提供的貸款價值比例也相當(dāng)高，一般可以達(dá)到70%～90%，而且常常還能為借款人提供利率方面的優(yōu)惠。在西方發(fā)達(dá)國家，投資者甚至可以獲得超過90%甚至100%的融資，也就是說，投資者無須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。當(dāng)然，這樣高的貸款價值比例，也為金融機(jī)構(gòu)帶來了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。
3．能抵消通貨膨脹的影響
通貨膨脹是反映一個經(jīng)濟(jì)體總體價格上漲水平的指標(biāo)。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時，通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨脹（Expected Inflation）和非預(yù)期通貨膨脹（Unexpected Inflation）。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。
由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。
6．通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響，沒有正面影響。（?。?002年試題）
答案：×
從中國房地產(chǎn)市場價格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平。美國和英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)分析，但幾乎沒有人會相信房地產(chǎn)價格的上漲率會落后于總體物價水平的上漲率。
房地產(chǎn)投資的這個優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當(dāng)，但由于房地產(chǎn)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長，所以投資者得到的實(shí)際投資收益率是10%～12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準(zhǔn)確地確定投資持有期，以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。
當(dāng)然，經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場蕭條的人士可能會提出這樣的問題，即1998～2000年香港各類房地產(chǎn)的市場價格平均下降了60%，其幅度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用價值不變，房地產(chǎn)能夠保值，那么怎么能證明這個時期的房地產(chǎn)是在增值呢？應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場價格與價值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者或者經(jīng)濟(jì)基本面支撐的市場環(huán)境下，購買房地產(chǎn)的活動往往帶有明顯的投機(jī)色彩，已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為了。而且講房地產(chǎn)投資能夠增值是在正常市場條件下、從長期投資的角度來看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)市場價格的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產(chǎn)市場的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看，房地產(chǎn)價格總是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。比如2007年，香港各類房地產(chǎn)的市場價格水平就完全恢復(fù)、甚至超出了1998年亞洲金融危機(jī)前的水平。
4．提高投資者的資信等級
由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人所能做到的，所以擁有房地產(chǎn)成為占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的證明。這對于提高投資者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機(jī)會具有重要意義。