土地市場供需調(diào)控的措施
（1）發(fā)展計劃和規(guī)劃
土地利用計劃，特別是年度計劃，是把握土地入市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場的有效手段。土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價格的重要手段，對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。
（2）財政政策
財政政策在調(diào)節(jié)土地市場發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用。主要有：
地租政策、稅收政策和財政投資政策。稅收政策作為財政收入政策對土地市場的供需調(diào)控作用體現(xiàn)在兩個方面：通過對土地市場運(yùn)行過程中不同環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控；通過減免稅實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控。財政投資政策對土地市場的調(diào)控作用主要體現(xiàn)在財政投資的導(dǎo)向作用上，利用財政投資引導(dǎo)社會投資，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)地區(qū)差異。
（3）金融政策
國家金融政策是政府對土地市場供需進(jìn)行調(diào)控的重要手段。金融政策對土地市場的調(diào)控可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。直接調(diào)控是指政府通過制定土地金融政策依靠中央銀行直接干預(yù)土地信用業(yè)務(wù)的質(zhì)和量。間接調(diào)控是指國家通過利率和貸款成數(shù)等金融杠桿來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和需求量，進(jìn)而調(diào)控土地市場供需。
（4）土地儲備制度
《土地儲備管理辦法》(國土資發(fā)[2007]277號)指出，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備工作的具體實(shí)施，由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。
通過建立土地儲備制度，政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”， 土地儲備機(jī)構(gòu)成了代表政府在土地一級市場上供應(yīng)土地的渠道和機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了政府在土地一級市場上壟斷土地供應(yīng)的目標(biāo)。
土地收購儲備制度的運(yùn)作主要包括土地儲備計劃、土地收購、土地儲備、土地開發(fā)與利用和土地供應(yīng)五個程序。
①土地儲備計劃。土地儲備實(shí)行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批準(zhǔn)，并報上級國土資源管理部門備案。年度土地儲備計劃應(yīng)包括：年度儲備土地規(guī)模；年度儲備土地前期開發(fā)規(guī)模；年度儲備土地供應(yīng)規(guī)模；年度儲備土地臨時利用計劃；計劃年度末儲備土地規(guī)模。
②土地收購。土地收購是指根據(jù)政府授權(quán)和土地儲備計劃，土地儲備機(jī)構(gòu)收購或收回市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)的活動。其工作程序是申請收購、權(quán)屬核查、征詢意見、費(fèi)用測算、方案報批、收購補(bǔ)償、權(quán)屬變更、交付土地。根據(jù)土地儲備計劃收購國有土地使用權(quán)的，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購合同。收購?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國土資源管理、財政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。完成收購程序后的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。政府行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地， 由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。
③土地儲備。儲備土地出讓前，應(yīng)當(dāng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、安置補(bǔ)償?shù)确山?jīng)濟(jì)關(guān)系，完成必要的前期開發(fā)，縮短開發(fā)周期，防止形成新的閑置土地。土地儲備范圍：(一)依法收回的國有土地；(二)收購的土地；(三)行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；(四)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；(五)其他依法取得的土地。
④土地開發(fā)與利用。對納入儲備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部門批準(zhǔn)，土地儲備機(jī)構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時利用及為儲備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對納入儲備的土地采取必要的措施予以保護(hù)管理，防止侵害儲備土地權(quán)利行為的發(fā)生。在儲備土地未供應(yīng)前，土地儲備機(jī)構(gòu)可將儲備土地或連同地上建(構(gòu))筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設(shè)立抵押權(quán)的儲備土地臨時利用，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應(yīng)。
⑤土地供應(yīng)。儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥?、縣土地供應(yīng)計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時扣減相應(yīng)指標(biāo)。根據(jù)現(xiàn)行土地管理規(guī)定，儲備土地的供應(yīng)方式可分為招標(biāo)拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓兩種類型。
（5）土地市場供需調(diào)控的具體措施是：
(1)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，科學(xué)編制規(guī)劃和計劃，合理確定土地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)。
(2)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，合理確定土地供應(yīng)空間布局。
(3)根據(jù)土地區(qū)位、質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，合理確定土地價格水平。
(4)加強(qiáng)土地收益管理，運(yùn)用財政、金融手段，合理確定土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善土地稅費(fèi)體制。
(5)規(guī)范土地出讓市場行為，逐步提高競爭性土地出讓的比例，推廣和采用招標(biāo)拍賣出讓方式。
(6)加強(qiáng)土地市場中介服務(wù)體系管理，規(guī)范土地市場秩序。
(7)加強(qiáng)土地收購儲備管理，為土地市場調(diào)控提供基礎(chǔ)。
(8)加強(qiáng)土地市場信息收集、采集、分析和發(fā)布管理，為土地市場調(diào)控提供及時準(zhǔn)確的信息。
(9)加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，強(qiáng)化土地登記制度。
(10)強(qiáng)化執(zhí)法，實(shí)現(xiàn)對土地市場運(yùn)行的有效指導(dǎo)、規(guī)范、監(jiān)督和控制。
（1）發(fā)展計劃和規(guī)劃
土地利用計劃，特別是年度計劃，是把握土地入市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場的有效手段。土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價格的重要手段，對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。
（2）財政政策
財政政策在調(diào)節(jié)土地市場發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用。主要有：
地租政策、稅收政策和財政投資政策。稅收政策作為財政收入政策對土地市場的供需調(diào)控作用體現(xiàn)在兩個方面：通過對土地市場運(yùn)行過程中不同環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控；通過減免稅實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控。財政投資政策對土地市場的調(diào)控作用主要體現(xiàn)在財政投資的導(dǎo)向作用上，利用財政投資引導(dǎo)社會投資，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)地區(qū)差異。
（3）金融政策
國家金融政策是政府對土地市場供需進(jìn)行調(diào)控的重要手段。金融政策對土地市場的調(diào)控可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。直接調(diào)控是指政府通過制定土地金融政策依靠中央銀行直接干預(yù)土地信用業(yè)務(wù)的質(zhì)和量。間接調(diào)控是指國家通過利率和貸款成數(shù)等金融杠桿來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和需求量，進(jìn)而調(diào)控土地市場供需。
（4）土地儲備制度
《土地儲備管理辦法》(國土資發(fā)[2007]277號)指出，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備工作的具體實(shí)施，由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。
通過建立土地儲備制度，政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”， 土地儲備機(jī)構(gòu)成了代表政府在土地一級市場上供應(yīng)土地的渠道和機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了政府在土地一級市場上壟斷土地供應(yīng)的目標(biāo)。
土地收購儲備制度的運(yùn)作主要包括土地儲備計劃、土地收購、土地儲備、土地開發(fā)與利用和土地供應(yīng)五個程序。
①土地儲備計劃。土地儲備實(shí)行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批準(zhǔn)，并報上級國土資源管理部門備案。年度土地儲備計劃應(yīng)包括：年度儲備土地規(guī)模；年度儲備土地前期開發(fā)規(guī)模；年度儲備土地供應(yīng)規(guī)模；年度儲備土地臨時利用計劃；計劃年度末儲備土地規(guī)模。
②土地收購。土地收購是指根據(jù)政府授權(quán)和土地儲備計劃，土地儲備機(jī)構(gòu)收購或收回市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)的活動。其工作程序是申請收購、權(quán)屬核查、征詢意見、費(fèi)用測算、方案報批、收購補(bǔ)償、權(quán)屬變更、交付土地。根據(jù)土地儲備計劃收購國有土地使用權(quán)的，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購合同。收購?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國土資源管理、財政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。完成收購程序后的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。政府行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地， 由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。
③土地儲備。儲備土地出讓前，應(yīng)當(dāng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、安置補(bǔ)償?shù)确山?jīng)濟(jì)關(guān)系，完成必要的前期開發(fā)，縮短開發(fā)周期，防止形成新的閑置土地。土地儲備范圍：(一)依法收回的國有土地；(二)收購的土地；(三)行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；(四)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；(五)其他依法取得的土地。
④土地開發(fā)與利用。對納入儲備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部門批準(zhǔn)，土地儲備機(jī)構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時利用及為儲備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對納入儲備的土地采取必要的措施予以保護(hù)管理，防止侵害儲備土地權(quán)利行為的發(fā)生。在儲備土地未供應(yīng)前，土地儲備機(jī)構(gòu)可將儲備土地或連同地上建(構(gòu))筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。設(shè)立抵押權(quán)的儲備土地臨時利用，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應(yīng)。
⑤土地供應(yīng)。儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥?、縣土地供應(yīng)計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時扣減相應(yīng)指標(biāo)。根據(jù)現(xiàn)行土地管理規(guī)定，儲備土地的供應(yīng)方式可分為招標(biāo)拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓兩種類型。
（5）土地市場供需調(diào)控的具體措施是：
(1)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，科學(xué)編制規(guī)劃和計劃，合理確定土地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)。
(2)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，合理確定土地供應(yīng)空間布局。
(3)根據(jù)土地區(qū)位、質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，合理確定土地價格水平。
(4)加強(qiáng)土地收益管理，運(yùn)用財政、金融手段，合理確定土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善土地稅費(fèi)體制。
(5)規(guī)范土地出讓市場行為，逐步提高競爭性土地出讓的比例，推廣和采用招標(biāo)拍賣出讓方式。
(6)加強(qiáng)土地市場中介服務(wù)體系管理，規(guī)范土地市場秩序。
(7)加強(qiáng)土地收購儲備管理，為土地市場調(diào)控提供基礎(chǔ)。
(8)加強(qiáng)土地市場信息收集、采集、分析和發(fā)布管理，為土地市場調(diào)控提供及時準(zhǔn)確的信息。
(9)加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，強(qiáng)化土地登記制度。
(10)強(qiáng)化執(zhí)法，實(shí)現(xiàn)對土地市場運(yùn)行的有效指導(dǎo)、規(guī)范、監(jiān)督和控制。