（2）土地抵押權(quán)
土地抵押權(quán)是指土地權(quán)利人以其合法擁有的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)使用權(quán)人到期不履行債務(wù)或宣告破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)處分土地使用權(quán)，并從中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律規(guī)定，土地抵押權(quán)具有以下特點(diǎn)：
①抵押標(biāo)的限定性。可以抵押的土地權(quán)利包括：
a建設(shè)用地使用權(quán)；
b以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；
c以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押：
d鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
土地所有權(quán)不得抵押；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。
②抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。
③土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物不可分割抵押，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、附著物隨之抵押；反之，地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的使用權(quán)隨之抵押。
④建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
⑤土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
⑥土地抵押權(quán)有下列情況之一，即終止其效力：第一，主債權(quán)消滅；第二，土地滅失，當(dāng)作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的土地使用權(quán)所依附的客體土地滅失時(shí)，附在其上得土地使用權(quán)抵押權(quán)當(dāng)然隨之消滅；第三，土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。
土地抵押權(quán)是指土地權(quán)利人以其合法擁有的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)使用權(quán)人到期不履行債務(wù)或宣告破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)處分土地使用權(quán)，并從中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律規(guī)定，土地抵押權(quán)具有以下特點(diǎn)：
①抵押標(biāo)的限定性。可以抵押的土地權(quán)利包括：
a建設(shè)用地使用權(quán)；
b以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；
c以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押：
d鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
土地所有權(quán)不得抵押；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。
②抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。
③土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物不可分割抵押，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、附著物隨之抵押；反之，地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的使用權(quán)隨之抵押。
④建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
⑤土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
⑥土地抵押權(quán)有下列情況之一，即終止其效力：第一，主債權(quán)消滅；第二，土地滅失，當(dāng)作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的土地使用權(quán)所依附的客體土地滅失時(shí)，附在其上得土地使用權(quán)抵押權(quán)當(dāng)然隨之消滅；第三，土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。