我國(guó)《物權(quán)法》上涉及物權(quán)登記的條文共有三十五條（第6、9、10、11、12、13、14、16、17、18、19、20、21、22、24、31、106、127、129、1、145、150、155、158、169、187、188、189、190、199、224、226、227、228、246條），數(shù)量眾多，內(nèi)容豐富，形成了許多登記規(guī)則。這些登記規(guī)則成為司法考試的重點(diǎn)之一。在2008年國(guó)家司法考試第三卷中，有4道單項(xiàng)選擇題（第8、11、12、13題）、3道不定項(xiàng)選擇題（第94、95、96題）直接考察物權(quán)登記?；谄渲匾?，本文專(zhuān)門(mén)對(duì)物權(quán)法上的登記規(guī)則進(jìn)行梳理和分析。
一、 物權(quán)登記的制度架構(gòu)
《物權(quán)法》第二章第一節(jié)（第9條到第22條）是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的集中規(guī)定。該節(jié)的條文勾勒出我國(guó)物權(quán)登記制度的大概輪廓。這些條文都是概況性的規(guī)定，未涉及具體操作規(guī)則。它們所起到的作用是建構(gòu)物權(quán)登記的基本體系，并作為日后制定物權(quán)登記法律的權(quán)源性法條。基于這樣的特點(diǎn)，2008年司法考試尚未對(duì)這部分內(nèi)容進(jìn)行直接考察，但不能排除日后考察的可能性。而且，這些基礎(chǔ)性條文對(duì)把握整個(gè)登記制度的全貌，理解司法考試?？键c(diǎn)--物權(quán)登記范圍與效力至關(guān)重要。因此，有必要對(duì)這一節(jié)的條文進(jìn)行梳理，方便大家理解和記憶。
從體系上看，該節(jié)條文主要涉及的內(nèi)容如下表所列（其中，不動(dòng)產(chǎn)登記效力將與動(dòng)產(chǎn)登記效力合并分析）。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度 第10條
登記審查制度 第11、12、13條
登記信息查詢(xún)制度 第18條
登記更正制度 第19條
臨時(shí)登記制度（異議登記、預(yù)告登記） 第19、20條
登記錯(cuò)誤賠償制度 第21條
登記收費(fèi)規(guī)則 第22條
不動(dòng)產(chǎn)登記效力 第9、14、15、16、17條
1、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
《物權(quán)法》第十條第二款規(guī)定："國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。"該條明確提出了統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法態(tài)度。所謂統(tǒng)一登記制度系指，無(wú)論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)適用統(tǒng)一的登記法律進(jìn)行登記，產(chǎn)生統(tǒng)一的登記效力。
2、登記審查制度
物權(quán)法上關(guān)于登記審查制度的內(nèi)容可以這樣記憶：
（1） 第11條規(guī)定了登記申請(qǐng)人提交必要材料的義務(wù)；
（2） 第12條規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的審查職責(zé)（應(yīng)該做），具體包括"查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料" 、"就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人"；"申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看"。從審查方式看，我國(guó)物權(quán)法上的登記審查屬于實(shí)質(zhì)審查 。
（3） 第13條規(guī)定了登記機(jī)關(guān)行為的禁止條款（不能做），具體包括"要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估"、"以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記"、"超出登記職責(zé)范圍的其他行為"。即登記機(jī)關(guān)的審查方式不包括不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、年檢。
3、登記信息查詢(xún)制度
登記作為物權(quán)公示的重要方法，其首要目的是使利害關(guān)系人知悉某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)之上的物權(quán)存續(xù)狀況。只有使登記信息通過(guò)制度化的方式為利害關(guān)系人所獲取，方能達(dá)到"公示"之效果。因此，完善的登記信息公開(kāi)制度是完成這一目標(biāo)所不可或缺的。《物權(quán)法》第十八條規(guī)定："權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。" 該條是《物權(quán)法》上關(guān)于登記信息公開(kāi)的規(guī)定。
4、登記更正制度
第19條第1款規(guī)定："權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。"登記更正的要件如下：
（1） 申請(qǐng)人為權(quán)利人或利害關(guān)系人（與登記信息查詢(xún)主體一樣）；
（2） 條件是：A不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正；或者
B有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的。
5、臨時(shí)登記制度
從登記效力的確定性看登記可以分為終局登記與臨時(shí)登記 。"終局登記又稱(chēng)本登記，是指直接使當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的登記。在進(jìn)行終局登記之后，當(dāng)事人所要設(shè)立的物權(quán)即刻設(shè)立，所要變更、廢止的物權(quán)即刻發(fā)生變更、廢止的結(jié)果。" 下文要討論的物權(quán)登記的范圍與效力均是在終局登記的范圍內(nèi)討論的。臨時(shí)登記與終局登記相對(duì)應(yīng)，是指不直接發(fā)生終局效力的、具有保全性質(zhì)、存在時(shí)間較短的登記方式。在我國(guó)物權(quán)法上，臨時(shí)登記制度體現(xiàn)為第十九條規(guī)定的異議登記和第二十條規(guī)定的預(yù)告登記。這兩個(gè)制度是我國(guó)物權(quán)法引入外國(guó)先進(jìn)立法的成果，體現(xiàn)了我國(guó)登記制度的創(chuàng)新性。
第19條第2款規(guī)定："不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。"
從中可以看出，我國(guó)物權(quán)法上異議登記有如下幾個(gè)要點(diǎn)：
（1）申請(qǐng)更正登記是其前置程序，只有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時(shí)，利害關(guān)系人方可提起異議登記。
（2）申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
（3）異議登記申請(qǐng)人需要承擔(dān)登記不當(dāng)?shù)馁r償責(zé)任。
預(yù)告登記又稱(chēng)預(yù)登記。"預(yù)登記是在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，也就是說(shuō)權(quán)利取得人只對(duì)未來(lái)取得物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。" 預(yù)告登記最主要應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)的遠(yuǎn)期買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中。達(dá)成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合意與進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記之間如果有較長(zhǎng)的期限，出賣(mài)人就較有機(jī)會(huì)一物二賣(mài)損害買(mǎi)受人利益。買(mǎi)受人申請(qǐng)預(yù)告登記可以形成對(duì)新的買(mǎi)受人的對(duì)抗效力。預(yù)告登記保護(hù)了申請(qǐng)人的請(qǐng)求權(quán)，使其具有物權(quán)的對(duì)抗效力，其實(shí)質(zhì)是"將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力，故其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債法的擴(kuò)張。"
《物權(quán)法》第二十條規(guī)定："當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。"可見(jiàn)，我國(guó)物權(quán)法上預(yù)告登記的要點(diǎn)有：
（1）預(yù)告登記的效力是"未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力"。
（2）有效期是三個(gè)月，超過(guò)三個(gè)月未申請(qǐng)登記就失去對(duì)抗效力，這是避免長(zhǎng)時(shí)間地妨礙現(xiàn)時(shí)登記權(quán)利人處分權(quán)的需要。
6、登記錯(cuò)誤賠償制度
因?yàn)榈怯浭蔷哂袕?qiáng)大公信力的公示方法，行為人有理由信賴(lài)其正確性而為交易等行為。若登記發(fā)生錯(cuò)誤，不但可能損害登記物權(quán)的真正權(quán)利人的利益，而且也容易造成交易當(dāng)事人的損失，影響到交易的安全與秩序。因此，有必要建立一種制度，使信賴(lài)登記而遭受損失的行為人得到賠償。這就是登記錯(cuò)誤賠償制度。
《物權(quán)法》第21條規(guī)定："當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。"實(shí)際上，這里規(guī)定了兩類(lèi)賠償主體：一是提供虛假資料的登記申請(qǐng)人；二是因進(jìn)行錯(cuò)誤登記致人損害的登記機(jī)構(gòu)。另外，可以比較記憶的是第19條規(guī)定的異議登記申請(qǐng)人登記不當(dāng)也需承擔(dān)賠償責(zé)任。
二、物權(quán)登記的范圍和效力
所謂物權(quán)登記的范圍是指何種物權(quán)的設(shè)立或變更需要登記或可以不登記的問(wèn)題。物權(quán)登記的效力是指登記對(duì)物權(quán)的設(shè)立或變更起何種效力的問(wèn)題。由于針對(duì)不同物權(quán)，登記的效力亦不相同，所以本文將這兩個(gè)問(wèn)題合并討論。
關(guān)于物權(quán)登記的范圍與效力，可以從兩個(gè)角度考察。一是物權(quán)的客體即指不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的劃分，二是物權(quán)的種類(lèi)即所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。
《物權(quán)法》第六條規(guī)定："不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。" 第九條第一款規(guī)定："不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。" 第二十三條規(guī)定："動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。"以上三個(gè)條文確定了物權(quán)登記的一般原則：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更需要登記方能發(fā)生效力，動(dòng)產(chǎn)則無(wú)此要求。這個(gè)原則有兩個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容：第一是區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不同變動(dòng)方式，第二是將登記生效主義為我國(guó)物權(quán)法上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本原則。所謂登記生效主義系指以登記作為不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的生效要件，它與以登記為對(duì)抗要件的登記對(duì)抗主義相對(duì)應(yīng)?！段餀?quán)法》在確立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效作為基本原則的同時(shí)，也通過(guò)第九條和第二十三條中"法律另有規(guī)定的除外"的表述表明了這個(gè)原則存在有例外。
就動(dòng)產(chǎn)物權(quán)無(wú)需登記而言，其例外是指未登記不能對(duì)抗第三人。具體而言，其例外主要是指：一，所有權(quán)上，第二十四條"船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。" 二，抵押權(quán)上，第一百八十八條："以本法第一百八十條第一款第四項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。"第一百八十九條第一款："企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門(mén)辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。"概況而言，特殊動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、抵押權(quán)和第一百八十一條規(guī)定的特殊抵押未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。這里采的是登記對(duì)抗主義。
特別需要注意的是第一百八十九條第二款的特殊規(guī)定："依照本法第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人。"也就是說(shuō)，此種抵押即使登記也不能發(fā)生完全的抵押權(quán)效力。這不能不說(shuō)是我國(guó)物權(quán)法上極特殊的登記規(guī)則。 就不動(dòng)產(chǎn)登記生效而言，其例外有兩個(gè)層次：其一是不經(jīng)登記也能在當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)的效力，但不能對(duì)抗第三人（登記對(duì)抗）；其二是不經(jīng)登記就能發(fā)生物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)的完全效力，即發(fā)生對(duì)世效力。就物權(quán)法本身規(guī)定而言，第一個(gè)層次的例外有：第一百二十九條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更，第一百五十八條地役權(quán)的設(shè)立，第一百六十九條已經(jīng)登記的地役權(quán)的變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅；第二個(gè)層次的例外有：第九條第二款"依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記"，第一百二十七條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立。此外第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。而依照其它法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得無(wú)需登記，變更采登記對(duì)抗主義，未經(jīng)登記不能對(duì)抗第三人。
以上是從動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的角度討論物權(quán)登記，但已經(jīng)覆蓋所有權(quán)、用益物權(quán)和抵押權(quán)的登記。除此之外，在質(zhì)押權(quán)上，以權(quán)利為客體的質(zhì)押權(quán)中有的也需要登記。權(quán)利質(zhì)押的登記集中體現(xiàn)在《物權(quán)法》第二百二十四、二百二十六、二百二十七、二百二十八條的規(guī)定上。以基金份額、股權(quán)、應(yīng)收賬款、注冊(cè)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、沒(méi)有權(quán)利憑證的匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)均在登記時(shí)成立。此處又采用登記生效主義。
綜上所述，我國(guó)《物權(quán)法》上登記的范圍涵蓋不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、用益物權(quán)（地役權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)上存在例外）和抵押權(quán)，特殊動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和抵押權(quán)，權(quán)利質(zhì)權(quán)，和一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押。在效力上，有登記生效，有登記對(duì)抗，還有一百八十九條第二款規(guī)定的特殊登記效力。列表如下，方便記憶。
原則 例 外
無(wú)需登記 登記對(duì)抗
不動(dòng)產(chǎn)登記生效 所有權(quán) 依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記
用益物權(quán) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立、宅基地使用權(quán)的設(shè)立 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更、宅基地使用權(quán)的變更、地役權(quán)的設(shè)立和變更
動(dòng)產(chǎn)無(wú)需登記 所有權(quán) 船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅
抵押權(quán) 1、 以①生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；②正在建造的船舶、航空器；③交通運(yùn)輸工具為抵押物的抵押權(quán)
2、 企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押（不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人）
權(quán)利質(zhì)權(quán)中，以基金份額、股權(quán)、應(yīng)收賬款、注冊(cè)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、沒(méi)有權(quán)利憑證的匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，登記生效。
這里需要注意的是，有人認(rèn)為第28條（因法律文書(shū)、征收決定等原因的物權(quán)的得喪變更）、第29條（因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)）和第30的規(guī)定（因事實(shí)行為取得物權(quán)）也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的例外。雖然上述條文所列情形下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)無(wú)需登記，但并不構(gòu)成例外。原因在于，所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效這個(gè)原則針對(duì)的是法律行為所引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立與變更 。依事實(shí)行為、法律規(guī)定、司法和行政文書(shū)等原因而發(fā)生的物權(quán)設(shè)立和變更并不在這個(gè)原則的效力域內(nèi)，當(dāng)然也就談不上是例外。至于第三十一條規(guī)定："依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力"，是因?yàn)樘幏忠蛏鲜鲈蛉〉玫奈餀?quán)是一種法律行為，需要適用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的原則。
一、 物權(quán)登記的制度架構(gòu)
《物權(quán)法》第二章第一節(jié)（第9條到第22條）是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的集中規(guī)定。該節(jié)的條文勾勒出我國(guó)物權(quán)登記制度的大概輪廓。這些條文都是概況性的規(guī)定，未涉及具體操作規(guī)則。它們所起到的作用是建構(gòu)物權(quán)登記的基本體系，并作為日后制定物權(quán)登記法律的權(quán)源性法條。基于這樣的特點(diǎn)，2008年司法考試尚未對(duì)這部分內(nèi)容進(jìn)行直接考察，但不能排除日后考察的可能性。而且，這些基礎(chǔ)性條文對(duì)把握整個(gè)登記制度的全貌，理解司法考試?？键c(diǎn)--物權(quán)登記范圍與效力至關(guān)重要。因此，有必要對(duì)這一節(jié)的條文進(jìn)行梳理，方便大家理解和記憶。
從體系上看，該節(jié)條文主要涉及的內(nèi)容如下表所列（其中，不動(dòng)產(chǎn)登記效力將與動(dòng)產(chǎn)登記效力合并分析）。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度 第10條
登記審查制度 第11、12、13條
登記信息查詢(xún)制度 第18條
登記更正制度 第19條
臨時(shí)登記制度（異議登記、預(yù)告登記） 第19、20條
登記錯(cuò)誤賠償制度 第21條
登記收費(fèi)規(guī)則 第22條
不動(dòng)產(chǎn)登記效力 第9、14、15、16、17條
1、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
《物權(quán)法》第十條第二款規(guī)定："國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。"該條明確提出了統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法態(tài)度。所謂統(tǒng)一登記制度系指，無(wú)論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)適用統(tǒng)一的登記法律進(jìn)行登記，產(chǎn)生統(tǒng)一的登記效力。
2、登記審查制度
物權(quán)法上關(guān)于登記審查制度的內(nèi)容可以這樣記憶：
（1） 第11條規(guī)定了登記申請(qǐng)人提交必要材料的義務(wù)；
（2） 第12條規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的審查職責(zé)（應(yīng)該做），具體包括"查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料" 、"就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人"；"申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看"。從審查方式看，我國(guó)物權(quán)法上的登記審查屬于實(shí)質(zhì)審查 。
（3） 第13條規(guī)定了登記機(jī)關(guān)行為的禁止條款（不能做），具體包括"要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估"、"以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記"、"超出登記職責(zé)范圍的其他行為"。即登記機(jī)關(guān)的審查方式不包括不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、年檢。
3、登記信息查詢(xún)制度
登記作為物權(quán)公示的重要方法，其首要目的是使利害關(guān)系人知悉某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)之上的物權(quán)存續(xù)狀況。只有使登記信息通過(guò)制度化的方式為利害關(guān)系人所獲取，方能達(dá)到"公示"之效果。因此，完善的登記信息公開(kāi)制度是完成這一目標(biāo)所不可或缺的。《物權(quán)法》第十八條規(guī)定："權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。" 該條是《物權(quán)法》上關(guān)于登記信息公開(kāi)的規(guī)定。
4、登記更正制度
第19條第1款規(guī)定："權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。"登記更正的要件如下：
（1） 申請(qǐng)人為權(quán)利人或利害關(guān)系人（與登記信息查詢(xún)主體一樣）；
（2） 條件是：A不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正；或者
B有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的。
5、臨時(shí)登記制度
從登記效力的確定性看登記可以分為終局登記與臨時(shí)登記 。"終局登記又稱(chēng)本登記，是指直接使當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的登記。在進(jìn)行終局登記之后，當(dāng)事人所要設(shè)立的物權(quán)即刻設(shè)立，所要變更、廢止的物權(quán)即刻發(fā)生變更、廢止的結(jié)果。" 下文要討論的物權(quán)登記的范圍與效力均是在終局登記的范圍內(nèi)討論的。臨時(shí)登記與終局登記相對(duì)應(yīng)，是指不直接發(fā)生終局效力的、具有保全性質(zhì)、存在時(shí)間較短的登記方式。在我國(guó)物權(quán)法上，臨時(shí)登記制度體現(xiàn)為第十九條規(guī)定的異議登記和第二十條規(guī)定的預(yù)告登記。這兩個(gè)制度是我國(guó)物權(quán)法引入外國(guó)先進(jìn)立法的成果，體現(xiàn)了我國(guó)登記制度的創(chuàng)新性。
第19條第2款規(guī)定："不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。"
從中可以看出，我國(guó)物權(quán)法上異議登記有如下幾個(gè)要點(diǎn)：
（1）申請(qǐng)更正登記是其前置程序，只有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時(shí)，利害關(guān)系人方可提起異議登記。
（2）申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
（3）異議登記申請(qǐng)人需要承擔(dān)登記不當(dāng)?shù)馁r償責(zé)任。
預(yù)告登記又稱(chēng)預(yù)登記。"預(yù)登記是在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，也就是說(shuō)權(quán)利取得人只對(duì)未來(lái)取得物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。" 預(yù)告登記最主要應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)的遠(yuǎn)期買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中。達(dá)成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合意與進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記之間如果有較長(zhǎng)的期限，出賣(mài)人就較有機(jī)會(huì)一物二賣(mài)損害買(mǎi)受人利益。買(mǎi)受人申請(qǐng)預(yù)告登記可以形成對(duì)新的買(mǎi)受人的對(duì)抗效力。預(yù)告登記保護(hù)了申請(qǐng)人的請(qǐng)求權(quán)，使其具有物權(quán)的對(duì)抗效力，其實(shí)質(zhì)是"將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力，故其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債法的擴(kuò)張。"
《物權(quán)法》第二十條規(guī)定："當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。"可見(jiàn)，我國(guó)物權(quán)法上預(yù)告登記的要點(diǎn)有：
（1）預(yù)告登記的效力是"未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力"。
（2）有效期是三個(gè)月，超過(guò)三個(gè)月未申請(qǐng)登記就失去對(duì)抗效力，這是避免長(zhǎng)時(shí)間地妨礙現(xiàn)時(shí)登記權(quán)利人處分權(quán)的需要。
6、登記錯(cuò)誤賠償制度
因?yàn)榈怯浭蔷哂袕?qiáng)大公信力的公示方法，行為人有理由信賴(lài)其正確性而為交易等行為。若登記發(fā)生錯(cuò)誤，不但可能損害登記物權(quán)的真正權(quán)利人的利益，而且也容易造成交易當(dāng)事人的損失，影響到交易的安全與秩序。因此，有必要建立一種制度，使信賴(lài)登記而遭受損失的行為人得到賠償。這就是登記錯(cuò)誤賠償制度。
《物權(quán)法》第21條規(guī)定："當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。"實(shí)際上，這里規(guī)定了兩類(lèi)賠償主體：一是提供虛假資料的登記申請(qǐng)人；二是因進(jìn)行錯(cuò)誤登記致人損害的登記機(jī)構(gòu)。另外，可以比較記憶的是第19條規(guī)定的異議登記申請(qǐng)人登記不當(dāng)也需承擔(dān)賠償責(zé)任。
二、物權(quán)登記的范圍和效力
所謂物權(quán)登記的范圍是指何種物權(quán)的設(shè)立或變更需要登記或可以不登記的問(wèn)題。物權(quán)登記的效力是指登記對(duì)物權(quán)的設(shè)立或變更起何種效力的問(wèn)題。由于針對(duì)不同物權(quán)，登記的效力亦不相同，所以本文將這兩個(gè)問(wèn)題合并討論。
關(guān)于物權(quán)登記的范圍與效力，可以從兩個(gè)角度考察。一是物權(quán)的客體即指不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的劃分，二是物權(quán)的種類(lèi)即所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。
《物權(quán)法》第六條規(guī)定："不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。" 第九條第一款規(guī)定："不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。" 第二十三條規(guī)定："動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。"以上三個(gè)條文確定了物權(quán)登記的一般原則：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更需要登記方能發(fā)生效力，動(dòng)產(chǎn)則無(wú)此要求。這個(gè)原則有兩個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容：第一是區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不同變動(dòng)方式，第二是將登記生效主義為我國(guó)物權(quán)法上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本原則。所謂登記生效主義系指以登記作為不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的生效要件，它與以登記為對(duì)抗要件的登記對(duì)抗主義相對(duì)應(yīng)?！段餀?quán)法》在確立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效作為基本原則的同時(shí)，也通過(guò)第九條和第二十三條中"法律另有規(guī)定的除外"的表述表明了這個(gè)原則存在有例外。
就動(dòng)產(chǎn)物權(quán)無(wú)需登記而言，其例外是指未登記不能對(duì)抗第三人。具體而言，其例外主要是指：一，所有權(quán)上，第二十四條"船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。" 二，抵押權(quán)上，第一百八十八條："以本法第一百八十條第一款第四項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。"第一百八十九條第一款："企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門(mén)辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。"概況而言，特殊動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、抵押權(quán)和第一百八十一條規(guī)定的特殊抵押未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。這里采的是登記對(duì)抗主義。
特別需要注意的是第一百八十九條第二款的特殊規(guī)定："依照本法第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人。"也就是說(shuō)，此種抵押即使登記也不能發(fā)生完全的抵押權(quán)效力。這不能不說(shuō)是我國(guó)物權(quán)法上極特殊的登記規(guī)則。 就不動(dòng)產(chǎn)登記生效而言，其例外有兩個(gè)層次：其一是不經(jīng)登記也能在當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)的效力，但不能對(duì)抗第三人（登記對(duì)抗）；其二是不經(jīng)登記就能發(fā)生物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)的完全效力，即發(fā)生對(duì)世效力。就物權(quán)法本身規(guī)定而言，第一個(gè)層次的例外有：第一百二十九條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更，第一百五十八條地役權(quán)的設(shè)立，第一百六十九條已經(jīng)登記的地役權(quán)的變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅；第二個(gè)層次的例外有：第九條第二款"依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記"，第一百二十七條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立。此外第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。而依照其它法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得無(wú)需登記，變更采登記對(duì)抗主義，未經(jīng)登記不能對(duì)抗第三人。
以上是從動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的角度討論物權(quán)登記，但已經(jīng)覆蓋所有權(quán)、用益物權(quán)和抵押權(quán)的登記。除此之外，在質(zhì)押權(quán)上，以權(quán)利為客體的質(zhì)押權(quán)中有的也需要登記。權(quán)利質(zhì)押的登記集中體現(xiàn)在《物權(quán)法》第二百二十四、二百二十六、二百二十七、二百二十八條的規(guī)定上。以基金份額、股權(quán)、應(yīng)收賬款、注冊(cè)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、沒(méi)有權(quán)利憑證的匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)均在登記時(shí)成立。此處又采用登記生效主義。
綜上所述，我國(guó)《物權(quán)法》上登記的范圍涵蓋不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、用益物權(quán)（地役權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)上存在例外）和抵押權(quán)，特殊動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和抵押權(quán)，權(quán)利質(zhì)權(quán)，和一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押。在效力上，有登記生效，有登記對(duì)抗，還有一百八十九條第二款規(guī)定的特殊登記效力。列表如下，方便記憶。
原則 例 外
無(wú)需登記 登記對(duì)抗
不動(dòng)產(chǎn)登記生效 所有權(quán) 依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記
用益物權(quán) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立、宅基地使用權(quán)的設(shè)立 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更、宅基地使用權(quán)的變更、地役權(quán)的設(shè)立和變更
動(dòng)產(chǎn)無(wú)需登記 所有權(quán) 船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅
抵押權(quán) 1、 以①生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；②正在建造的船舶、航空器；③交通運(yùn)輸工具為抵押物的抵押權(quán)
2、 企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押（不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人）
權(quán)利質(zhì)權(quán)中，以基金份額、股權(quán)、應(yīng)收賬款、注冊(cè)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、沒(méi)有權(quán)利憑證的匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，登記生效。
這里需要注意的是，有人認(rèn)為第28條（因法律文書(shū)、征收決定等原因的物權(quán)的得喪變更）、第29條（因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)）和第30的規(guī)定（因事實(shí)行為取得物權(quán)）也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的例外。雖然上述條文所列情形下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)無(wú)需登記，但并不構(gòu)成例外。原因在于，所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效這個(gè)原則針對(duì)的是法律行為所引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立與變更 。依事實(shí)行為、法律規(guī)定、司法和行政文書(shū)等原因而發(fā)生的物權(quán)設(shè)立和變更并不在這個(gè)原則的效力域內(nèi)，當(dāng)然也就談不上是例外。至于第三十一條規(guī)定："依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力"，是因?yàn)樘幏忠蛏鲜鲈蛉〉玫奈餀?quán)是一種法律行為，需要適用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的原則。