由于民事債務(wù)糾紛，法院查封了被執(zhí)行人從第三人處購(gòu)得的房屋。被執(zhí)行人已于被查封前辦理完畢房屋所有權(quán)變更登記，但尚未辦理土地使用權(quán)變更登記（第三人的土地進(jìn)行過(guò)初始登記）?，F(xiàn)被執(zhí)行人要求將該房屋的土地使用權(quán)從第三人處過(guò)戶到自己名下。請(qǐng)問(wèn)：法院查封的土地，被申請(qǐng)人是否可以辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，將該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)變更到被執(zhí)行人的名下?
該案主要涉及以下三個(gè)方面的問(wèn)題：
首先，被執(zhí)行人是否取得了其購(gòu)買房屋所使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條第2款的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。因此，被執(zhí)行人從第三人處購(gòu)買了房屋的所有權(quán)，那么該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓給被執(zhí)行人。
其次，房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否也被查封。根據(jù)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，人民法院可以查封被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。對(duì)于第三人占有的動(dòng)產(chǎn)或者登記在第三人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，第三人書面確認(rèn)該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外。因此，被執(zhí)行人的房屋被查封，同時(shí)該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)至被執(zhí)行人名下，查封的效力應(yīng)及于其土地使用權(quán)。
最后，被執(zhí)行人已被查封的土地使用權(quán)能否申請(qǐng)變更登記至其名下。根據(jù)《土地登記規(guī)則》第37條的規(guī)定，因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費(fèi)繳納證明文件和原土地證書、變更后的房屋所有權(quán)證書等申請(qǐng)變更登記。被執(zhí)行人通過(guò)買賣房屋取得該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定及時(shí)辦理變更登記。
《土地登記規(guī)則》第67條則規(guī)定，有下列情形之一的，土地管理部門可以作出暫緩登記的決定：（一）土地權(quán)屬爭(zhēng)議尚未解決的；（二）土地違法行為尚未處理或者正在處理的；（三）依法限制土地權(quán)利或者依法查封地上建筑物、其他附著物而限制土地權(quán)利的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定暫緩登記的其他事項(xiàng)。筆者理解，該條規(guī)定的法院查封地上建筑物而限制土地權(quán)利時(shí)要暫緩登記，是指將被查封人的土地使用權(quán)變更登記至第三人名下的情形，但被申請(qǐng)人是否可以在法院查封后申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記至自己名下，法律法規(guī)沒有明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，查封是為了保護(hù)民事糾紛中債權(quán)人的利益。根據(jù)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。查封登記的前提是該土地使用權(quán)登記在被執(zhí)行人名下。也就是說(shuō)，該土地使用權(quán)變更登記至被執(zhí)行人名下是對(duì)查封這一強(qiáng)制措施的保護(hù)。因此，如果被執(zhí)行人申請(qǐng)變更登記，應(yīng)當(dāng)允許。
該案主要涉及以下三個(gè)方面的問(wèn)題：
首先，被執(zhí)行人是否取得了其購(gòu)買房屋所使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條第2款的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。因此，被執(zhí)行人從第三人處購(gòu)買了房屋的所有權(quán)，那么該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓給被執(zhí)行人。
其次，房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否也被查封。根據(jù)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，人民法院可以查封被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。對(duì)于第三人占有的動(dòng)產(chǎn)或者登記在第三人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，第三人書面確認(rèn)該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外。因此，被執(zhí)行人的房屋被查封，同時(shí)該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)至被執(zhí)行人名下，查封的效力應(yīng)及于其土地使用權(quán)。
最后，被執(zhí)行人已被查封的土地使用權(quán)能否申請(qǐng)變更登記至其名下。根據(jù)《土地登記規(guī)則》第37條的規(guī)定，因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費(fèi)繳納證明文件和原土地證書、變更后的房屋所有權(quán)證書等申請(qǐng)變更登記。被執(zhí)行人通過(guò)買賣房屋取得該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定及時(shí)辦理變更登記。
《土地登記規(guī)則》第67條則規(guī)定，有下列情形之一的，土地管理部門可以作出暫緩登記的決定：（一）土地權(quán)屬爭(zhēng)議尚未解決的；（二）土地違法行為尚未處理或者正在處理的；（三）依法限制土地權(quán)利或者依法查封地上建筑物、其他附著物而限制土地權(quán)利的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定暫緩登記的其他事項(xiàng)。筆者理解，該條規(guī)定的法院查封地上建筑物而限制土地權(quán)利時(shí)要暫緩登記，是指將被查封人的土地使用權(quán)變更登記至第三人名下的情形，但被申請(qǐng)人是否可以在法院查封后申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記至自己名下，法律法規(guī)沒有明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，查封是為了保護(hù)民事糾紛中債權(quán)人的利益。根據(jù)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。查封登記的前提是該土地使用權(quán)登記在被執(zhí)行人名下。也就是說(shuō)，該土地使用權(quán)變更登記至被執(zhí)行人名下是對(duì)查封這一強(qiáng)制措施的保護(hù)。因此，如果被執(zhí)行人申請(qǐng)變更登記，應(yīng)當(dāng)允許。