A.采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)
采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)，可以分為初始確認(rèn)、后續(xù)計量和處置三個步驟：
1．投資性房地產(chǎn)的初始計量
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。不同來源的房地產(chǎn)其成本構(gòu)成不同：
(1)外購的投資性房地產(chǎn)
對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
【例18】甲公司于2007年1月1日支付1000萬元價款和10萬元相關(guān)稅費購入了800平方米商業(yè)用房，當(dāng)日出租給乙公司。在采用成本模式下，甲公司購入投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是：
借：投資性房地產(chǎn)1010
貸：銀行存款（1000＋10） 1010
(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
【例19】甲公司采用出包方式建造商用樓，用于出租，總投資4000萬元。2007年2月1日支付工程款1000萬元，則在采用成本模式下，甲公司賬務(wù)處理如下：
借：在建工程——商用樓1000
貸：銀行存款1000
2007年其余付款略；2007年12月23日，工程達到預(yù)定可使用狀態(tài)，已辦理經(jīng)營租賃手續(xù)，在建工程余額為4000萬元，則：
借：投資性房地產(chǎn)4000
貸：在建工程 4000
2．采用成本模式下的后續(xù)計量
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
在成本模式下，應(yīng)當(dāng)比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。
【例20】甲公司于2007年1月1日支付2000萬元土地出讓金取得一塊土地使用權(quán)，使用年限50年，準(zhǔn)備籌建辦公樓。甲公司購入土地使用權(quán)的賬務(wù)處理是：
借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)2000
貸：銀行存款2000
2007年末攤銷土地使用權(quán)
借：管理費用40
貸：累計攤銷（2000÷50）40
2008年1月1日，該土地使用權(quán)出租，甲公司將無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量：
借：投資性房地產(chǎn)2000
累計攤銷40
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)2000
投資性房地產(chǎn)累計攤銷 40
假設(shè)2008年末確認(rèn)本年租金收入70萬元（在年末一次性收取），賬務(wù)處理如下：
借：銀行存款70
貸：其他業(yè)務(wù)收入 70
借：其他業(yè)務(wù)成本 40
貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷 40
3．處置投資性房地產(chǎn)
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。
【例21】甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，于2009年12月31日將出租的辦公樓出售。該辦公樓的賬面原值為1500萬元，已提折舊800萬元。出售收入1200萬元收存銀行，按5％交納營業(yè)稅，則出售時的賬務(wù)處理是：
借：銀行存款1200
貸：其他業(yè)務(wù)收入 1200
借：其他業(yè)務(wù)成本 700
投資性房地產(chǎn)累計折舊800
貸：投資性房地產(chǎn)1500
借：營業(yè)稅金及附加 60
貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅（1200×5％） 60
采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)，可以分為初始確認(rèn)、后續(xù)計量和處置三個步驟：
1．投資性房地產(chǎn)的初始計量
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。不同來源的房地產(chǎn)其成本構(gòu)成不同：
(1)外購的投資性房地產(chǎn)
對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
【例18】甲公司于2007年1月1日支付1000萬元價款和10萬元相關(guān)稅費購入了800平方米商業(yè)用房，當(dāng)日出租給乙公司。在采用成本模式下，甲公司購入投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是：
借：投資性房地產(chǎn)1010
貸：銀行存款（1000＋10） 1010
(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
【例19】甲公司采用出包方式建造商用樓，用于出租，總投資4000萬元。2007年2月1日支付工程款1000萬元，則在采用成本模式下，甲公司賬務(wù)處理如下：
借：在建工程——商用樓1000
貸：銀行存款1000
2007年其余付款略；2007年12月23日，工程達到預(yù)定可使用狀態(tài)，已辦理經(jīng)營租賃手續(xù)，在建工程余額為4000萬元，則：
借：投資性房地產(chǎn)4000
貸：在建工程 4000
2．采用成本模式下的后續(xù)計量
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
在成本模式下，應(yīng)當(dāng)比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。
【例20】甲公司于2007年1月1日支付2000萬元土地出讓金取得一塊土地使用權(quán)，使用年限50年，準(zhǔn)備籌建辦公樓。甲公司購入土地使用權(quán)的賬務(wù)處理是：
借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)2000
貸：銀行存款2000
2007年末攤銷土地使用權(quán)
借：管理費用40
貸：累計攤銷（2000÷50）40
2008年1月1日，該土地使用權(quán)出租，甲公司將無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量：
借：投資性房地產(chǎn)2000
累計攤銷40
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)2000
投資性房地產(chǎn)累計攤銷 40
假設(shè)2008年末確認(rèn)本年租金收入70萬元（在年末一次性收取），賬務(wù)處理如下：
借：銀行存款70
貸：其他業(yè)務(wù)收入 70
借：其他業(yè)務(wù)成本 40
貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷 40
3．處置投資性房地產(chǎn)
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。
【例21】甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，于2009年12月31日將出租的辦公樓出售。該辦公樓的賬面原值為1500萬元，已提折舊800萬元。出售收入1200萬元收存銀行，按5％交納營業(yè)稅，則出售時的賬務(wù)處理是：
借：銀行存款1200
貸：其他業(yè)務(wù)收入 1200
借：其他業(yè)務(wù)成本 700
投資性房地產(chǎn)累計折舊800
貸：投資性房地產(chǎn)1500
借：營業(yè)稅金及附加 60
貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅（1200×5％） 60