案例：興隆公司與家合公司2002年3月簽訂了一份《協(xié)議書》，約定興隆公司將占地64．5畝的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給家合公司用于商業(yè)開發(fā)。同年4月，興隆公司與家合公司簽訂《補充協(xié)議》。9月，興隆公司和某市國土資源局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。12月，興隆公司與家合公司簽訂《某市出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》（以下簡稱《轉(zhuǎn)讓合同》）。
疑惑：
1．《協(xié)議書》、《補充協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓合同》之間的效力如何認(rèn)定?
2．劃撥土地須經(jīng)過哪些轉(zhuǎn)讓程序?
解析：
首先，《協(xié)議書》、《補充協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓合同》都是興隆公司與家合公司雙方真實的意思表示，雖然興隆公司簽訂《協(xié)議書》時，轉(zhuǎn)讓土地仍為劃撥土地，但根據(jù)人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！币虼?，《協(xié)議書》合法有效。
其次，土地轉(zhuǎn)讓合同雖然不同于普通買賣合同，需要繳納多項稅費及履行多項手續(xù)，但法律僅僅規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的費用，費用的承擔(dān)仍然可由雙方約定。
再次，根據(jù)劃撥土地轉(zhuǎn)讓程序。土地使用人向?qū)徟块T遞交申請材料，經(jīng)審批后，由所在市國土局與土地使用人協(xié)商地價，簽訂土地出讓合同，并繳納土地出讓金、營業(yè)稅及附加契稅等。
使用人以出讓方式取得國有土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，再按下列程序辦理（以北京市為例）：土地使用人作為申請人向市國土房管局提出土地轉(zhuǎn)讓申請，并準(zhǔn)備以下文件報送市國土房管局：1．土地轉(zhuǎn)讓申請（原件）；2．轉(zhuǎn)讓方與轉(zhuǎn)受讓方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（原件）；3．《國有土地使用權(quán)出讓合同》及繳納地價款、契稅等費用的單據(jù)，轉(zhuǎn)讓土地在遠(yuǎn)郊區(qū)縣的，提交遠(yuǎn)郊區(qū)縣國土房管部門出具的地價款及契稅全部繳納的證明；4．《國有土地使用證》；5．轉(zhuǎn)讓方關(guān)于項目的工程進度及投資情況的說明及相關(guān)證明文件；6．關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價值的評估報告（土地轉(zhuǎn)讓合同中的價格明顯偏低或偏高的，需提交此件）；7．轉(zhuǎn)讓方出具的無法院查封的證明以及房地管理部門出具的未預(yù)售、未設(shè)定抵押等他項權(quán)利的證明文件；8．轉(zhuǎn)讓方和轉(zhuǎn)受讓方的法人資格證書或執(zhí)照，以及申請人在市國土房管局受理申請后，除接到退件通知外，在3個工作日后到土地利用中心領(lǐng)取《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》，在土地利用中心的指導(dǎo)下進行填寫，并組織安排進行用地現(xiàn)場的勘察。申請人填寫完《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》并加蓋公章后，由土地利用中心在5個工作日內(nèi)將文件裝訂成冊井簽署意見后報送土地出讓處審查。
《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》批準(zhǔn)后，由土地利用中心通知申請人，在轉(zhuǎn)受讓方繳納轉(zhuǎn)讓契稅后，申請人領(lǐng)取《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》。
疑惑：
1．《協(xié)議書》、《補充協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓合同》之間的效力如何認(rèn)定?
2．劃撥土地須經(jīng)過哪些轉(zhuǎn)讓程序?
解析：
首先，《協(xié)議書》、《補充協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓合同》都是興隆公司與家合公司雙方真實的意思表示，雖然興隆公司簽訂《協(xié)議書》時，轉(zhuǎn)讓土地仍為劃撥土地，但根據(jù)人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！币虼?，《協(xié)議書》合法有效。
其次，土地轉(zhuǎn)讓合同雖然不同于普通買賣合同，需要繳納多項稅費及履行多項手續(xù)，但法律僅僅規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的費用，費用的承擔(dān)仍然可由雙方約定。
再次，根據(jù)劃撥土地轉(zhuǎn)讓程序。土地使用人向?qū)徟块T遞交申請材料，經(jīng)審批后，由所在市國土局與土地使用人協(xié)商地價，簽訂土地出讓合同，并繳納土地出讓金、營業(yè)稅及附加契稅等。
使用人以出讓方式取得國有土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，再按下列程序辦理（以北京市為例）：土地使用人作為申請人向市國土房管局提出土地轉(zhuǎn)讓申請，并準(zhǔn)備以下文件報送市國土房管局：1．土地轉(zhuǎn)讓申請（原件）；2．轉(zhuǎn)讓方與轉(zhuǎn)受讓方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（原件）；3．《國有土地使用權(quán)出讓合同》及繳納地價款、契稅等費用的單據(jù)，轉(zhuǎn)讓土地在遠(yuǎn)郊區(qū)縣的，提交遠(yuǎn)郊區(qū)縣國土房管部門出具的地價款及契稅全部繳納的證明；4．《國有土地使用證》；5．轉(zhuǎn)讓方關(guān)于項目的工程進度及投資情況的說明及相關(guān)證明文件；6．關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價值的評估報告（土地轉(zhuǎn)讓合同中的價格明顯偏低或偏高的，需提交此件）；7．轉(zhuǎn)讓方出具的無法院查封的證明以及房地管理部門出具的未預(yù)售、未設(shè)定抵押等他項權(quán)利的證明文件；8．轉(zhuǎn)讓方和轉(zhuǎn)受讓方的法人資格證書或執(zhí)照，以及申請人在市國土房管局受理申請后，除接到退件通知外，在3個工作日后到土地利用中心領(lǐng)取《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》，在土地利用中心的指導(dǎo)下進行填寫，并組織安排進行用地現(xiàn)場的勘察。申請人填寫完《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》并加蓋公章后，由土地利用中心在5個工作日內(nèi)將文件裝訂成冊井簽署意見后報送土地出讓處審查。
《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》批準(zhǔn)后，由土地利用中心通知申請人，在轉(zhuǎn)受讓方繳納轉(zhuǎn)讓契稅后，申請人領(lǐng)取《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》。