房地產(chǎn)開發(fā)主要程序
房地產(chǎn)開發(fā)商從有投資意向開始至項目建設(shè)完畢，出售或出租并實施周期的物業(yè)管理，大都遵循合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序包括八個步驟，即投資機會尋找與篩選、細化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入使用和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。這八個步驟又可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，在某些情況下各階段的工作可能會交替進行。
1．投資機會尋找與篩選
投資機會選擇與決策分析，是整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)，類似于我們通常所說的項目可行性研究。
（二）前期工作
通過投資決策確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須事先估計的因素，在購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。這樣，可能會使初步投資決策分析報告被修改，或者在項目的收益水平不能接受時被迫放棄這個開發(fā)投資計劃。
（三）建設(shè)階段
建設(shè)階段是開發(fā)項目建筑工程的施工過程，即把開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上的過程。項目建設(shè)階段一開始，就意味著在選定的開發(fā)地點，以在特定時間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設(shè)一棟或一組特定的建筑物。此時，尤其對許多小項目而言，一旦簽署了承包合同，就幾乎不再有變動的機會了。
（四）租售階段
項目建設(shè)完畢后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續(xù)外，往往要看預計的開發(fā)成本是否被突破，實際工期較計劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時更為關(guān)注的是，在原先預測的期間內(nèi)能否以預計的租金或價格水平為項目找到買家或使用者。在很多情況下，開發(fā)商為了分散投資風險，減輕借貸的壓力，在項目建設(shè)前或建設(shè)過程中就通過預租或預售的形式落實了買家或使用者；但在有些情況下，開發(fā)商也有可能在項目完工或接近完工時才開始進行市場營銷工作。
房地產(chǎn)開發(fā)商從有投資意向開始至項目建設(shè)完畢，出售或出租并實施周期的物業(yè)管理，大都遵循合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序包括八個步驟，即投資機會尋找與篩選、細化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入使用和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。這八個步驟又可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，在某些情況下各階段的工作可能會交替進行。
1．投資機會尋找與篩選
投資機會選擇與決策分析，是整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)，類似于我們通常所說的項目可行性研究。
（二）前期工作
通過投資決策確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須事先估計的因素，在購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。這樣，可能會使初步投資決策分析報告被修改，或者在項目的收益水平不能接受時被迫放棄這個開發(fā)投資計劃。
（三）建設(shè)階段
建設(shè)階段是開發(fā)項目建筑工程的施工過程，即把開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上的過程。項目建設(shè)階段一開始，就意味著在選定的開發(fā)地點，以在特定時間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設(shè)一棟或一組特定的建筑物。此時，尤其對許多小項目而言，一旦簽署了承包合同，就幾乎不再有變動的機會了。
（四）租售階段
項目建設(shè)完畢后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續(xù)外，往往要看預計的開發(fā)成本是否被突破，實際工期較計劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時更為關(guān)注的是，在原先預測的期間內(nèi)能否以預計的租金或價格水平為項目找到買家或使用者。在很多情況下，開發(fā)商為了分散投資風險，減輕借貸的壓力，在項目建設(shè)前或建設(shè)過程中就通過預租或預售的形式落實了買家或使用者；但在有些情況下，開發(fā)商也有可能在項目完工或接近完工時才開始進行市場營銷工作。