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編者按：按照《物權(quán)法》和《土地登記辦法》等法律和行政規(guī)章的規(guī)定，土地登記行為成為房地產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。為住宅小區(qū)的使用單位或個(gè)人頒發(fā)土地產(chǎn)權(quán)證，保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益是是土地登記部門(mén)的一項(xiàng)重要職責(zé)。北京市正在積極開(kāi)展住宅小區(qū)登記發(fā)證課題研究，公共用地如何分?jǐn)偸瞧渲幸豁?xiàng)重要內(nèi)容，本期轉(zhuǎn)載的典型案例，對(duì)住宅小區(qū)公用通道、綠地的土地權(quán)屬如何確定進(jìn)行了深入的探討，對(duì)于我市開(kāi)展住宅小區(qū)登記發(fā)證工作，研究公共用地如何分?jǐn)偺峁┝思夹g(shù)思路。
[案情介紹]
2006年10月，某市甲房地產(chǎn)公司進(jìn)行東方花園二期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，施工過(guò)程形成塌方，破壞了小區(qū)內(nèi)相鄰的8號(hào)樓的基礎(chǔ)，造成房屋開(kāi)裂，經(jīng)市建設(shè)部門(mén)鑒定屬危房。2007年10月，該房地產(chǎn)公司與8號(hào)樓住戶(hù)簽訂轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議，采取貨幣補(bǔ)償和東方花園小區(qū)內(nèi)就地安置的方法將所有住戶(hù)安置到位。同年11月，該房地產(chǎn)公司持轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議及其他有關(guān)文件，申請(qǐng)辦理8號(hào)樓土地的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，要求以8號(hào)樓與相鄰樓房間距的中心線(xiàn)為界，將樓房占用范圍內(nèi)的土地、公用通道用地和部分綠地都轉(zhuǎn)讓至其名下。但是，東方花園的其他業(yè)主以公用通道、綠地屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有為由提出異議。
[處理結(jié)果]
市國(guó)土局按照土地登記的規(guī)定，對(duì)該宗地的轉(zhuǎn)讓采取分割登記的辦法，按房屋投影占地面積辦理了8號(hào)樓土地的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，8號(hào)樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的獨(dú)有面積，對(duì)房屋間距、綠化和公共通道部分確定屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有。
處理依據(jù)主要是《物權(quán)法》第73條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?BR> [評(píng)析]
針對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)公共通道、綠地的土地歸屬，存在不同的觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：公共通道、綠地的土地歸屬可以根據(jù)土地登記分?jǐn)傇瓌t的規(guī)定，根據(jù)樓房間距的中心線(xiàn)劃分；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的公共通道或綠地，如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于個(gè)人的外，都應(yīng)該屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共有。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第73條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！币约啊陡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國(guó)民法通則）若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第88條的規(guī)定：“對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有?！笔袊?guó)土局將樓房間的公共通道、綠地，確定為小區(qū)全體業(yè)主共同共有，8號(hào)樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的分?jǐn)偑?dú)用面積，符合現(xiàn)行法律規(guī)定。
[法理研究]
隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)獨(dú)宅獨(dú)戶(hù)的居住模式被一宅多戶(hù)模式取代，住戶(hù)與住宅用地的關(guān)系隨之發(fā)生演變。住宅小區(qū)包括住宅樓、公用通道、綠地、會(huì)館、車(chē)位、小賣(mài)部等設(shè)施，這些設(shè)施用地與小區(qū)業(yè)主之間存在什么關(guān)系?各業(yè)主對(duì)土地享有何種權(quán)利，承擔(dān)何種義務(wù)?業(yè)主轉(zhuǎn)讓自己房屋時(shí)，土地權(quán)利發(fā)生何種變化?只有分析清楚上述問(wèn)題，土地確權(quán)和登記才具有法理基礎(chǔ)。
一、業(yè)主與住宅小區(qū)用地的權(quán)利義務(wù)關(guān)系
全體業(yè)主共用住宅小區(qū)用地，共同享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，構(gòu)成共有法律關(guān)系。
業(yè)主具有使用小區(qū)土地的權(quán)利，但是這種使用不能影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益，以公用通道為例，每個(gè)業(yè)主都可以自由通行，但是不能在通道用地上設(shè)置障礙，阻礙其他業(yè)主通行。因此，小區(qū)范圍內(nèi)的土地由業(yè)主共用的性質(zhì)決定了全體業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)用地在法律上形成共有關(guān)系。
共有是指某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)同時(shí)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的人所有的民事法律關(guān)系，全體業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)用地的共有關(guān)系是指對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的共有。依據(jù)《憲法》和《土地管理法》規(guī)定，土地所有權(quán)屬于國(guó)家或農(nóng)民集體所有，單位或個(gè)人只依法享有土地的使用權(quán)。因此，業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)用地的共有關(guān)系，屬于對(duì)土地使用權(quán)的共有。在這種共有法律關(guān)系中，共有權(quán)的客體是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，而不是土地本身。共有作為一種特殊的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系，具有如下法律特征：1．共有的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人，即由各個(gè)民事主體對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)共同擁有所有 權(quán)。這是共有關(guān)系同其他財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系的重要區(qū)別，而其他財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系的主體則是單一的公民或法人。2．共有的客體即共有則產(chǎn)在性質(zhì)上是統(tǒng)一的。在共有關(guān)系存續(xù)期間，共有人的所有權(quán)及于整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)，而不是把共有財(cái)產(chǎn)分割為不同的部分由各個(gè)共有人分別行使所有權(quán)。3．共有的內(nèi)容即共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，受到全體共有人利益的制約和影響。例如，依照法律規(guī)定，按份共有關(guān)系中的按份共有人若出售在共有財(cái)產(chǎn)中的份額，不得損害其他共有人的利益；其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)所出售的份額的權(quán)利。
二、區(qū)分業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的共有形式
全體業(yè)主共有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，需界定屬于按份共有還是共同共有。對(duì)于共有人來(lái)說(shuō)，按份共有和共同共有屬于不同的法律關(guān)系，直接導(dǎo)致對(duì)于共有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的處分方式之不同。
按份共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自在共有財(cái)產(chǎn)中所占的份額，分別享有權(quán)利和分別承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。我國(guó)《民法通則》第78條對(duì)按份共有關(guān)系作了明確規(guī)定：“按份共有人按照各自的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。”按份共有人的權(quán)利和義務(wù)包括：1．按份共有人的權(quán)利：共有財(cái)產(chǎn)歸屬于全體共有人所有；按份共有人依據(jù)其在共有財(cái)產(chǎn)中所占的份額，分別享有對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；按份共有人有權(quán)將其在共有財(cái)產(chǎn)中的份額加以處分；按份共有人對(duì)其他共有人出售其份額有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。為了使共有財(cái)產(chǎn)免受因某一按份共有人出售其份額而可能帶來(lái)的損害，《民法通則》第78條規(guī)定，按份共有人在出售其共有份額時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。2．按份共有人的義務(wù)：按份共有人要按照其在共有財(cái)產(chǎn)中所占的份額，分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。如果因共有財(cái)產(chǎn)在使用中造成對(duì)他人損害的，對(duì)外應(yīng)由每個(gè)按份共有人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；對(duì)內(nèi)則由其他按份共有人對(duì)已向債權(quán)人履行了全部賠償責(zé)任的按份共有人分別承擔(dān)各自應(yīng)付的清償責(zé)任。
共同共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人對(duì)某項(xiàng)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利，共同承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。我國(guó)《民法通則》第78條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)?！痹诠餐灿械恼J(rèn)定中共同共有人有一些基本的法律要求：1．共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。2．在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分行為。但如果第三人是善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人承擔(dān)賠償責(zé)任。3．在共同共有關(guān)系終止的，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒(méi)有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，但要考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，且應(yīng)適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要。
從按份共有和共同共有的法律特征看，按份共有人有權(quán)將其在共有財(cái)產(chǎn)中的份額加以處分，而共同共有人則無(wú)權(quán)擅自處分共有財(cái)產(chǎn)?！陡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國(guó)民法通則）若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第88條規(guī)定：“對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有入主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有?！碑?dāng)部分共有人對(duì)是按份共有還是共同共有有爭(zhēng)議，而主張按份共有的共有人又無(wú)法舉證的，確定為共同共有。業(yè)主自行處分住宅小區(qū)用地的哪一部分不會(huì)影響其他業(yè)主的合法權(quán)益，處分哪一部分可能會(huì)對(duì)其他業(yè)主合法權(quán)益造成影響，是界定按份共有和共同共有的依據(jù)。因此，住宅小區(qū)內(nèi)歸全體業(yè)主共同使用的土地，如公用通道、綠地等，不能由某個(gè)共有人任意處分，應(yīng)當(dāng)確定為全體業(yè)主共同共有；住宅樓基座、固定停車(chē)位等可以歸業(yè)主獨(dú)占使用的，可以確定為業(yè)主按份共有。
按份共有的共有份額如何確定呢?《高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第90條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒(méi)有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況。但分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理?！币虼耍_定按份共有的份額，共有人有協(xié)議的，按照協(xié)議處理。沒(méi)有協(xié)議的，則按照等分原則和貢獻(xiàn)大小確定份額。對(duì)于住宅小區(qū)用地而言，如何具體適用等分原則和貢獻(xiàn)大小劃分共有份額，較為復(fù)雜需要專(zhuān)門(mén)探討。
三、住宅小區(qū)用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)按份共有部分的份額劃定
根據(jù)《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！薄段餀?quán)法》規(guī)定了車(chē)位、經(jīng)營(yíng)性用房等屬于專(zhuān)有還是共有的性質(zhì)認(rèn)定，但對(duì)于已經(jīng)確定屬于共有的如何實(shí)施登記，是實(shí)踐中具體操作的問(wèn)題，沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定明確了住宅小區(qū)建筑物專(zhuān)有和共有劃定的一般方法，雖然沒(méi)有直接規(guī)定建筑所占的土地的歸屬，但是可以根據(jù)建筑的歸屬關(guān)系予以推定。從物權(quán)登記的角度看，不論是房地合一登記的情形，還是分開(kāi)登記的情形，都必須確保業(yè)主的建筑物所有權(quán)和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。房地分開(kāi)登記的，將房屋所有權(quán)和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)分別登記；房地合一登記的，將建筑和土地的權(quán)利內(nèi)容一并明確。
可見(jiàn)，兩種登記模式事實(shí)上都存在國(guó)有建設(shè)用地分?jǐn)倖?wèn)題。值得注意的是，對(duì)于住宅小區(qū)中一套既定的房屋而言，其價(jià)格主要決定于建筑面積，基本不受共有分?jǐn)偟膰?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)影響，因此，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)份額的劃定應(yīng)視為權(quán)利的保障，起到防止權(quán)利被他人濫用的作用，而不代表可兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)利益。實(shí)踐中，應(yīng)按照節(jié)約行政成本，有效防止權(quán)利濫用，并促進(jìn)物盡其用的原則，實(shí)施國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)按份共有的劃定。
按照等分原則和貢獻(xiàn)大小來(lái)劃分共有份額，學(xué)者主要有兩種看法：一種是根據(jù)各業(yè)主對(duì)房屋的投資比例確定，另一種是根據(jù)各業(yè)主占有的建筑面積比例確定。前者不具有穩(wěn)定性和一般性，不同時(shí)期購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)價(jià)格往往差異很大，在一部分房屋還沒(méi)有賣(mài)出的情況下，則無(wú)法計(jì)算賣(mài)出部分業(yè)主的分?jǐn)偡蓊~，即便用一種估計(jì)數(shù)來(lái)預(yù)先分?jǐn)偡蓊~，一旦剩余房產(chǎn)以不同價(jià)格賣(mài)出，則需要重新進(jìn)行土地分?jǐn)傆?jì)算。而第二種分?jǐn)偡椒▌t具有可行性，樓房一旦建成，建筑面積基本確定，每個(gè)業(yè)主分?jǐn)偟耐恋孛娣e也就確定不變．而且同一時(shí)期而言，相同建筑面積的房產(chǎn)價(jià)值基本一致。因此，按照建筑面積分?jǐn)倗?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)份額，相對(duì)而言，具有科學(xué)性。按份共有的份額的計(jì)算方法為：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)主房產(chǎn)建筑面積除以全體業(yè)主房產(chǎn)建筑面積，乘以按份共有建筑的占地面積。按份共有建筑以外的土地或建筑，除屬于個(gè)人的以外，由全體業(yè)主共同共有。
綜上，房地產(chǎn)公司與原8號(hào)樓業(yè)主雙方簽訂拆遷轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是8號(hào)樓房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的原因，該房地產(chǎn)公司采取貨幣補(bǔ)償和東方花園小區(qū)內(nèi)就地安置的方法將所有住戶(hù)安置到位，這個(gè)協(xié)議得到履行?？梢?jiàn)，該房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓取得了8號(hào)樓房地產(chǎn)相應(yīng)權(quán)利。該房地產(chǎn)公司辦理轉(zhuǎn)讓登記，則是房地產(chǎn)物權(quán)的正式生效。在辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記時(shí)，該房地產(chǎn)公司提出“以8號(hào)樓與相鄰樓房間距的中心線(xiàn)為界，將樓房占用范圍內(nèi)的土地、公用通道用地和部分綠地都轉(zhuǎn)讓至其名下”，涉及到如何確定該房地產(chǎn)公司的按份共有份額和共同共有范圍的問(wèn)題，東方花園其他業(yè)主提出“公用通道、綠地”應(yīng)當(dāng)共同共有的異議，該房地產(chǎn)公司無(wú)法舉證，根據(jù)《高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第88條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確定“公用通道、綠地”屬于全體業(yè)主共同共有。因此，市國(guó)土局認(rèn)定，8號(hào)樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的分?jǐn)偑?dú)用面積，樓房間的公共通道、綠地，確定屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有，是正確的。
四、本案啟示
隨著科技的發(fā)展，人類(lèi)利用土地的水平在不斷提高．這就要求提升土地權(quán)屬管理的能力，處理好“一宅多戶(hù)”居住模式下的業(yè)主土地權(quán)利義務(wù)關(guān)系，這對(duì)于維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益、定紛止?fàn)幱兄匾饔?。因此，建議通過(guò)立法設(shè)立合理的住宅小區(qū)用地登記辦法和細(xì)化住宅小區(qū)內(nèi)的權(quán)利區(qū)分辦法。如在城市住宅小區(qū)土地登記中，業(yè)主（可能含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）的土地權(quán)利可確定為共有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。共有的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可分為按份共有和共同共有兩部分，業(yè)主之間有協(xié)議的，按照協(xié)議進(jìn)行土地分?jǐn)偟怯洠粯I(yè)主沒(méi)有達(dá)成協(xié)議的，分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢悍謹(jǐn)偯娣e，為按照建筑面積所分?jǐn)偟臉腔娣e。其余面積一律設(shè)定為共同共有。土地權(quán)屬證書(shū)只記載分?jǐn)偯娣e，共同共有情況在備注中說(shuō)明——宗地其余面積為全體業(yè)主共同共有。
編者按：按照《物權(quán)法》和《土地登記辦法》等法律和行政規(guī)章的規(guī)定，土地登記行為成為房地產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。為住宅小區(qū)的使用單位或個(gè)人頒發(fā)土地產(chǎn)權(quán)證，保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益是是土地登記部門(mén)的一項(xiàng)重要職責(zé)。北京市正在積極開(kāi)展住宅小區(qū)登記發(fā)證課題研究，公共用地如何分?jǐn)偸瞧渲幸豁?xiàng)重要內(nèi)容，本期轉(zhuǎn)載的典型案例，對(duì)住宅小區(qū)公用通道、綠地的土地權(quán)屬如何確定進(jìn)行了深入的探討，對(duì)于我市開(kāi)展住宅小區(qū)登記發(fā)證工作，研究公共用地如何分?jǐn)偺峁┝思夹g(shù)思路。
[案情介紹]
2006年10月，某市甲房地產(chǎn)公司進(jìn)行東方花園二期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，施工過(guò)程形成塌方，破壞了小區(qū)內(nèi)相鄰的8號(hào)樓的基礎(chǔ)，造成房屋開(kāi)裂，經(jīng)市建設(shè)部門(mén)鑒定屬危房。2007年10月，該房地產(chǎn)公司與8號(hào)樓住戶(hù)簽訂轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議，采取貨幣補(bǔ)償和東方花園小區(qū)內(nèi)就地安置的方法將所有住戶(hù)安置到位。同年11月，該房地產(chǎn)公司持轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議及其他有關(guān)文件，申請(qǐng)辦理8號(hào)樓土地的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，要求以8號(hào)樓與相鄰樓房間距的中心線(xiàn)為界，將樓房占用范圍內(nèi)的土地、公用通道用地和部分綠地都轉(zhuǎn)讓至其名下。但是，東方花園的其他業(yè)主以公用通道、綠地屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有為由提出異議。
[處理結(jié)果]
市國(guó)土局按照土地登記的規(guī)定，對(duì)該宗地的轉(zhuǎn)讓采取分割登記的辦法，按房屋投影占地面積辦理了8號(hào)樓土地的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，8號(hào)樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的獨(dú)有面積，對(duì)房屋間距、綠化和公共通道部分確定屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有。
處理依據(jù)主要是《物權(quán)法》第73條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?BR> [評(píng)析]
針對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)公共通道、綠地的土地歸屬，存在不同的觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：公共通道、綠地的土地歸屬可以根據(jù)土地登記分?jǐn)傇瓌t的規(guī)定，根據(jù)樓房間距的中心線(xiàn)劃分；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的公共通道或綠地，如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于個(gè)人的外，都應(yīng)該屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共有。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第73條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！币约啊陡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國(guó)民法通則）若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第88條的規(guī)定：“對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有?！笔袊?guó)土局將樓房間的公共通道、綠地，確定為小區(qū)全體業(yè)主共同共有，8號(hào)樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的分?jǐn)偑?dú)用面積，符合現(xiàn)行法律規(guī)定。
[法理研究]
隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)獨(dú)宅獨(dú)戶(hù)的居住模式被一宅多戶(hù)模式取代，住戶(hù)與住宅用地的關(guān)系隨之發(fā)生演變。住宅小區(qū)包括住宅樓、公用通道、綠地、會(huì)館、車(chē)位、小賣(mài)部等設(shè)施，這些設(shè)施用地與小區(qū)業(yè)主之間存在什么關(guān)系?各業(yè)主對(duì)土地享有何種權(quán)利，承擔(dān)何種義務(wù)?業(yè)主轉(zhuǎn)讓自己房屋時(shí)，土地權(quán)利發(fā)生何種變化?只有分析清楚上述問(wèn)題，土地確權(quán)和登記才具有法理基礎(chǔ)。
一、業(yè)主與住宅小區(qū)用地的權(quán)利義務(wù)關(guān)系
全體業(yè)主共用住宅小區(qū)用地，共同享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，構(gòu)成共有法律關(guān)系。
業(yè)主具有使用小區(qū)土地的權(quán)利，但是這種使用不能影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益，以公用通道為例，每個(gè)業(yè)主都可以自由通行，但是不能在通道用地上設(shè)置障礙，阻礙其他業(yè)主通行。因此，小區(qū)范圍內(nèi)的土地由業(yè)主共用的性質(zhì)決定了全體業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)用地在法律上形成共有關(guān)系。
共有是指某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)同時(shí)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的人所有的民事法律關(guān)系，全體業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)用地的共有關(guān)系是指對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的共有。依據(jù)《憲法》和《土地管理法》規(guī)定，土地所有權(quán)屬于國(guó)家或農(nóng)民集體所有，單位或個(gè)人只依法享有土地的使用權(quán)。因此，業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)用地的共有關(guān)系，屬于對(duì)土地使用權(quán)的共有。在這種共有法律關(guān)系中，共有權(quán)的客體是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，而不是土地本身。共有作為一種特殊的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系，具有如下法律特征：1．共有的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人，即由各個(gè)民事主體對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)共同擁有所有 權(quán)。這是共有關(guān)系同其他財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系的重要區(qū)別，而其他財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系的主體則是單一的公民或法人。2．共有的客體即共有則產(chǎn)在性質(zhì)上是統(tǒng)一的。在共有關(guān)系存續(xù)期間，共有人的所有權(quán)及于整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)，而不是把共有財(cái)產(chǎn)分割為不同的部分由各個(gè)共有人分別行使所有權(quán)。3．共有的內(nèi)容即共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，受到全體共有人利益的制約和影響。例如，依照法律規(guī)定，按份共有關(guān)系中的按份共有人若出售在共有財(cái)產(chǎn)中的份額，不得損害其他共有人的利益；其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)所出售的份額的權(quán)利。
二、區(qū)分業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的共有形式
全體業(yè)主共有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，需界定屬于按份共有還是共同共有。對(duì)于共有人來(lái)說(shuō)，按份共有和共同共有屬于不同的法律關(guān)系，直接導(dǎo)致對(duì)于共有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的處分方式之不同。
按份共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自在共有財(cái)產(chǎn)中所占的份額，分別享有權(quán)利和分別承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。我國(guó)《民法通則》第78條對(duì)按份共有關(guān)系作了明確規(guī)定：“按份共有人按照各自的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。”按份共有人的權(quán)利和義務(wù)包括：1．按份共有人的權(quán)利：共有財(cái)產(chǎn)歸屬于全體共有人所有；按份共有人依據(jù)其在共有財(cái)產(chǎn)中所占的份額，分別享有對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；按份共有人有權(quán)將其在共有財(cái)產(chǎn)中的份額加以處分；按份共有人對(duì)其他共有人出售其份額有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。為了使共有財(cái)產(chǎn)免受因某一按份共有人出售其份額而可能帶來(lái)的損害，《民法通則》第78條規(guī)定，按份共有人在出售其共有份額時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。2．按份共有人的義務(wù)：按份共有人要按照其在共有財(cái)產(chǎn)中所占的份額，分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。如果因共有財(cái)產(chǎn)在使用中造成對(duì)他人損害的，對(duì)外應(yīng)由每個(gè)按份共有人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；對(duì)內(nèi)則由其他按份共有人對(duì)已向債權(quán)人履行了全部賠償責(zé)任的按份共有人分別承擔(dān)各自應(yīng)付的清償責(zé)任。
共同共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人對(duì)某項(xiàng)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利，共同承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。我國(guó)《民法通則》第78條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)?！痹诠餐灿械恼J(rèn)定中共同共有人有一些基本的法律要求：1．共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。2．在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分行為。但如果第三人是善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人承擔(dān)賠償責(zé)任。3．在共同共有關(guān)系終止的，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒(méi)有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，但要考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，且應(yīng)適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要。
從按份共有和共同共有的法律特征看，按份共有人有權(quán)將其在共有財(cái)產(chǎn)中的份額加以處分，而共同共有人則無(wú)權(quán)擅自處分共有財(cái)產(chǎn)?！陡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國(guó)民法通則）若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第88條規(guī)定：“對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有入主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有?！碑?dāng)部分共有人對(duì)是按份共有還是共同共有有爭(zhēng)議，而主張按份共有的共有人又無(wú)法舉證的，確定為共同共有。業(yè)主自行處分住宅小區(qū)用地的哪一部分不會(huì)影響其他業(yè)主的合法權(quán)益，處分哪一部分可能會(huì)對(duì)其他業(yè)主合法權(quán)益造成影響，是界定按份共有和共同共有的依據(jù)。因此，住宅小區(qū)內(nèi)歸全體業(yè)主共同使用的土地，如公用通道、綠地等，不能由某個(gè)共有人任意處分，應(yīng)當(dāng)確定為全體業(yè)主共同共有；住宅樓基座、固定停車(chē)位等可以歸業(yè)主獨(dú)占使用的，可以確定為業(yè)主按份共有。
按份共有的共有份額如何確定呢?《高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第90條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒(méi)有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況。但分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理?！币虼耍_定按份共有的份額，共有人有協(xié)議的，按照協(xié)議處理。沒(méi)有協(xié)議的，則按照等分原則和貢獻(xiàn)大小確定份額。對(duì)于住宅小區(qū)用地而言，如何具體適用等分原則和貢獻(xiàn)大小劃分共有份額，較為復(fù)雜需要專(zhuān)門(mén)探討。
三、住宅小區(qū)用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)按份共有部分的份額劃定
根據(jù)《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！薄段餀?quán)法》規(guī)定了車(chē)位、經(jīng)營(yíng)性用房等屬于專(zhuān)有還是共有的性質(zhì)認(rèn)定，但對(duì)于已經(jīng)確定屬于共有的如何實(shí)施登記，是實(shí)踐中具體操作的問(wèn)題，沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定明確了住宅小區(qū)建筑物專(zhuān)有和共有劃定的一般方法，雖然沒(méi)有直接規(guī)定建筑所占的土地的歸屬，但是可以根據(jù)建筑的歸屬關(guān)系予以推定。從物權(quán)登記的角度看，不論是房地合一登記的情形，還是分開(kāi)登記的情形，都必須確保業(yè)主的建筑物所有權(quán)和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。房地分開(kāi)登記的，將房屋所有權(quán)和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)分別登記；房地合一登記的，將建筑和土地的權(quán)利內(nèi)容一并明確。
可見(jiàn)，兩種登記模式事實(shí)上都存在國(guó)有建設(shè)用地分?jǐn)倖?wèn)題。值得注意的是，對(duì)于住宅小區(qū)中一套既定的房屋而言，其價(jià)格主要決定于建筑面積，基本不受共有分?jǐn)偟膰?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)影響，因此，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)份額的劃定應(yīng)視為權(quán)利的保障，起到防止權(quán)利被他人濫用的作用，而不代表可兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)利益。實(shí)踐中，應(yīng)按照節(jié)約行政成本，有效防止權(quán)利濫用，并促進(jìn)物盡其用的原則，實(shí)施國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)按份共有的劃定。
按照等分原則和貢獻(xiàn)大小來(lái)劃分共有份額，學(xué)者主要有兩種看法：一種是根據(jù)各業(yè)主對(duì)房屋的投資比例確定，另一種是根據(jù)各業(yè)主占有的建筑面積比例確定。前者不具有穩(wěn)定性和一般性，不同時(shí)期購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)價(jià)格往往差異很大，在一部分房屋還沒(méi)有賣(mài)出的情況下，則無(wú)法計(jì)算賣(mài)出部分業(yè)主的分?jǐn)偡蓊~，即便用一種估計(jì)數(shù)來(lái)預(yù)先分?jǐn)偡蓊~，一旦剩余房產(chǎn)以不同價(jià)格賣(mài)出，則需要重新進(jìn)行土地分?jǐn)傆?jì)算。而第二種分?jǐn)偡椒▌t具有可行性，樓房一旦建成，建筑面積基本確定，每個(gè)業(yè)主分?jǐn)偟耐恋孛娣e也就確定不變．而且同一時(shí)期而言，相同建筑面積的房產(chǎn)價(jià)值基本一致。因此，按照建筑面積分?jǐn)倗?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)份額，相對(duì)而言，具有科學(xué)性。按份共有的份額的計(jì)算方法為：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)主房產(chǎn)建筑面積除以全體業(yè)主房產(chǎn)建筑面積，乘以按份共有建筑的占地面積。按份共有建筑以外的土地或建筑，除屬于個(gè)人的以外，由全體業(yè)主共同共有。
綜上，房地產(chǎn)公司與原8號(hào)樓業(yè)主雙方簽訂拆遷轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是8號(hào)樓房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的原因，該房地產(chǎn)公司采取貨幣補(bǔ)償和東方花園小區(qū)內(nèi)就地安置的方法將所有住戶(hù)安置到位，這個(gè)協(xié)議得到履行?？梢?jiàn)，該房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓取得了8號(hào)樓房地產(chǎn)相應(yīng)權(quán)利。該房地產(chǎn)公司辦理轉(zhuǎn)讓登記，則是房地產(chǎn)物權(quán)的正式生效。在辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記時(shí)，該房地產(chǎn)公司提出“以8號(hào)樓與相鄰樓房間距的中心線(xiàn)為界，將樓房占用范圍內(nèi)的土地、公用通道用地和部分綠地都轉(zhuǎn)讓至其名下”，涉及到如何確定該房地產(chǎn)公司的按份共有份額和共同共有范圍的問(wèn)題，東方花園其他業(yè)主提出“公用通道、綠地”應(yīng)當(dāng)共同共有的異議，該房地產(chǎn)公司無(wú)法舉證，根據(jù)《高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第88條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確定“公用通道、綠地”屬于全體業(yè)主共同共有。因此，市國(guó)土局認(rèn)定，8號(hào)樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的分?jǐn)偑?dú)用面積，樓房間的公共通道、綠地，確定屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有，是正確的。
四、本案啟示
隨著科技的發(fā)展，人類(lèi)利用土地的水平在不斷提高．這就要求提升土地權(quán)屬管理的能力，處理好“一宅多戶(hù)”居住模式下的業(yè)主土地權(quán)利義務(wù)關(guān)系，這對(duì)于維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益、定紛止?fàn)幱兄匾饔?。因此，建議通過(guò)立法設(shè)立合理的住宅小區(qū)用地登記辦法和細(xì)化住宅小區(qū)內(nèi)的權(quán)利區(qū)分辦法。如在城市住宅小區(qū)土地登記中，業(yè)主（可能含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）的土地權(quán)利可確定為共有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。共有的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可分為按份共有和共同共有兩部分，業(yè)主之間有協(xié)議的，按照協(xié)議進(jìn)行土地分?jǐn)偟怯洠粯I(yè)主沒(méi)有達(dá)成協(xié)議的，分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢悍謹(jǐn)偯娣e，為按照建筑面積所分?jǐn)偟臉腔娣e。其余面積一律設(shè)定為共同共有。土地權(quán)屬證書(shū)只記載分?jǐn)偯娣e，共同共有情況在備注中說(shuō)明——宗地其余面積為全體業(yè)主共同共有。