問：國稅發(fā)[2009]31號文的下發(fā)，對房地產(chǎn)行業(yè)無疑是個大事。但對以前有關文件的條款還不大明確。如：
1、計稅毛利率與預計利潤率是否有區(qū)別。
2、預售收入是否允許扣除期間費用及營業(yè)稅金及附加。
3、按預售收入計算的毛利額扣除相應的期間費用、營業(yè)稅金及附加（假定可以扣除）后的余額能否彌補以前年度的虧損。
4、作為預售收入的企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費及業(yè)務招待費在當年期間費用中列支應全額調增應納稅所得額。但是，在開發(fā)間接費用中列支業(yè)務招待費是否可以，如企業(yè)已列支，待企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后匯算清繳時再一并調整是否可以？
答：1、計稅毛利率與預計利潤率。
依計稅毛利率計算出毛利額，依預計利潤率計算出會計利潤，兩者有區(qū)別。
2、關于期間費用及營業(yè)稅金及附加的扣除問題。
《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第十二條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。”
因此，企業(yè)發(fā)生的期間費用準予當期按規(guī)定扣除。預售收入需符合條件方可確認銷售收入（即結轉銷售收入），同時結轉開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，準予扣除。
3、關于彌補以前年度的虧損。
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第一百二十八條第二款規(guī)定：“企業(yè)根據(jù)企業(yè)所得稅法第五十四條規(guī)定分月或者分季預繳企業(yè)所得稅時，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳；按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳，或者按照經(jīng)稅務機關認可的其他方法預繳?！?BR> 《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第九條第一款規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入？應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額?！?BR> 結合上述規(guī)定，貴公司按銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預售收入計算的毛利額計入當期應納稅所得額（已減除可以扣除項目），并據(jù)此應納稅所得額計算月度或者季度應預繳企業(yè)所得稅額，年度匯算時可以按規(guī)定彌補以前年度的虧損。
4、關于廣告費、業(yè)務宣傳費及業(yè)務招待費問題。
所發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費及業(yè)務招待費應在當年期間費用中列支。由于預售收入符合條件時確認并結轉銷售收入，因此，在年度匯算時，以當年銷售收入為基數(shù)計算超過標準的廣告費、業(yè)務宣傳費準予在以后納稅年度結轉扣除；超過標準的業(yè)務招待費則直接調增應納稅所得額。開發(fā)間接費用中不可以列支業(yè)務招待費，如果已列支，應并入當年發(fā)生額中在年度匯算時按標準計算扣除。
1、計稅毛利率與預計利潤率是否有區(qū)別。
2、預售收入是否允許扣除期間費用及營業(yè)稅金及附加。
3、按預售收入計算的毛利額扣除相應的期間費用、營業(yè)稅金及附加（假定可以扣除）后的余額能否彌補以前年度的虧損。
4、作為預售收入的企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費及業(yè)務招待費在當年期間費用中列支應全額調增應納稅所得額。但是，在開發(fā)間接費用中列支業(yè)務招待費是否可以，如企業(yè)已列支，待企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后匯算清繳時再一并調整是否可以？
答：1、計稅毛利率與預計利潤率。
依計稅毛利率計算出毛利額，依預計利潤率計算出會計利潤，兩者有區(qū)別。
2、關于期間費用及營業(yè)稅金及附加的扣除問題。
《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第十二條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。”
因此，企業(yè)發(fā)生的期間費用準予當期按規(guī)定扣除。預售收入需符合條件方可確認銷售收入（即結轉銷售收入），同時結轉開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，準予扣除。
3、關于彌補以前年度的虧損。
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第一百二十八條第二款規(guī)定：“企業(yè)根據(jù)企業(yè)所得稅法第五十四條規(guī)定分月或者分季預繳企業(yè)所得稅時，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳；按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳，或者按照經(jīng)稅務機關認可的其他方法預繳?！?BR> 《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第九條第一款規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入？應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額?！?BR> 結合上述規(guī)定，貴公司按銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預售收入計算的毛利額計入當期應納稅所得額（已減除可以扣除項目），并據(jù)此應納稅所得額計算月度或者季度應預繳企業(yè)所得稅額，年度匯算時可以按規(guī)定彌補以前年度的虧損。
4、關于廣告費、業(yè)務宣傳費及業(yè)務招待費問題。
所發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費及業(yè)務招待費應在當年期間費用中列支。由于預售收入符合條件時確認并結轉銷售收入，因此，在年度匯算時，以當年銷售收入為基數(shù)計算超過標準的廣告費、業(yè)務宣傳費準予在以后納稅年度結轉扣除；超過標準的業(yè)務招待費則直接調增應納稅所得額。開發(fā)間接費用中不可以列支業(yè)務招待費，如果已列支，應并入當年發(fā)生額中在年度匯算時按標準計算扣除。