目前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中拆遷補(bǔ)償主要有三種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補(bǔ)償相結(jié)合。
（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換：
拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)。這是一種實(shí)物補(bǔ)償形式。
（2）作價補(bǔ)償：
拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。
（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合：
以上不同的補(bǔ)償方式下，開發(fā)企業(yè)將涉及不同的稅務(wù)處理及稅收成本。
一、產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的涉稅處理
此方式下開發(fā)企業(yè)用于補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品將涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅問題。
（一）營業(yè)稅
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，即“拆一還一”的行為，從實(shí)質(zhì)上看，屬于房地產(chǎn)公司以自己的開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)的行為，按照稅法規(guī)定，應(yīng)申報繳納營業(yè)稅。按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)[1995]549號）的規(guī)定：“對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。”
該文件雖然文件針對的是外資企業(yè)，但由于內(nèi)外資企業(yè)在營業(yè)稅政策上適用的一致性，此政策同樣適用內(nèi)資企業(yè)。貴公司主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)是比照此文件對貴公司“拆一還一”行為以成本價確定的營業(yè)稅計稅依據(jù)。
（二）土地增值稅
國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
由于從產(chǎn)權(quán)調(diào)轉(zhuǎn)補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)上看，屬于以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)性質(zhì)，因此開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照上述規(guī)定進(jìn)行土地增值稅視同銷售處理。
（三）企業(yè)所得稅
產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，企業(yè)所得稅稅務(wù)處理上一般情況下做非貨幣性交易，即“以物易物”處理（拆遷補(bǔ)償為房地產(chǎn)企業(yè)“存貨/開發(fā)成本”的組成部分，可視為以開發(fā)產(chǎn)品換入存貨），非貨幣性交易的企業(yè)所得稅處理按照下述政策執(zhí)行：
國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?BR> （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式同時涉及換入資產(chǎn)的計稅成本確認(rèn)問題，目前并無專門政策文件進(jìn)行規(guī)范。但可以參考國稅發(fā)[2006]31號文件中關(guān)于以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品的規(guī)定：
國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：
企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
1、企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
2、接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。
結(jié)合以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在交付開發(fā)產(chǎn)品時，分解為按市場公允價值銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品和購入存貨兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將購入存貨的價值計入該項目的成本，該存貨的計稅成本即所換出的開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值。
二、作價補(bǔ)償方式下的涉稅處理
在這種方式下，按照政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可計入土地增值稅扣除項目金額，并計入企業(yè)所得稅計稅成本扣除。
另一種情況：在簽署拆遷協(xié)議時，雙方確認(rèn)了拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~；但以補(bǔ)償商品房的形式履行協(xié)議。
這種情況，從稅務(wù)上應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)重組，按照如下規(guī)定進(jìn)行處理：
《國家稅務(wù)總局令第六號》第四條規(guī)定：債務(wù)人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，債務(wù)人（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得（或損失）；債權(quán)人（企業(yè)）取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該有關(guān)資產(chǎn)的公允價值（包括與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)）確定其計稅成本，據(jù)以計算可以在企業(yè)所得稅稅前扣除的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用或者結(jié)轉(zhuǎn)商品銷售成本等。
上述規(guī)定中公允價值的確定建議借鑒國稅發(fā)[2006]31號文件的方法和順序。
國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?BR> （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合方式下的涉稅處理
該方式為上述兩種方式的結(jié)合，可參照上述政策具體把握。
（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換：
拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)。這是一種實(shí)物補(bǔ)償形式。
（2）作價補(bǔ)償：
拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。
（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合：
以上不同的補(bǔ)償方式下，開發(fā)企業(yè)將涉及不同的稅務(wù)處理及稅收成本。
一、產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的涉稅處理
此方式下開發(fā)企業(yè)用于補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品將涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅問題。
（一）營業(yè)稅
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，即“拆一還一”的行為，從實(shí)質(zhì)上看，屬于房地產(chǎn)公司以自己的開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)的行為，按照稅法規(guī)定，應(yīng)申報繳納營業(yè)稅。按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)[1995]549號）的規(guī)定：“對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。”
該文件雖然文件針對的是外資企業(yè)，但由于內(nèi)外資企業(yè)在營業(yè)稅政策上適用的一致性，此政策同樣適用內(nèi)資企業(yè)。貴公司主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)是比照此文件對貴公司“拆一還一”行為以成本價確定的營業(yè)稅計稅依據(jù)。
（二）土地增值稅
國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
由于從產(chǎn)權(quán)調(diào)轉(zhuǎn)補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)上看，屬于以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)性質(zhì)，因此開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照上述規(guī)定進(jìn)行土地增值稅視同銷售處理。
（三）企業(yè)所得稅
產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，企業(yè)所得稅稅務(wù)處理上一般情況下做非貨幣性交易，即“以物易物”處理（拆遷補(bǔ)償為房地產(chǎn)企業(yè)“存貨/開發(fā)成本”的組成部分，可視為以開發(fā)產(chǎn)品換入存貨），非貨幣性交易的企業(yè)所得稅處理按照下述政策執(zhí)行：
國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?BR> （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式同時涉及換入資產(chǎn)的計稅成本確認(rèn)問題，目前并無專門政策文件進(jìn)行規(guī)范。但可以參考國稅發(fā)[2006]31號文件中關(guān)于以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品的規(guī)定：
國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：
企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
1、企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
2、接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。
結(jié)合以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在交付開發(fā)產(chǎn)品時，分解為按市場公允價值銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品和購入存貨兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將購入存貨的價值計入該項目的成本，該存貨的計稅成本即所換出的開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值。
二、作價補(bǔ)償方式下的涉稅處理
在這種方式下，按照政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可計入土地增值稅扣除項目金額，并計入企業(yè)所得稅計稅成本扣除。
另一種情況：在簽署拆遷協(xié)議時，雙方確認(rèn)了拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~；但以補(bǔ)償商品房的形式履行協(xié)議。
這種情況，從稅務(wù)上應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)重組，按照如下規(guī)定進(jìn)行處理：
《國家稅務(wù)總局令第六號》第四條規(guī)定：債務(wù)人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，債務(wù)人（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得（或損失）；債權(quán)人（企業(yè)）取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該有關(guān)資產(chǎn)的公允價值（包括與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)）確定其計稅成本，據(jù)以計算可以在企業(yè)所得稅稅前扣除的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用或者結(jié)轉(zhuǎn)商品銷售成本等。
上述規(guī)定中公允價值的確定建議借鑒國稅發(fā)[2006]31號文件的方法和順序。
國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?BR> （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合方式下的涉稅處理
該方式為上述兩種方式的結(jié)合，可參照上述政策具體把握。