對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于生產(chǎn)經(jīng)營的產(chǎn)品比較特殊，需要周期性地占用大量的資金，因此難免在其生產(chǎn)經(jīng)營過程中要經(jīng)常性地發(fā)生借款行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款利息支出影響到的主要稅種有企業(yè)所得稅和土地增值稅。但如何才能合理、合法地稅前處理借款利息，一些納稅人并不十分清楚。筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅前扣除借款利息時特別要注意以下三點：
所得稅前不要重復(fù)扣除完工前的利息支出
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十一條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。《〈企業(yè)會計準則第17號——借款費用〉應(yīng)用指南》規(guī)定，符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對外出售的大型機械設(shè)備等。這類存貨通常需要經(jīng)過相當長時間的建造或者生產(chǎn)過程，才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)。這就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計入財務(wù)費用，千萬不要把已在開發(fā)成本列支的借款費用再從財務(wù)費用中重復(fù)稅前扣除。
舉例說明，A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年1月從某銀行取得3000萬元貸款用于宜居苑小區(qū)的開發(fā)，年利率5.31%，期限為1年。2008年10月31日，宜居苑小區(qū)全部竣工。據(jù)統(tǒng)計，截至2008年末，宜居苑小區(qū)累計完成銷售50%。則A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年企業(yè)所得稅前允許扣除的利息支出為92.925萬元。其中，屬于列入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出＝3000×5.31%×10÷12÷2＝66.375（萬元）。屬于列入財務(wù)費用的利息＝3000×5.31%×2÷12＝26.55（萬元）。
完工前的利息支出不可在土地增值稅前重復(fù)扣除
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。而按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件和《企業(yè)會計準則第17號——借款費用》文件規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計入財務(wù)費用。納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產(chǎn)完工前已計入有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分已經(jīng)在“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”中，因此，這里所說的能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的財務(wù)費用中的利息支出，是指在房地產(chǎn)完工后計入財務(wù)費用的部分，不包括在房地產(chǎn)完工前已計入有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分。
土地增值稅前不能扣除非金融機構(gòu)的借款利息
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。對這條規(guī)定，納稅人還應(yīng)該特別注意財務(wù)費用中只有提供了金融機構(gòu)證明的利息支出才允許土地增值稅前扣除。言外之意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機構(gòu)取得的借款利息，如果不能提供金融機構(gòu)證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并按規(guī)定計入財務(wù)費用，也不能在土地增值稅前扣除。但是，按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條（二）規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，企業(yè)所得稅前允許扣除。
另外，《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕第048號）第八條（二）規(guī)定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。而《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條（一）規(guī)定，非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出，準予扣除。換句話說，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人向金融企業(yè)借款的利息支出，即使是超過貸款期限的利息部分和加罰的利息，也準予企業(yè)所得稅前全額據(jù)實扣除。
仍以上例為例，A房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金緊張，用于宜居苑小區(qū)開發(fā)的貸款逾期2個月才歸還，銀行加息0.1%，據(jù)統(tǒng)計，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息累計為27.05萬元，則A房地產(chǎn)開發(fā)公司在計算余下的宜居苑小區(qū)土地增值稅時，這部分利息不允許扣除，但可在企業(yè)所得稅前全額據(jù)實扣除。
所得稅前不要重復(fù)扣除完工前的利息支出
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十一條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。《〈企業(yè)會計準則第17號——借款費用〉應(yīng)用指南》規(guī)定，符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對外出售的大型機械設(shè)備等。這類存貨通常需要經(jīng)過相當長時間的建造或者生產(chǎn)過程，才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)。這就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計入財務(wù)費用，千萬不要把已在開發(fā)成本列支的借款費用再從財務(wù)費用中重復(fù)稅前扣除。
舉例說明，A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年1月從某銀行取得3000萬元貸款用于宜居苑小區(qū)的開發(fā)，年利率5.31%，期限為1年。2008年10月31日，宜居苑小區(qū)全部竣工。據(jù)統(tǒng)計，截至2008年末，宜居苑小區(qū)累計完成銷售50%。則A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年企業(yè)所得稅前允許扣除的利息支出為92.925萬元。其中，屬于列入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出＝3000×5.31%×10÷12÷2＝66.375（萬元）。屬于列入財務(wù)費用的利息＝3000×5.31%×2÷12＝26.55（萬元）。
完工前的利息支出不可在土地增值稅前重復(fù)扣除
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。而按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件和《企業(yè)會計準則第17號——借款費用》文件規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計入財務(wù)費用。納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產(chǎn)完工前已計入有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分已經(jīng)在“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”中，因此，這里所說的能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的財務(wù)費用中的利息支出，是指在房地產(chǎn)完工后計入財務(wù)費用的部分，不包括在房地產(chǎn)完工前已計入有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分。
土地增值稅前不能扣除非金融機構(gòu)的借款利息
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。對這條規(guī)定，納稅人還應(yīng)該特別注意財務(wù)費用中只有提供了金融機構(gòu)證明的利息支出才允許土地增值稅前扣除。言外之意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機構(gòu)取得的借款利息，如果不能提供金融機構(gòu)證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并按規(guī)定計入財務(wù)費用，也不能在土地增值稅前扣除。但是，按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條（二）規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，企業(yè)所得稅前允許扣除。
另外，《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕第048號）第八條（二）規(guī)定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。而《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條（一）規(guī)定，非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出，準予扣除。換句話說，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人向金融企業(yè)借款的利息支出，即使是超過貸款期限的利息部分和加罰的利息，也準予企業(yè)所得稅前全額據(jù)實扣除。
仍以上例為例，A房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金緊張，用于宜居苑小區(qū)開發(fā)的貸款逾期2個月才歸還，銀行加息0.1%，據(jù)統(tǒng)計，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息累計為27.05萬元，則A房地產(chǎn)開發(fā)公司在計算余下的宜居苑小區(qū)土地增值稅時，這部分利息不允許扣除，但可在企業(yè)所得稅前全額據(jù)實扣除。