第一章 總 論
本章是資產(chǎn)評(píng)估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大。
第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義
一、資產(chǎn)評(píng)估的概念
資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。
資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)化、市場(chǎng)化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下客觀存在的經(jīng)濟(jì)范疇。在我國(guó)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立和發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估作為社會(huì)性和公正性活動(dòng)，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、資產(chǎn)流動(dòng)等方面發(fā)揮了重要作用，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中新興的不可缺少的行業(yè)。
一般地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。具體地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。
通過(guò)對(duì)概念的解釋，可以看出，資產(chǎn)評(píng)估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評(píng)估的主體、客體、特定目的、程序、價(jià)值類型和方法。
1、評(píng)估的主體是指資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)行者的操作者；
2、評(píng)估的客體是指資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，即被評(píng)估的資產(chǎn)；
3、評(píng)估的特定目的是指資產(chǎn)評(píng)估為哪一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)服務(wù)；
4、評(píng)估的程序是按照法定的程序，它是規(guī)范科學(xué)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的必要條件；
5、評(píng)估的價(jià)值類型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對(duì)不同的資產(chǎn)會(huì)有不同的價(jià)值類型；
6、科學(xué)的方法。同時(shí)，整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估工作是按一定程序系統(tǒng)進(jìn)行的。
資產(chǎn)評(píng)估的要素是一個(gè)有機(jī)組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可。而且，它們也是保證資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性和科學(xué)性的重要條件。
二、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)
充分理解和把握資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，有利于進(jìn)一步弄清資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)，對(duì)于搞好資產(chǎn)評(píng)估工作、提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量具有重要意義。一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估具有以下特點(diǎn)：
（一）現(xiàn)實(shí)性
現(xiàn)實(shí)性是指以評(píng)估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)定估算。
資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)期是指確定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)間。由于各種資產(chǎn)都是處在不斷運(yùn)動(dòng)和變化中的，資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和價(jià)值也就不可能長(zhǎng)期保持不變。因此，資產(chǎn)評(píng)估只能是評(píng)估某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)，它不能完全反映各個(gè)時(shí)期的資產(chǎn)狀況。為了科學(xué)實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估，使評(píng)估結(jié)果具有可解釋性，便于客戶和公眾對(duì)其合理利用，必須確定評(píng)估基準(zhǔn)期。評(píng)估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，選擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或評(píng)估作業(yè)時(shí)間較接近的時(shí)期。
資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
1、資產(chǎn)評(píng)估直接以現(xiàn)實(shí)存在作為評(píng)估的依據(jù)。
2、以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來(lái)。
3、現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在。
現(xiàn)實(shí)性主要把握兩點(diǎn)：時(shí)點(diǎn)和表現(xiàn)形勢(shì)。
（二）市場(chǎng)性
資產(chǎn)評(píng)估是來(lái)源于市場(chǎng)、服務(wù)于市場(chǎng)的活動(dòng)，其市場(chǎng)性特點(diǎn)表現(xiàn)在市場(chǎng)活動(dòng)中的資產(chǎn)交易活動(dòng)發(fā)生條件下，資產(chǎn)評(píng)估通過(guò)模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)做出評(píng)定估算和報(bào)告，并且這一估算和報(bào)告結(jié)果必須接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。
（三）預(yù)測(cè)性
資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)的未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)實(shí)的評(píng)估價(jià)值必須反映資產(chǎn)的未來(lái)潛能，未來(lái)沒(méi)有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評(píng)估價(jià)值是不存在的。因此，通常用未來(lái)預(yù)期收益折算來(lái)反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，用預(yù)期使用年限和功能來(lái)評(píng)估某類資產(chǎn)的價(jià)值，等等，這是預(yù)測(cè)性特點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)。
（四）公正性
公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。這說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估的行為必須服務(wù)于當(dāng)事人進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)行為，必須滿足資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的需要，而不是滿足某一個(gè)當(dāng)事方的需要。 公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)：
一是資產(chǎn)評(píng)估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；
二是評(píng)估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。
（五）咨詢性
咨詢性是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。事實(shí)上，資產(chǎn)評(píng)估為資產(chǎn)交易提供的估價(jià)往往由當(dāng)事人作為要價(jià)和出價(jià)的參考，終的成交價(jià)格取決于討價(jià)還價(jià)的本領(lǐng)。咨詢性除具有上述有限法律責(zé)任這一含義以外，還有另一含義，即資產(chǎn)評(píng)估是職業(yè)化專家活動(dòng)，其表現(xiàn)是一定數(shù)量結(jié)構(gòu)的專家組成專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，形成專業(yè)化的社會(huì)分工，評(píng)估活動(dòng)專業(yè)化、市場(chǎng)化了。這種專門化、市場(chǎng)化的評(píng)估業(yè)擁有大量的資產(chǎn)市場(chǎng)信息，能夠更好地為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)化和實(shí)現(xiàn)服務(wù)。
三、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別
資產(chǎn)評(píng)估有廣義和狹義之分，廣義的資產(chǎn)評(píng)估包括所有涉及資產(chǎn)價(jià)值的行為。但是，理論的界定和實(shí)踐的運(yùn)用中，我們所稱的資產(chǎn)評(píng)估是狹義的，反映的是在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、資產(chǎn)流動(dòng)等資產(chǎn)特定行為下的估價(jià)過(guò)程。因此，資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）發(fā)生的前提條件不同
會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時(shí)是以企業(yè)會(huì)計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營(yíng)為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評(píng)估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、會(huì)計(jì)主體變動(dòng)或者作為會(huì)計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷、以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提的資產(chǎn)計(jì)價(jià)無(wú)法反映企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值時(shí)的估價(jià)行為。明確這一區(qū)別，一方面說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估并不是、也不能夠否定會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的歷史成本原則，因?yàn)槠浒l(fā)生的前提條件不同；另一方面說(shuō)明，在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的條件下，隨意對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值替代資產(chǎn)歷史成本計(jì)價(jià)的做法是缺乏理論依據(jù)的。如果隨意進(jìn)行評(píng)估，不僅會(huì)破壞會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的嚴(yán)肅性，違背歷史成本原則，還會(huì)對(duì)企業(yè)的成本和收益計(jì)算產(chǎn)生不利影響。當(dāng)然，資產(chǎn)計(jì)價(jià)有時(shí)也需要根據(jù)物價(jià)變動(dòng)情況進(jìn)行評(píng)估。
（二）目的不同
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值量。資產(chǎn)評(píng)估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入和確定它在新的組織、實(shí)體中的權(quán)益的依據(jù)。同時(shí)，會(huì)計(jì)學(xué)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)的目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營(yíng)管理者提供有效的會(huì)計(jì)信息，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值則是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價(jià)值尺度。
資產(chǎn)評(píng)估的目的是交易者提供價(jià)值的參考依據(jù)；會(huì)計(jì)的目的是為經(jīng)營(yíng)、管理者或債權(quán)人提供經(jīng)濟(jì)信息的依據(jù)。
（三）執(zhí)行操作者不同
資產(chǎn)計(jì)價(jià)是由本企業(yè)的財(cái)會(huì)人員來(lái)完成的，只要涉及與資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)均需要計(jì)價(jià)。資產(chǎn)評(píng)估則是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成的。二者的操作者不同。
當(dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也是有聯(lián)系的，會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)有時(shí)需要以資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為依據(jù)。但資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)畢竟是兩個(gè)不同的經(jīng)濟(jì)范疇，無(wú)論在理論上還是實(shí)際工作中都必須明確區(qū)分。
例如，在投資活動(dòng)過(guò)程中，甲企業(yè)投資給乙企業(yè)一項(xiàng)資產(chǎn)，資產(chǎn)評(píng)估對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定，收到該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，它的價(jià)值是由評(píng)估價(jià)值入賬。這說(shuō)明評(píng)估價(jià)值有時(shí)也可作為會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的基礎(chǔ)和依據(jù)。當(dāng)然評(píng)估的時(shí)候也需要以會(huì)計(jì)資料為基礎(chǔ)進(jìn)行，二者相輔相成。
第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象
一、資產(chǎn)的含義
資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，是指被評(píng)估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評(píng)估的客體。什么是資產(chǎn)，卻不是輕易可以回答的問(wèn)題。作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，有的是單項(xiàng)資產(chǎn)，有的則是若干項(xiàng)資產(chǎn)的組合體；有的是某一資產(chǎn)的所有權(quán)，有的則是資產(chǎn)的使用權(quán)，等等。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的確定，初是以企業(yè)為主體進(jìn)行研究的，當(dāng)然也不排斥各項(xiàng)獨(dú)立形態(tài)的資產(chǎn)，如房地產(chǎn)等。就企業(yè)主體而言，會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是指過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。在《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》和美國(guó)的《專業(yè)評(píng)估實(shí)務(wù)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）中，并沒(méi)有直接給出資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的定義，但卻明確地指出了作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)與會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)存在差異性。
對(duì)于作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，可以從以下幾個(gè)方面理解：
（一）資產(chǎn)是一種權(quán)利
面對(duì)眾多不同類型和形態(tài)的資產(chǎn)，要科學(xué)估算其價(jià)值，首先應(yīng)判斷其價(jià)值的內(nèi)容。正如《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中指出：從技術(shù)上說(shuō)，被評(píng)估的對(duì)象是資產(chǎn)，它應(yīng)該是所有者的權(quán)利而不是資產(chǎn)本身超出資產(chǎn)的范疇。權(quán)利表現(xiàn)形勢(shì)方面，它主要表現(xiàn)為能夠帶來(lái)的權(quán)益或能體現(xiàn)出的效用。評(píng)估者要評(píng)估的不是這些資源的本身，而應(yīng)是這些資源某一方面的權(quán)利。
（二）資產(chǎn)是一種獲利能力
判斷和評(píng)估一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)是否是資產(chǎn)、其價(jià)值如何，首要問(wèn)題是判斷其是否具有獲利能力。如果不具備獲利能力，也就不具備資產(chǎn)的特征，也就無(wú)所謂價(jià)值的存在。資產(chǎn)的價(jià)值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的，它未來(lái)的獲利能力越高，它的價(jià)值越大，它未來(lái)的獲利能力越低，它的評(píng)估價(jià)值就越小。不是評(píng)估人員評(píng)估出來(lái)的。評(píng)估人員只是采用適當(dāng)?shù)姆椒▽⑵鋬r(jià)值反映出來(lái)。
（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配
資產(chǎn)作為具有獲利能力的權(quán)利，必須有其擁有和支配的主體，權(quán)屬問(wèn)題也是資產(chǎn)的本質(zhì)內(nèi)容，例如有關(guān)定理、公式等是社會(huì)共有的財(cái)富，無(wú)從判斷其價(jià)值（再例如一些新聞）。而且，權(quán)屬模糊不清，就無(wú)法界定資產(chǎn)范圍，也就無(wú)從估算其價(jià)值。
二、資產(chǎn)的分類
為了科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象按不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分類。
（一）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類
按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。
有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等。會(huì)計(jì)學(xué)中的固定資產(chǎn)，一般是以使用年限在一年以上，單位價(jià)值在規(guī)定限額以上為標(biāo)準(zhǔn)的主要?jiǎng)趧?dòng)手段。在資產(chǎn)評(píng)估中，固定資產(chǎn)具體是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物等，評(píng)估時(shí)應(yīng)分別進(jìn)行，因?yàn)樗鼈兙哂胁煌墓δ芎吞匦浴?BR> 無(wú)形資產(chǎn)是指那些沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識(shí)等經(jīng)濟(jì)資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專有技術(shù)（非專利技術(shù)）、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。
簡(jiǎn)單理解就是有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)是有形資產(chǎn)；沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，能夠發(fā)生作用的資產(chǎn)是無(wú)形資產(chǎn)。
（二）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類
按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。
單項(xiàng)資產(chǎn)是指單臺(tái)、單件的資產(chǎn)。整體資產(chǎn)是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。
作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，大多具有可確指的存在形態(tài)，可以單件、單臺(tái)地進(jìn)行評(píng)估。例如，我們可以確切地評(píng)估廠房、機(jī)器設(shè)備的單項(xiàng)價(jià)值，但是，如果不是變賣單項(xiàng)資產(chǎn)，而是把企業(yè)作為商品進(jìn)行買賣時(shí)。一般不能夠簡(jiǎn)單地按單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值總和來(lái)交易，因而，就存在著有射于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的整體資產(chǎn)評(píng)估。典型的整體資產(chǎn)一般是一個(gè)企業(yè)，也可以是某一車間，或者是一組無(wú)形資產(chǎn)的綜合體。企業(yè)整體資產(chǎn)不是企業(yè)各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的匯集，其價(jià)值也不等于各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值的總額，因?yàn)槠髽I(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估所考慮的是它作為一個(gè)整體資產(chǎn)的生產(chǎn)能力或獲利能力，所以，其評(píng)估價(jià)值除了包括各單項(xiàng)可確指的資產(chǎn)價(jià)值以外，還包括不可確指的資產(chǎn)，即商譽(yù)的價(jià)值。
（三）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類
按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。
可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，前面所列示有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，除商譽(yù)以外都是可確指的資產(chǎn)。不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。商譽(yù)是由于企業(yè)地理位置優(yōu)越、信譽(yù)卓越、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出色、勞動(dòng)效率高、歷史悠久、經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)先進(jìn)等原因，能獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益，它不能脫離企業(yè)的有形資產(chǎn)單獨(dú)存在，所以稱為不可確指的資產(chǎn)。
目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽(yù)。
（四）按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類
按資產(chǎn)的流動(dòng)性可以分為短期資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)。資產(chǎn)的流動(dòng)性決定其變現(xiàn)性，流動(dòng)性越活，變現(xiàn)性就活，償債能力就活。流動(dòng)性弱，變現(xiàn)性差，償債能力弱。短期資產(chǎn)（如流動(dòng)性）的變現(xiàn)性較活，而長(zhǎng)期資產(chǎn)（如固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)）的變現(xiàn)性較弱。
資產(chǎn)評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象是評(píng)估的基本要素，它是直接評(píng)估的客體。
第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型
一、資產(chǎn)評(píng)估的特定目的
資產(chǎn)評(píng)估的特定目的是指被評(píng)估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。同樣的資產(chǎn)，因?yàn)樵u(píng)估的特定目的不同，其評(píng)估值也不相同。
資產(chǎn)評(píng)估的特定目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面：
一是在什么樣的條件下，即資產(chǎn)發(fā)生怎樣的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)應(yīng)該評(píng)估和可以評(píng)估；
二是不同的經(jīng)濟(jì)行為決定了評(píng)估價(jià)值類型的差異，引致資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的差異。
我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐表明，資產(chǎn)評(píng)估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營(yíng)；股份經(jīng)營(yíng)；中外合資、合作；企業(yè)清算；抵押擔(dān)保；企業(yè)租賃；債務(wù)重組等等。
1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。
2、企業(yè)兼并：企業(yè)兼并是指一個(gè)企業(yè)以承擔(dān)債務(wù)、購(gòu)買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實(shí)體的經(jīng)濟(jì)行為。
3、企業(yè)出售：企業(yè)出售是指獨(dú)立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售行為。
4、企業(yè)聯(lián)營(yíng)：企業(yè)聯(lián)營(yíng)是指國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)實(shí)體的行為。
5、股份經(jīng)營(yíng)：股份經(jīng)營(yíng)是指資產(chǎn)占有單位實(shí)施股份制經(jīng)營(yíng)方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會(huì)發(fā)行不上市股票和上市股票。
6、中外合資、合作：中外合資、合作是指我國(guó)的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與外國(guó)企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人在我國(guó)境內(nèi)舉辦合資或合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的行為。
7、企業(yè)清算：包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。
8、抵押：抵押是指資產(chǎn)占有單位，以本單位的資產(chǎn)作為物質(zhì)保證進(jìn)行抵押而獲得貸款的經(jīng)濟(jì)行為。
9、擔(dān)保：擔(dān)保是指資產(chǎn)占有單位，以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟(jì)行為擔(dān)保，并承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。
10、企業(yè)租賃：企業(yè)租賃是指資產(chǎn)占有單位在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)使用者的行為。
11、債務(wù)重組：債務(wù)重組是指?jìng)鶛?quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項(xiàng)。
二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型
（一）價(jià)值類型的作用
價(jià)值類型是指評(píng)估價(jià)值的含義，是評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定。價(jià)值類型在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中具有重要的作用，表現(xiàn)在：
1、價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是某項(xiàng)資產(chǎn)在特定條件下的價(jià)值表現(xiàn)，其價(jià)值含義不同，結(jié)果也不一樣。而不是資產(chǎn)本身的特定價(jià)值和內(nèi)在價(jià)值。例如，一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，用于投資行為的評(píng)估和用于銷售變現(xiàn)行為的評(píng)估，其價(jià)值含義不同，評(píng)估值也不一樣。用于銷售變現(xiàn)行為，該資產(chǎn)的使用價(jià)值取決于市場(chǎng)的交換條件和需求者對(duì)其使用價(jià)值的判斷；用于投資行為的評(píng)估，則只是考慮該機(jī)器設(shè)備在新投資企業(yè)中是否有用及其有用程度。顯然，這時(shí)需求者及其市場(chǎng)條件就會(huì)產(chǎn)生差異。
2、價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。價(jià)值類型實(shí)際上是評(píng)估價(jià)值的一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)，為了獲得某種標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)值，需要通過(guò)評(píng)估方法獲得。國(guó)際上通行的評(píng)估方法主要有三種：市場(chǎng)法、成本法和收益法。在現(xiàn)實(shí)工作中，我國(guó)更多地采用的是成本法，市場(chǎng)法和收益法的應(yīng)用相對(duì)較少。
事實(shí)上，評(píng)估方法本身只是估算評(píng)估價(jià)值的一種思路，價(jià)值類型確定后直接制約著方法應(yīng)用中各種指標(biāo)、參數(shù)的判斷和選擇。
3、明確評(píng)估價(jià)值類型，可以更清楚地表達(dá)評(píng)估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評(píng)估結(jié)果。任何評(píng)估結(jié)果都是有條件的，不同的，評(píng)估目的、市場(chǎng)條件決定其價(jià)值含義是不同的，評(píng)估價(jià)值也不相同。評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中明確其提出的評(píng)估價(jià)值的類型，可以使委托方更清楚地使用評(píng)估價(jià)值，這樣也可以規(guī)避評(píng)估師的責(zé)任。
（二）價(jià)值類型的類別
價(jià)值類型的種類或表述，有代表性的觀點(diǎn)有兩種：一種是將價(jià)值類型分為現(xiàn)行市價(jià)、重置成本、收益現(xiàn)值和清算價(jià)格，這是我國(guó)理論界比較早的具有代表性的觀點(diǎn)。另一種則是根據(jù)《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》，將價(jià)值類型區(qū)分為市場(chǎng)價(jià)值以及市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型?，F(xiàn)在，第二種觀點(diǎn)在現(xiàn)實(shí)中得到廣泛應(yīng)用。
一、是將價(jià)值類型分為現(xiàn)行市價(jià)、重置成本、收益現(xiàn)值和清算價(jià)格，這是我國(guó)理論界比較早的具有代表性的觀點(diǎn)。
1、重置成本是指現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)條件下，重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所耗費(fèi)的貨幣支出。重置成本的前提是資產(chǎn)處于在用狀態(tài)，一方面反映資產(chǎn)已經(jīng)投入使用，另一方面反映資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用，對(duì)所有者具有使用價(jià)值。
2、現(xiàn)行市價(jià)是指資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上的售賣價(jià)格。
公開(kāi)市場(chǎng)應(yīng)具備以下四個(gè)條件：（1）有自愿的買者和賣者；（2）買者和賣者的地位平等；（3）買者和賣者都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間（4）買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而并不是在強(qiáng)制的、受限制的情況下進(jìn)行的。
影響現(xiàn)行市價(jià)的主要因素有三個(gè)方面：
（1）基礎(chǔ)價(jià)格；（2）供求關(guān)系；（3）質(zhì)量因素。
3、收益現(xiàn)值
收益現(xiàn)值是根據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期獲利能力的大小，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將未來(lái)的收益折現(xiàn)為現(xiàn)值。
收益現(xiàn)值類型適用的前提條件首先是資產(chǎn)要投入使用，同時(shí)投資者投入的目的是為了預(yù)期收益。
4、清算價(jià)格：清算價(jià)格是指在非公開(kāi)市場(chǎng)上限制拍賣的價(jià)格。清算價(jià)格一般低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，這是由市場(chǎng)供求狀況決定的。
其一，因經(jīng)營(yíng)失利而導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)，必然會(huì)急于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或拍賣；
其二，這種交易活動(dòng)只要取決于買方，占有主動(dòng)權(quán)的買方必定極力壓低成交價(jià)格，以從中獲取利益。
清算價(jià)格一般取決于下列幾個(gè)因素：
（1）資產(chǎn)的通用性。專用設(shè)備的清算價(jià)格一般會(huì)大幅度低于其市場(chǎng)價(jià)格。一個(gè)具有某一特殊屬性（使用價(jià)值）的財(cái)產(chǎn)對(duì)于所有者來(lái)講并不具有特殊價(jià)值。
（2）清算時(shí)間的限制。一般地，清算時(shí)間越長(zhǎng)，在市場(chǎng)上討價(jià)還價(jià)的余地越大，清算價(jià)格會(huì)越高。
二、是根據(jù)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，將價(jià)值類型區(qū)分為市場(chǎng)價(jià)值及市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。
1、市場(chǎng)價(jià)值。關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值的定義，無(wú)論《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》，還是美國(guó)的《專業(yè)評(píng)估統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，以及英國(guó)、澳大利亞的評(píng)估手冊(cè)等，盡管在一些詞匯表達(dá)方面有差異，但基本含義是一致的。因此，我們可以直接采用《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中的定義《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中，市場(chǎng)價(jià)值定義為：自愿買方和自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的理解，應(yīng)著重從以下三個(gè)方面把握：
（1）公開(kāi)和公平的市場(chǎng)條件。即所指市場(chǎng)價(jià)值是在公開(kāi)和公平的市場(chǎng)條件下形成的，市場(chǎng)條件不局限于某事件發(fā)生或某人發(fā)生，同時(shí)，當(dāng)事人是在信息充分掌握的基礎(chǔ)上做出的。公開(kāi)市場(chǎng)是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，交易各方進(jìn)行變易的目的在于大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，交易各方掌握必要的。市場(chǎng)信息，具備較為充裕的時(shí)間，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)并且不具有排他性。
（2）當(dāng)事人是理性的。當(dāng)事人充分掌握信息，不受任何壓力，理性條件下做出的選擇
（3）市場(chǎng)價(jià)值是價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
除了市場(chǎng)價(jià)值以外，其他的價(jià)值類型種類繁多，各個(gè)國(guó)家也不一樣。根據(jù)現(xiàn)實(shí)的必要性和可行性，主要還有在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、清算價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值等。
2、在用價(jià)值。在用價(jià)值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值，該價(jià)值類型重點(diǎn)反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來(lái)的價(jià)值，而并不考慮該資產(chǎn)的佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值量。
3、投資價(jià)值。投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。這一概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的特定投資者或某一類投資者結(jié)合起來(lái)。
在資產(chǎn)評(píng)估中，投資價(jià)值是依據(jù)其投資需求條件，針對(duì)特定投資者評(píng)估某項(xiàng)投資的投資價(jià)值。與市場(chǎng)價(jià)值相比，投資價(jià)值是個(gè)人的價(jià)值，它未必是市場(chǎng)價(jià)值。投資價(jià)值反映特定投資者與一項(xiàng)投資兩者之間的主觀關(guān)系。雖然投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值參數(shù)可能相似，但它和市場(chǎng)價(jià)值在概念上不同。如果投資者需求條件為市場(chǎng)典型條件，投資價(jià)值可能和市場(chǎng)價(jià)值相同。
4、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是指在持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下公司的價(jià)值。持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值假設(shè)現(xiàn)有資產(chǎn)將被用于產(chǎn)生未來(lái)現(xiàn)金流并且不會(huì)被出賣。投資者考慮持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，并將它與生產(chǎn)終止時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值對(duì)比。如果持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值超過(guò)生產(chǎn)終止時(shí)的生產(chǎn)價(jià)值，那么進(jìn)行經(jīng)營(yíng)是有意義的。
5、清算價(jià)格。清算價(jià)格是指在非公開(kāi)市場(chǎng)上限制拍賣的價(jià)格。清算價(jià)格一般低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，這是由市場(chǎng)供求狀況決定的。其一，因經(jīng)營(yíng)失利而導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)，必然會(huì)急于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或拍賣；其二，這種交易活動(dòng)只要取決于買方，占有主動(dòng)權(quán)的買方必定極力壓低成交價(jià)格，以從中獲取利益。
6、保險(xiǎn)價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值是指可能因危險(xiǎn)造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重置和（或）重建成本。保險(xiǎn)價(jià)值是保險(xiǎn)單條款中記載或認(rèn)同的某項(xiàng)資產(chǎn)損失或資產(chǎn)群價(jià)值的一部分損失。
7、課稅價(jià)值。是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價(jià)值定義所確定的價(jià)值。
（三）價(jià)值類型的決定因素
價(jià)值類型問(wèn)題一直是評(píng)估業(yè)界的焦點(diǎn)和難點(diǎn)。但至少已在下列方面達(dá)成共識(shí)：一是價(jià)值類型是必需的；二是資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程開(kāi)始就應(yīng)確定價(jià)值類型，價(jià)值類型指導(dǎo)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程始終；三是每一種價(jià)值類型必須定義。
決定和影響價(jià)值類型的因素是多方面的，但主要因素包括：
1、評(píng)估的特定目的（經(jīng)濟(jì)行為）；
2、市場(chǎng)條件；
3、資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。
上述三項(xiàng)因素是一個(gè)有機(jī)整體，核心問(wèn)題是評(píng)估的特定目的，因?yàn)樘囟康拇_定以后直接影響市場(chǎng)條件，進(jìn)而也影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。比如，資產(chǎn)在發(fā)生售賣的經(jīng)濟(jì)行為下，直接決定了市場(chǎng)中需求者的范圍。通常情況下，資產(chǎn)評(píng)估特定目的不同，評(píng)估價(jià)值也不一樣，這種差異本身就是由于特定目的引致的價(jià)值類型不同造成的。但需要進(jìn)一步說(shuō)明的是，評(píng)估師也可以根據(jù)委托者的要求選擇價(jià)值類型。一般地，企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)拍賣，我們可以選擇清算價(jià)格，但也可以根據(jù)委托者要求選擇采用市場(chǎng)價(jià)值類型。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值概念的分析，國(guó)際評(píng)估界似乎對(duì)市場(chǎng)價(jià)值具有更大的偏好性，它是一種理想化的評(píng)估價(jià)值。當(dāng)然，價(jià)值類型選擇不同，直接影響評(píng)估價(jià)值數(shù)額。而且，不同價(jià)值類型下的評(píng)估價(jià)值與實(shí)際資產(chǎn)交易值的差異度是不同的。如果企業(yè)破產(chǎn)評(píng)估選用清算價(jià)格這種價(jià)值類型，實(shí)際處置時(shí)，處置值和評(píng)估值差異就會(huì)很??；而如果選用市場(chǎng)價(jià)值類型時(shí)，處置值和評(píng)估值差異就會(huì)較大?？梢?jiàn)，同樣評(píng)估目的，不同價(jià)值類型的評(píng)估值所表現(xiàn)的實(shí)際交易值與評(píng)估值的差異程度不同。強(qiáng)調(diào)說(shuō)明的是，評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)交易值之間存在差異是正常的現(xiàn)象，因?yàn)榻灰走^(guò)程中的許多因素并非評(píng)估師所應(yīng)考慮的內(nèi)容，委托方使用評(píng)估價(jià)值時(shí)，應(yīng)注意分析二者差異的原因。當(dāng)然，這樣并不是評(píng)估者對(duì)評(píng)估值就沒(méi)有責(zé)任了，其仍然應(yīng)對(duì)形成評(píng)估值的因素及參數(shù)選擇方面負(fù)責(zé)。
第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)
假設(shè)對(duì)任何學(xué)科都是重要的，相應(yīng)的理論觀念和方法都是建立在一定假設(shè)的基礎(chǔ)之上的。資產(chǎn)評(píng)估與其他學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。適用資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有以下幾種：
一、繼續(xù)使用假設(shè)
從資產(chǎn)評(píng)估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。對(duì)這類資產(chǎn)的評(píng)估，就要從繼續(xù)使用的假設(shè)出發(fā)，不能按資產(chǎn)拆零出售零部件所得收入之和進(jìn)行估價(jià)。
二、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)
公開(kāi)市場(chǎng)是指發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是基于市場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)大佳效用。
所謂大佳效用是指資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi)，用于有利又可行和法律上允許的用途。這種資產(chǎn)的大佳效用可以是現(xiàn)時(shí)的，也可以是潛在的。在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，按照公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)處理或作適當(dāng)調(diào)整才有可能使資產(chǎn)收益大。資產(chǎn)的大佳效用，由資產(chǎn)主體；具體特定條件以及市場(chǎng)供求規(guī)律所決定。
三、清算（清償）假設(shè)
清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開(kāi)市場(chǎng)上出售。這種情況下的資產(chǎn)評(píng)估具有一定的特殊性，適應(yīng)強(qiáng)制出售中市場(chǎng)均衡被打破的實(shí)際情況，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值大大低于繼續(xù)使用或公開(kāi)市場(chǎng)條件下的評(píng)估值。
在資產(chǎn)評(píng)估中，由于資產(chǎn)未來(lái)效用不同而形成了“三種假設(shè)”。在不同假設(shè)條件下，評(píng)估結(jié)果各不相同。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價(jià)值；在公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值；在清算假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的清算價(jià)格。因此，資產(chǎn)評(píng)估人員在評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)中要充分了解、分析、判斷、認(rèn)定被評(píng)估資產(chǎn)可能的效用，以便得出有效結(jié)論。
第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的原則
資產(chǎn)評(píng)估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者、評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系，規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。
一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則
（一）獨(dú)立性原則
獨(dú)立性原則要求在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評(píng)估工作應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)是獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評(píng)估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖的影響。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。
（二）客觀性原則
客觀性原則是指評(píng)估結(jié)果應(yīng)有充分的事實(shí)為依據(jù)。評(píng)估人員要從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，在評(píng)估過(guò)程中排除人為因素的干擾，具有客觀、公正的態(tài)度和采用科學(xué)的方法。評(píng)估的指標(biāo)具有客觀性，評(píng)估過(guò)程中的預(yù)測(cè)、推理和邏輯判斷等只有建立在市場(chǎng)和現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)資料上，才具有意義。
（三）科學(xué)性原則
科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，必須根據(jù)評(píng)估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型和方法，制定科學(xué)的評(píng)估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理。資產(chǎn)評(píng)估方法的科學(xué)性，不僅在于方法本身，更重要的是必須嚴(yán)格與價(jià)值類型相匹配。價(jià)值類型的選擇是以評(píng)估的特定目的為依據(jù)，它對(duì)評(píng)估方法具有約束性，不能以方法取代價(jià)值類型，以技術(shù)方法的多樣性和可替代性模糊評(píng)估價(jià)值類型的性，影響評(píng)估結(jié)果的合理性。
另外，科學(xué)性原則還要求資產(chǎn)評(píng)估程序科學(xué)合理。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)不同，其評(píng)估程序也有繁簡(jiǎn)的差異。因此，應(yīng)根據(jù)評(píng)估本身的規(guī)律性和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際情況，確定科學(xué)的評(píng)估程序。這樣才能既有利于節(jié)約人力、物力和財(cái)力，降低評(píng)估成本；又有利于提高評(píng)估效率，保證評(píng)估工作順利進(jìn)行。
（四）專業(yè)性原則
專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須擁有一支由工程、技術(shù)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、法律和經(jīng)濟(jì)管理等多學(xué)科的專家組成的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)隊(duì)伍；這支專業(yè)隊(duì)伍的成員必須具有良好的教育背景、專業(yè)知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，這是確保資產(chǎn)評(píng)估方法正確、評(píng)估結(jié)果公正的技術(shù)基礎(chǔ)。此外，專業(yè)性原則還要求資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)部存在專業(yè)技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)，以便為委托方提供廣闊的選擇余地。這是確保資產(chǎn)評(píng)估公平的市場(chǎng)條件。
二、資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則
（一）貢獻(xiàn)原則
貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)衡量確定。貢獻(xiàn)原則要求在評(píng)估一項(xiàng)由多個(gè)資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，必須綜合考慮該項(xiàng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值。
（二）替代原則
替代原則是指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，低價(jià)格的資產(chǎn)需求大。這是因?yàn)椋薪?jīng)驗(yàn)的買方對(duì)某一資產(chǎn)不會(huì)支付高于能在市場(chǎng)上找到相同效用替代物的費(fèi)用。評(píng)估時(shí)，某一資產(chǎn)的可選擇性和有無(wú)替代性是需要考慮的一個(gè)重要因素。
（三）預(yù)期原則
預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過(guò)去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來(lái)收益的期望值決定的。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的高低取決于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的未來(lái)效用或獲利能力。一項(xiàng)資產(chǎn)取得時(shí)的成本很高，但對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，其效用不高，評(píng)估值就不會(huì)很大。預(yù)期原則要求在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須合理預(yù)期其未來(lái)的獲利能力以及擁有獲利能力的有效期限。
資產(chǎn)評(píng)估的各經(jīng)濟(jì)原則是相互聯(lián)系的，在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)綜合運(yùn)用這些原則，以保證資產(chǎn)評(píng)估工作效率的提高和評(píng)估結(jié)果的合理性。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，客觀存在的是一個(gè)量，而人們對(duì)它的評(píng)估又是一個(gè)量。資產(chǎn)評(píng)估就是通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的全面認(rèn)識(shí)和判斷，來(lái)反映其客觀價(jià)值。但是，一般來(lái)說(shuō)，要使評(píng)估值與資產(chǎn)客觀價(jià)值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評(píng)估者的目標(biāo)或任務(wù)應(yīng)是努力縮小這個(gè)差距。
第六節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序
一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義
資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。資產(chǎn)評(píng)估程序由具體的工作步驟組成，不同的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)由于評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、資產(chǎn)評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件的差異，評(píng)估人員可能需要執(zhí)行不同的資產(chǎn)評(píng)估具體程序或工作步驟，但由于資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的共性，各種資產(chǎn)類型、各種評(píng)估目的的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本程序是相同的。通過(guò)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本程序的總結(jié)和規(guī)范，可以有效地指導(dǎo)評(píng)估人員開(kāi)展各種類型的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。
資產(chǎn)評(píng)估程序有狹義和廣義之分，狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序是從資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托開(kāi)始，到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書結(jié)束。廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序是從承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)開(kāi)始，到資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔結(jié)束。
按照廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序分析，資產(chǎn)評(píng)估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：
1、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；
2、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；
3、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；
4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；
5、收集資產(chǎn)評(píng)估資料；
6、評(píng)定估算；
7、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；
8、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。
二、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性
資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性表現(xiàn)在：
（一）資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證
資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員不論執(zhí)行何種資產(chǎn)類型、何種評(píng)估目的的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，都應(yīng)當(dāng)履行必要的資產(chǎn)評(píng)估程序，按照工作步驟有計(jì)劃地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。這樣做不僅有利于規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)行為，而且能夠有效地避免由于機(jī)構(gòu)和人員水平不同而導(dǎo)致的在執(zhí)行具體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中可能出現(xiàn)的程序上的重要疏漏，切實(shí)保證資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量。恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序?qū)τ谔岣哔Y產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)水平乃至資產(chǎn)評(píng)估業(yè)整體業(yè)務(wù)水平具有重要意義。另一方面，作為一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的中介服務(wù)工作，評(píng)估人員履行嚴(yán)格的評(píng)估程序也是贏得客戶和社會(huì)公眾信任、提高評(píng)估行業(yè)社會(huì)公信力的重要保證。
（二）資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)自查評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)
由于資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行決策的重要參考依據(jù)之一，因此資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)必然引起相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)注，包括委托人、資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人、相關(guān)利益當(dāng)事人、司法部門、證券監(jiān)督及其他行政監(jiān)督部門、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)主管協(xié)會(huì)以及社會(huì)公眾、新聞媒體等。資產(chǎn)評(píng)估程序不僅為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)提供了必要的指導(dǎo)和規(guī)范，也為上述相關(guān)當(dāng)事方提供了評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)，也是委托人、司法和行政監(jiān)管部門及資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員、評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)質(zhì)量的主要依據(jù)。
（三）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。
它是資產(chǎn)評(píng)估人員防范風(fēng)險(xiǎn)，在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，首先要履行好自己的程序。例如社會(huì)上有些評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員沒(méi)有履行好程序，這并不是評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員單方面的責(zé)任，也有委托方與客戶之間的影響。
三、資產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容
（一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)
明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)是資產(chǎn)評(píng)估程序的第一個(gè)環(huán)節(jié)，明確資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，業(yè)務(wù)所涉及的經(jīng)濟(jì)行為；資產(chǎn)評(píng)估的委托方和資產(chǎn)的占有方的基本情況。明確基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)該明確其經(jīng)營(yíng)地址、經(jīng)營(yíng)執(zhí)照的范圍、性質(zhì)、主要涉及經(jīng)濟(jì)行為的資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)等。例如，注冊(cè)資本有50萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)情況不太好，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，資產(chǎn)量突然與實(shí)際的資產(chǎn)量有很大的落差，此時(shí)就應(yīng)考慮資產(chǎn)的來(lái)源。評(píng)估資產(chǎn)中評(píng)估的對(duì)象是否真實(shí)存在。注冊(cè)資本有50萬(wàn)，賬上固定資產(chǎn)只有40萬(wàn)，被評(píng)估資產(chǎn)為70萬(wàn)元的固定資產(chǎn)，此時(shí)要考慮70萬(wàn)元的被評(píng)估資產(chǎn)是否存在資產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書
切實(shí)規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。這是進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估必要的程序，它是規(guī)范和約束雙方當(dāng)事人之間利益和責(zé)任的關(guān)系。首先要規(guī)定委托方、評(píng)估對(duì)象以及評(píng)估基準(zhǔn)日的日期、評(píng)估的目的；雙方在執(zhí)行期間有什么樣權(quán)利和義務(wù)；規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的收費(fèi)問(wèn)題及費(fèi)用的支付方式；報(bào)告出具的日期、份數(shù)。后雙方當(dāng)事人蓋章簽字具有法律效力。那當(dāng)然特殊情況可在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書中說(shuō)明、披露。
（三）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃
應(yīng)確定工作的期間、時(shí)間段、人員的配備、所需資料來(lái)源、何時(shí)接觸等相互協(xié)調(diào)的過(guò)程。這是保證資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)能夠順利進(jìn)行、提高效率的重要保證。
（四）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查
資產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘察首先應(yīng)與對(duì)方進(jìn)行配合。一般情況應(yīng)先由對(duì)方出具資產(chǎn)評(píng)估清查明細(xì)表，對(duì)于重要的資產(chǎn)應(yīng)與管理層或技術(shù)的維護(hù)層取得及時(shí)聯(lián)系，更好的了解資產(chǎn)現(xiàn)有的情況，或在使用中的一些情況。目的是對(duì)這項(xiàng)資產(chǎn)有很好的確認(rèn)。主要勘察數(shù)量與規(guī)格型號(hào)和技術(shù)狀況以及目前的使用情況等等。
（五）收集資產(chǎn)評(píng)估資料
收集資產(chǎn)評(píng)估資料要與被評(píng)估資產(chǎn)相協(xié)調(diào)。要根據(jù)評(píng)估對(duì)象收集相關(guān)資料。比如要評(píng)估一輛車，要知道這輛車的型號(hào)、狀況等。
（六）評(píng)定估算
資料與現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果進(jìn)行匯總、整理、評(píng)估。評(píng)估是根據(jù)評(píng)估目的而言的，評(píng)估目的確定其價(jià)值類型，價(jià)值類型選用適當(dāng)?shù)姆椒?，根?jù)收集到的資料的數(shù)值依據(jù)，就可以得到評(píng)估價(jià)值也就是被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果。
（七）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
評(píng)估結(jié)果出來(lái)以后，就編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是評(píng)估機(jī)構(gòu)提交給委托方的重要的法律性文書，這時(shí)對(duì)于委托方來(lái)說(shuō)表明資產(chǎn)評(píng)估工作基本結(jié)束。
（八）資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔
資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，是市場(chǎng)條件下產(chǎn)生的業(yè)務(wù)。這項(xiàng)業(yè)務(wù)受市場(chǎng)檢驗(yàn)如果存在一些問(wèn)題時(shí)，應(yīng)有充分的依據(jù)，這就表現(xiàn)在工作底稿、工作檔案中?？梢噪S時(shí)查閱有充分的理由證明這個(gè)評(píng)估是中介性服務(wù)機(jī)構(gòu)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且這個(gè)評(píng)估并沒(méi)有受到當(dāng)事人權(quán)益的影響（是客觀公正的、所做出的評(píng)估結(jié)論是有事實(shí)依據(jù)的，到工作底稿中都可查閱）
四、履行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求
資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在履行資產(chǎn)評(píng)估程序時(shí)，應(yīng)遵循以下基本要求：
1、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度。由于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗(yàn)各自不同，所承接的主要業(yè)務(wù)范圍和職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也各有不同，各資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本機(jī)構(gòu)實(shí)際情況，在資產(chǎn)評(píng)估基本程序的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化等必要調(diào)整，形成本機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估程序制度，并在資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中切實(shí)可行，不斷完善。
2、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評(píng)估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，不得隨意簡(jiǎn)化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)而且僅當(dāng)在執(zhí)行必要資產(chǎn)評(píng)估程序后，形成和出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
3、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助理人員實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序。
4、如果由于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員無(wú)法或沒(méi)有履行資產(chǎn)評(píng)估程序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)。如在損害賠償評(píng)估業(yè)務(wù)中評(píng)估對(duì)象已經(jīng)毀失，無(wú)法進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)勘查，或受到限制無(wú)法實(shí)施完整的資產(chǎn)評(píng)估程序，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會(huì)影響到資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中明確披露這種狀況及其對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論可能具有的影響，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評(píng)估工作。
另一種情況是無(wú)法履行就應(yīng)該終止資產(chǎn)評(píng)估工作。有時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)會(huì)有很多資料、資產(chǎn)不能很好的提供相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明、存放證明、實(shí)際與清查表中不符的情況下，這時(shí)完全有權(quán)利終止該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估工作。
5、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評(píng)估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中予以披露。
本章是資產(chǎn)評(píng)估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大。
第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義
一、資產(chǎn)評(píng)估的概念
資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。
資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)化、市場(chǎng)化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下客觀存在的經(jīng)濟(jì)范疇。在我國(guó)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立和發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估作為社會(huì)性和公正性活動(dòng)，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、資產(chǎn)流動(dòng)等方面發(fā)揮了重要作用，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中新興的不可缺少的行業(yè)。
一般地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。具體地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。
通過(guò)對(duì)概念的解釋，可以看出，資產(chǎn)評(píng)估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評(píng)估的主體、客體、特定目的、程序、價(jià)值類型和方法。
1、評(píng)估的主體是指資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)行者的操作者；
2、評(píng)估的客體是指資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，即被評(píng)估的資產(chǎn)；
3、評(píng)估的特定目的是指資產(chǎn)評(píng)估為哪一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)服務(wù)；
4、評(píng)估的程序是按照法定的程序，它是規(guī)范科學(xué)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的必要條件；
5、評(píng)估的價(jià)值類型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對(duì)不同的資產(chǎn)會(huì)有不同的價(jià)值類型；
6、科學(xué)的方法。同時(shí)，整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估工作是按一定程序系統(tǒng)進(jìn)行的。
資產(chǎn)評(píng)估的要素是一個(gè)有機(jī)組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可。而且，它們也是保證資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性和科學(xué)性的重要條件。
二、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)
充分理解和把握資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，有利于進(jìn)一步弄清資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)，對(duì)于搞好資產(chǎn)評(píng)估工作、提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量具有重要意義。一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估具有以下特點(diǎn)：
（一）現(xiàn)實(shí)性
現(xiàn)實(shí)性是指以評(píng)估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)定估算。
資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)期是指確定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)間。由于各種資產(chǎn)都是處在不斷運(yùn)動(dòng)和變化中的，資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和價(jià)值也就不可能長(zhǎng)期保持不變。因此，資產(chǎn)評(píng)估只能是評(píng)估某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)，它不能完全反映各個(gè)時(shí)期的資產(chǎn)狀況。為了科學(xué)實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估，使評(píng)估結(jié)果具有可解釋性，便于客戶和公眾對(duì)其合理利用，必須確定評(píng)估基準(zhǔn)期。評(píng)估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，選擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或評(píng)估作業(yè)時(shí)間較接近的時(shí)期。
資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
1、資產(chǎn)評(píng)估直接以現(xiàn)實(shí)存在作為評(píng)估的依據(jù)。
2、以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來(lái)。
3、現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在。
現(xiàn)實(shí)性主要把握兩點(diǎn)：時(shí)點(diǎn)和表現(xiàn)形勢(shì)。
（二）市場(chǎng)性
資產(chǎn)評(píng)估是來(lái)源于市場(chǎng)、服務(wù)于市場(chǎng)的活動(dòng)，其市場(chǎng)性特點(diǎn)表現(xiàn)在市場(chǎng)活動(dòng)中的資產(chǎn)交易活動(dòng)發(fā)生條件下，資產(chǎn)評(píng)估通過(guò)模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)做出評(píng)定估算和報(bào)告，并且這一估算和報(bào)告結(jié)果必須接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。
（三）預(yù)測(cè)性
資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)的未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)實(shí)的評(píng)估價(jià)值必須反映資產(chǎn)的未來(lái)潛能，未來(lái)沒(méi)有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評(píng)估價(jià)值是不存在的。因此，通常用未來(lái)預(yù)期收益折算來(lái)反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，用預(yù)期使用年限和功能來(lái)評(píng)估某類資產(chǎn)的價(jià)值，等等，這是預(yù)測(cè)性特點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)。
（四）公正性
公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。這說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估的行為必須服務(wù)于當(dāng)事人進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)行為，必須滿足資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的需要，而不是滿足某一個(gè)當(dāng)事方的需要。 公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)：
一是資產(chǎn)評(píng)估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；
二是評(píng)估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。
（五）咨詢性
咨詢性是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。事實(shí)上，資產(chǎn)評(píng)估為資產(chǎn)交易提供的估價(jià)往往由當(dāng)事人作為要價(jià)和出價(jià)的參考，終的成交價(jià)格取決于討價(jià)還價(jià)的本領(lǐng)。咨詢性除具有上述有限法律責(zé)任這一含義以外，還有另一含義，即資產(chǎn)評(píng)估是職業(yè)化專家活動(dòng)，其表現(xiàn)是一定數(shù)量結(jié)構(gòu)的專家組成專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，形成專業(yè)化的社會(huì)分工，評(píng)估活動(dòng)專業(yè)化、市場(chǎng)化了。這種專門化、市場(chǎng)化的評(píng)估業(yè)擁有大量的資產(chǎn)市場(chǎng)信息，能夠更好地為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)化和實(shí)現(xiàn)服務(wù)。
三、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別
資產(chǎn)評(píng)估有廣義和狹義之分，廣義的資產(chǎn)評(píng)估包括所有涉及資產(chǎn)價(jià)值的行為。但是，理論的界定和實(shí)踐的運(yùn)用中，我們所稱的資產(chǎn)評(píng)估是狹義的，反映的是在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、資產(chǎn)流動(dòng)等資產(chǎn)特定行為下的估價(jià)過(guò)程。因此，資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）發(fā)生的前提條件不同
會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時(shí)是以企業(yè)會(huì)計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營(yíng)為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評(píng)估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、會(huì)計(jì)主體變動(dòng)或者作為會(huì)計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷、以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提的資產(chǎn)計(jì)價(jià)無(wú)法反映企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值時(shí)的估價(jià)行為。明確這一區(qū)別，一方面說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估并不是、也不能夠否定會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的歷史成本原則，因?yàn)槠浒l(fā)生的前提條件不同；另一方面說(shuō)明，在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的條件下，隨意對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值替代資產(chǎn)歷史成本計(jì)價(jià)的做法是缺乏理論依據(jù)的。如果隨意進(jìn)行評(píng)估，不僅會(huì)破壞會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的嚴(yán)肅性，違背歷史成本原則，還會(huì)對(duì)企業(yè)的成本和收益計(jì)算產(chǎn)生不利影響。當(dāng)然，資產(chǎn)計(jì)價(jià)有時(shí)也需要根據(jù)物價(jià)變動(dòng)情況進(jìn)行評(píng)估。
（二）目的不同
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值量。資產(chǎn)評(píng)估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入和確定它在新的組織、實(shí)體中的權(quán)益的依據(jù)。同時(shí)，會(huì)計(jì)學(xué)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)的目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營(yíng)管理者提供有效的會(huì)計(jì)信息，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值則是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價(jià)值尺度。
資產(chǎn)評(píng)估的目的是交易者提供價(jià)值的參考依據(jù)；會(huì)計(jì)的目的是為經(jīng)營(yíng)、管理者或債權(quán)人提供經(jīng)濟(jì)信息的依據(jù)。
（三）執(zhí)行操作者不同
資產(chǎn)計(jì)價(jià)是由本企業(yè)的財(cái)會(huì)人員來(lái)完成的，只要涉及與資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)均需要計(jì)價(jià)。資產(chǎn)評(píng)估則是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成的。二者的操作者不同。
當(dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也是有聯(lián)系的，會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)有時(shí)需要以資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為依據(jù)。但資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)畢竟是兩個(gè)不同的經(jīng)濟(jì)范疇，無(wú)論在理論上還是實(shí)際工作中都必須明確區(qū)分。
例如，在投資活動(dòng)過(guò)程中，甲企業(yè)投資給乙企業(yè)一項(xiàng)資產(chǎn)，資產(chǎn)評(píng)估對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定，收到該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，它的價(jià)值是由評(píng)估價(jià)值入賬。這說(shuō)明評(píng)估價(jià)值有時(shí)也可作為會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的基礎(chǔ)和依據(jù)。當(dāng)然評(píng)估的時(shí)候也需要以會(huì)計(jì)資料為基礎(chǔ)進(jìn)行，二者相輔相成。
第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象
一、資產(chǎn)的含義
資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，是指被評(píng)估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評(píng)估的客體。什么是資產(chǎn)，卻不是輕易可以回答的問(wèn)題。作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，有的是單項(xiàng)資產(chǎn)，有的則是若干項(xiàng)資產(chǎn)的組合體；有的是某一資產(chǎn)的所有權(quán)，有的則是資產(chǎn)的使用權(quán)，等等。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的確定，初是以企業(yè)為主體進(jìn)行研究的，當(dāng)然也不排斥各項(xiàng)獨(dú)立形態(tài)的資產(chǎn)，如房地產(chǎn)等。就企業(yè)主體而言，會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是指過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。在《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》和美國(guó)的《專業(yè)評(píng)估實(shí)務(wù)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）中，并沒(méi)有直接給出資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的定義，但卻明確地指出了作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)與會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)存在差異性。
對(duì)于作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，可以從以下幾個(gè)方面理解：
（一）資產(chǎn)是一種權(quán)利
面對(duì)眾多不同類型和形態(tài)的資產(chǎn)，要科學(xué)估算其價(jià)值，首先應(yīng)判斷其價(jià)值的內(nèi)容。正如《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中指出：從技術(shù)上說(shuō)，被評(píng)估的對(duì)象是資產(chǎn)，它應(yīng)該是所有者的權(quán)利而不是資產(chǎn)本身超出資產(chǎn)的范疇。權(quán)利表現(xiàn)形勢(shì)方面，它主要表現(xiàn)為能夠帶來(lái)的權(quán)益或能體現(xiàn)出的效用。評(píng)估者要評(píng)估的不是這些資源的本身，而應(yīng)是這些資源某一方面的權(quán)利。
（二）資產(chǎn)是一種獲利能力
判斷和評(píng)估一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)是否是資產(chǎn)、其價(jià)值如何，首要問(wèn)題是判斷其是否具有獲利能力。如果不具備獲利能力，也就不具備資產(chǎn)的特征，也就無(wú)所謂價(jià)值的存在。資產(chǎn)的價(jià)值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的，它未來(lái)的獲利能力越高，它的價(jià)值越大，它未來(lái)的獲利能力越低，它的評(píng)估價(jià)值就越小。不是評(píng)估人員評(píng)估出來(lái)的。評(píng)估人員只是采用適當(dāng)?shù)姆椒▽⑵鋬r(jià)值反映出來(lái)。
（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配
資產(chǎn)作為具有獲利能力的權(quán)利，必須有其擁有和支配的主體，權(quán)屬問(wèn)題也是資產(chǎn)的本質(zhì)內(nèi)容，例如有關(guān)定理、公式等是社會(huì)共有的財(cái)富，無(wú)從判斷其價(jià)值（再例如一些新聞）。而且，權(quán)屬模糊不清，就無(wú)法界定資產(chǎn)范圍，也就無(wú)從估算其價(jià)值。
二、資產(chǎn)的分類
為了科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象按不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分類。
（一）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類
按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。
有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等。會(huì)計(jì)學(xué)中的固定資產(chǎn)，一般是以使用年限在一年以上，單位價(jià)值在規(guī)定限額以上為標(biāo)準(zhǔn)的主要?jiǎng)趧?dòng)手段。在資產(chǎn)評(píng)估中，固定資產(chǎn)具體是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物等，評(píng)估時(shí)應(yīng)分別進(jìn)行，因?yàn)樗鼈兙哂胁煌墓δ芎吞匦浴?BR> 無(wú)形資產(chǎn)是指那些沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識(shí)等經(jīng)濟(jì)資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專有技術(shù)（非專利技術(shù)）、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。
簡(jiǎn)單理解就是有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)是有形資產(chǎn)；沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，能夠發(fā)生作用的資產(chǎn)是無(wú)形資產(chǎn)。
（二）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類
按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。
單項(xiàng)資產(chǎn)是指單臺(tái)、單件的資產(chǎn)。整體資產(chǎn)是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。
作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，大多具有可確指的存在形態(tài)，可以單件、單臺(tái)地進(jìn)行評(píng)估。例如，我們可以確切地評(píng)估廠房、機(jī)器設(shè)備的單項(xiàng)價(jià)值，但是，如果不是變賣單項(xiàng)資產(chǎn)，而是把企業(yè)作為商品進(jìn)行買賣時(shí)。一般不能夠簡(jiǎn)單地按單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值總和來(lái)交易，因而，就存在著有射于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的整體資產(chǎn)評(píng)估。典型的整體資產(chǎn)一般是一個(gè)企業(yè)，也可以是某一車間，或者是一組無(wú)形資產(chǎn)的綜合體。企業(yè)整體資產(chǎn)不是企業(yè)各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的匯集，其價(jià)值也不等于各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值的總額，因?yàn)槠髽I(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估所考慮的是它作為一個(gè)整體資產(chǎn)的生產(chǎn)能力或獲利能力，所以，其評(píng)估價(jià)值除了包括各單項(xiàng)可確指的資產(chǎn)價(jià)值以外，還包括不可確指的資產(chǎn)，即商譽(yù)的價(jià)值。
（三）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類
按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。
可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，前面所列示有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，除商譽(yù)以外都是可確指的資產(chǎn)。不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。商譽(yù)是由于企業(yè)地理位置優(yōu)越、信譽(yù)卓越、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出色、勞動(dòng)效率高、歷史悠久、經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)先進(jìn)等原因，能獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益，它不能脫離企業(yè)的有形資產(chǎn)單獨(dú)存在，所以稱為不可確指的資產(chǎn)。
目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽(yù)。
（四）按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類
按資產(chǎn)的流動(dòng)性可以分為短期資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)。資產(chǎn)的流動(dòng)性決定其變現(xiàn)性，流動(dòng)性越活，變現(xiàn)性就活，償債能力就活。流動(dòng)性弱，變現(xiàn)性差，償債能力弱。短期資產(chǎn)（如流動(dòng)性）的變現(xiàn)性較活，而長(zhǎng)期資產(chǎn)（如固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)）的變現(xiàn)性較弱。
資產(chǎn)評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象是評(píng)估的基本要素，它是直接評(píng)估的客體。
第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型
一、資產(chǎn)評(píng)估的特定目的
資產(chǎn)評(píng)估的特定目的是指被評(píng)估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。同樣的資產(chǎn)，因?yàn)樵u(píng)估的特定目的不同，其評(píng)估值也不相同。
資產(chǎn)評(píng)估的特定目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面：
一是在什么樣的條件下，即資產(chǎn)發(fā)生怎樣的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)應(yīng)該評(píng)估和可以評(píng)估；
二是不同的經(jīng)濟(jì)行為決定了評(píng)估價(jià)值類型的差異，引致資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的差異。
我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐表明，資產(chǎn)評(píng)估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營(yíng)；股份經(jīng)營(yíng)；中外合資、合作；企業(yè)清算；抵押擔(dān)保；企業(yè)租賃；債務(wù)重組等等。
1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。
2、企業(yè)兼并：企業(yè)兼并是指一個(gè)企業(yè)以承擔(dān)債務(wù)、購(gòu)買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實(shí)體的經(jīng)濟(jì)行為。
3、企業(yè)出售：企業(yè)出售是指獨(dú)立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售行為。
4、企業(yè)聯(lián)營(yíng)：企業(yè)聯(lián)營(yíng)是指國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)實(shí)體的行為。
5、股份經(jīng)營(yíng)：股份經(jīng)營(yíng)是指資產(chǎn)占有單位實(shí)施股份制經(jīng)營(yíng)方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會(huì)發(fā)行不上市股票和上市股票。
6、中外合資、合作：中外合資、合作是指我國(guó)的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與外國(guó)企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人在我國(guó)境內(nèi)舉辦合資或合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的行為。
7、企業(yè)清算：包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。
8、抵押：抵押是指資產(chǎn)占有單位，以本單位的資產(chǎn)作為物質(zhì)保證進(jìn)行抵押而獲得貸款的經(jīng)濟(jì)行為。
9、擔(dān)保：擔(dān)保是指資產(chǎn)占有單位，以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟(jì)行為擔(dān)保，并承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。
10、企業(yè)租賃：企業(yè)租賃是指資產(chǎn)占有單位在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)使用者的行為。
11、債務(wù)重組：債務(wù)重組是指?jìng)鶛?quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項(xiàng)。
二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型
（一）價(jià)值類型的作用
價(jià)值類型是指評(píng)估價(jià)值的含義，是評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定。價(jià)值類型在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中具有重要的作用，表現(xiàn)在：
1、價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是某項(xiàng)資產(chǎn)在特定條件下的價(jià)值表現(xiàn)，其價(jià)值含義不同，結(jié)果也不一樣。而不是資產(chǎn)本身的特定價(jià)值和內(nèi)在價(jià)值。例如，一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，用于投資行為的評(píng)估和用于銷售變現(xiàn)行為的評(píng)估，其價(jià)值含義不同，評(píng)估值也不一樣。用于銷售變現(xiàn)行為，該資產(chǎn)的使用價(jià)值取決于市場(chǎng)的交換條件和需求者對(duì)其使用價(jià)值的判斷；用于投資行為的評(píng)估，則只是考慮該機(jī)器設(shè)備在新投資企業(yè)中是否有用及其有用程度。顯然，這時(shí)需求者及其市場(chǎng)條件就會(huì)產(chǎn)生差異。
2、價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。價(jià)值類型實(shí)際上是評(píng)估價(jià)值的一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)，為了獲得某種標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)值，需要通過(guò)評(píng)估方法獲得。國(guó)際上通行的評(píng)估方法主要有三種：市場(chǎng)法、成本法和收益法。在現(xiàn)實(shí)工作中，我國(guó)更多地采用的是成本法，市場(chǎng)法和收益法的應(yīng)用相對(duì)較少。
事實(shí)上，評(píng)估方法本身只是估算評(píng)估價(jià)值的一種思路，價(jià)值類型確定后直接制約著方法應(yīng)用中各種指標(biāo)、參數(shù)的判斷和選擇。
3、明確評(píng)估價(jià)值類型，可以更清楚地表達(dá)評(píng)估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評(píng)估結(jié)果。任何評(píng)估結(jié)果都是有條件的，不同的，評(píng)估目的、市場(chǎng)條件決定其價(jià)值含義是不同的，評(píng)估價(jià)值也不相同。評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中明確其提出的評(píng)估價(jià)值的類型，可以使委托方更清楚地使用評(píng)估價(jià)值，這樣也可以規(guī)避評(píng)估師的責(zé)任。
（二）價(jià)值類型的類別
價(jià)值類型的種類或表述，有代表性的觀點(diǎn)有兩種：一種是將價(jià)值類型分為現(xiàn)行市價(jià)、重置成本、收益現(xiàn)值和清算價(jià)格，這是我國(guó)理論界比較早的具有代表性的觀點(diǎn)。另一種則是根據(jù)《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》，將價(jià)值類型區(qū)分為市場(chǎng)價(jià)值以及市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型?，F(xiàn)在，第二種觀點(diǎn)在現(xiàn)實(shí)中得到廣泛應(yīng)用。
一、是將價(jià)值類型分為現(xiàn)行市價(jià)、重置成本、收益現(xiàn)值和清算價(jià)格，這是我國(guó)理論界比較早的具有代表性的觀點(diǎn)。
1、重置成本是指現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)條件下，重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所耗費(fèi)的貨幣支出。重置成本的前提是資產(chǎn)處于在用狀態(tài)，一方面反映資產(chǎn)已經(jīng)投入使用，另一方面反映資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用，對(duì)所有者具有使用價(jià)值。
2、現(xiàn)行市價(jià)是指資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上的售賣價(jià)格。
公開(kāi)市場(chǎng)應(yīng)具備以下四個(gè)條件：（1）有自愿的買者和賣者；（2）買者和賣者的地位平等；（3）買者和賣者都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間（4）買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而并不是在強(qiáng)制的、受限制的情況下進(jìn)行的。
影響現(xiàn)行市價(jià)的主要因素有三個(gè)方面：
（1）基礎(chǔ)價(jià)格；（2）供求關(guān)系；（3）質(zhì)量因素。
3、收益現(xiàn)值
收益現(xiàn)值是根據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期獲利能力的大小，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將未來(lái)的收益折現(xiàn)為現(xiàn)值。
收益現(xiàn)值類型適用的前提條件首先是資產(chǎn)要投入使用，同時(shí)投資者投入的目的是為了預(yù)期收益。
4、清算價(jià)格：清算價(jià)格是指在非公開(kāi)市場(chǎng)上限制拍賣的價(jià)格。清算價(jià)格一般低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，這是由市場(chǎng)供求狀況決定的。
其一，因經(jīng)營(yíng)失利而導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)，必然會(huì)急于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或拍賣；
其二，這種交易活動(dòng)只要取決于買方，占有主動(dòng)權(quán)的買方必定極力壓低成交價(jià)格，以從中獲取利益。
清算價(jià)格一般取決于下列幾個(gè)因素：
（1）資產(chǎn)的通用性。專用設(shè)備的清算價(jià)格一般會(huì)大幅度低于其市場(chǎng)價(jià)格。一個(gè)具有某一特殊屬性（使用價(jià)值）的財(cái)產(chǎn)對(duì)于所有者來(lái)講并不具有特殊價(jià)值。
（2）清算時(shí)間的限制。一般地，清算時(shí)間越長(zhǎng)，在市場(chǎng)上討價(jià)還價(jià)的余地越大，清算價(jià)格會(huì)越高。
二、是根據(jù)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，將價(jià)值類型區(qū)分為市場(chǎng)價(jià)值及市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。
1、市場(chǎng)價(jià)值。關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值的定義，無(wú)論《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》，還是美國(guó)的《專業(yè)評(píng)估統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，以及英國(guó)、澳大利亞的評(píng)估手冊(cè)等，盡管在一些詞匯表達(dá)方面有差異，但基本含義是一致的。因此，我們可以直接采用《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中的定義《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中，市場(chǎng)價(jià)值定義為：自愿買方和自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的理解，應(yīng)著重從以下三個(gè)方面把握：
（1）公開(kāi)和公平的市場(chǎng)條件。即所指市場(chǎng)價(jià)值是在公開(kāi)和公平的市場(chǎng)條件下形成的，市場(chǎng)條件不局限于某事件發(fā)生或某人發(fā)生，同時(shí)，當(dāng)事人是在信息充分掌握的基礎(chǔ)上做出的。公開(kāi)市場(chǎng)是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，交易各方進(jìn)行變易的目的在于大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，交易各方掌握必要的。市場(chǎng)信息，具備較為充裕的時(shí)間，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)并且不具有排他性。
（2）當(dāng)事人是理性的。當(dāng)事人充分掌握信息，不受任何壓力，理性條件下做出的選擇
（3）市場(chǎng)價(jià)值是價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
除了市場(chǎng)價(jià)值以外，其他的價(jià)值類型種類繁多，各個(gè)國(guó)家也不一樣。根據(jù)現(xiàn)實(shí)的必要性和可行性，主要還有在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、清算價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值等。
2、在用價(jià)值。在用價(jià)值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值，該價(jià)值類型重點(diǎn)反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來(lái)的價(jià)值，而并不考慮該資產(chǎn)的佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值量。
3、投資價(jià)值。投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。這一概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的特定投資者或某一類投資者結(jié)合起來(lái)。
在資產(chǎn)評(píng)估中，投資價(jià)值是依據(jù)其投資需求條件，針對(duì)特定投資者評(píng)估某項(xiàng)投資的投資價(jià)值。與市場(chǎng)價(jià)值相比，投資價(jià)值是個(gè)人的價(jià)值，它未必是市場(chǎng)價(jià)值。投資價(jià)值反映特定投資者與一項(xiàng)投資兩者之間的主觀關(guān)系。雖然投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值參數(shù)可能相似，但它和市場(chǎng)價(jià)值在概念上不同。如果投資者需求條件為市場(chǎng)典型條件，投資價(jià)值可能和市場(chǎng)價(jià)值相同。
4、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是指在持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下公司的價(jià)值。持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值假設(shè)現(xiàn)有資產(chǎn)將被用于產(chǎn)生未來(lái)現(xiàn)金流并且不會(huì)被出賣。投資者考慮持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，并將它與生產(chǎn)終止時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值對(duì)比。如果持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值超過(guò)生產(chǎn)終止時(shí)的生產(chǎn)價(jià)值，那么進(jìn)行經(jīng)營(yíng)是有意義的。
5、清算價(jià)格。清算價(jià)格是指在非公開(kāi)市場(chǎng)上限制拍賣的價(jià)格。清算價(jià)格一般低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，這是由市場(chǎng)供求狀況決定的。其一，因經(jīng)營(yíng)失利而導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)，必然會(huì)急于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或拍賣；其二，這種交易活動(dòng)只要取決于買方，占有主動(dòng)權(quán)的買方必定極力壓低成交價(jià)格，以從中獲取利益。
6、保險(xiǎn)價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值是指可能因危險(xiǎn)造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重置和（或）重建成本。保險(xiǎn)價(jià)值是保險(xiǎn)單條款中記載或認(rèn)同的某項(xiàng)資產(chǎn)損失或資產(chǎn)群價(jià)值的一部分損失。
7、課稅價(jià)值。是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價(jià)值定義所確定的價(jià)值。
（三）價(jià)值類型的決定因素
價(jià)值類型問(wèn)題一直是評(píng)估業(yè)界的焦點(diǎn)和難點(diǎn)。但至少已在下列方面達(dá)成共識(shí)：一是價(jià)值類型是必需的；二是資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程開(kāi)始就應(yīng)確定價(jià)值類型，價(jià)值類型指導(dǎo)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程始終；三是每一種價(jià)值類型必須定義。
決定和影響價(jià)值類型的因素是多方面的，但主要因素包括：
1、評(píng)估的特定目的（經(jīng)濟(jì)行為）；
2、市場(chǎng)條件；
3、資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。
上述三項(xiàng)因素是一個(gè)有機(jī)整體，核心問(wèn)題是評(píng)估的特定目的，因?yàn)樘囟康拇_定以后直接影響市場(chǎng)條件，進(jìn)而也影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。比如，資產(chǎn)在發(fā)生售賣的經(jīng)濟(jì)行為下，直接決定了市場(chǎng)中需求者的范圍。通常情況下，資產(chǎn)評(píng)估特定目的不同，評(píng)估價(jià)值也不一樣，這種差異本身就是由于特定目的引致的價(jià)值類型不同造成的。但需要進(jìn)一步說(shuō)明的是，評(píng)估師也可以根據(jù)委托者的要求選擇價(jià)值類型。一般地，企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)拍賣，我們可以選擇清算價(jià)格，但也可以根據(jù)委托者要求選擇采用市場(chǎng)價(jià)值類型。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值概念的分析，國(guó)際評(píng)估界似乎對(duì)市場(chǎng)價(jià)值具有更大的偏好性，它是一種理想化的評(píng)估價(jià)值。當(dāng)然，價(jià)值類型選擇不同，直接影響評(píng)估價(jià)值數(shù)額。而且，不同價(jià)值類型下的評(píng)估價(jià)值與實(shí)際資產(chǎn)交易值的差異度是不同的。如果企業(yè)破產(chǎn)評(píng)估選用清算價(jià)格這種價(jià)值類型，實(shí)際處置時(shí)，處置值和評(píng)估值差異就會(huì)很??；而如果選用市場(chǎng)價(jià)值類型時(shí)，處置值和評(píng)估值差異就會(huì)較大?？梢?jiàn)，同樣評(píng)估目的，不同價(jià)值類型的評(píng)估值所表現(xiàn)的實(shí)際交易值與評(píng)估值的差異程度不同。強(qiáng)調(diào)說(shuō)明的是，評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)交易值之間存在差異是正常的現(xiàn)象，因?yàn)榻灰走^(guò)程中的許多因素并非評(píng)估師所應(yīng)考慮的內(nèi)容，委托方使用評(píng)估價(jià)值時(shí)，應(yīng)注意分析二者差異的原因。當(dāng)然，這樣并不是評(píng)估者對(duì)評(píng)估值就沒(méi)有責(zé)任了，其仍然應(yīng)對(duì)形成評(píng)估值的因素及參數(shù)選擇方面負(fù)責(zé)。
第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)
假設(shè)對(duì)任何學(xué)科都是重要的，相應(yīng)的理論觀念和方法都是建立在一定假設(shè)的基礎(chǔ)之上的。資產(chǎn)評(píng)估與其他學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。適用資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有以下幾種：
一、繼續(xù)使用假設(shè)
從資產(chǎn)評(píng)估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。對(duì)這類資產(chǎn)的評(píng)估，就要從繼續(xù)使用的假設(shè)出發(fā)，不能按資產(chǎn)拆零出售零部件所得收入之和進(jìn)行估價(jià)。
二、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)
公開(kāi)市場(chǎng)是指發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是基于市場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)大佳效用。
所謂大佳效用是指資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi)，用于有利又可行和法律上允許的用途。這種資產(chǎn)的大佳效用可以是現(xiàn)時(shí)的，也可以是潛在的。在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，按照公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)處理或作適當(dāng)調(diào)整才有可能使資產(chǎn)收益大。資產(chǎn)的大佳效用，由資產(chǎn)主體；具體特定條件以及市場(chǎng)供求規(guī)律所決定。
三、清算（清償）假設(shè)
清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開(kāi)市場(chǎng)上出售。這種情況下的資產(chǎn)評(píng)估具有一定的特殊性，適應(yīng)強(qiáng)制出售中市場(chǎng)均衡被打破的實(shí)際情況，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值大大低于繼續(xù)使用或公開(kāi)市場(chǎng)條件下的評(píng)估值。
在資產(chǎn)評(píng)估中，由于資產(chǎn)未來(lái)效用不同而形成了“三種假設(shè)”。在不同假設(shè)條件下，評(píng)估結(jié)果各不相同。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價(jià)值；在公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值；在清算假設(shè)前提下要求評(píng)估資產(chǎn)的清算價(jià)格。因此，資產(chǎn)評(píng)估人員在評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)中要充分了解、分析、判斷、認(rèn)定被評(píng)估資產(chǎn)可能的效用，以便得出有效結(jié)論。
第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的原則
資產(chǎn)評(píng)估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者、評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系，規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。
一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則
（一）獨(dú)立性原則
獨(dú)立性原則要求在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評(píng)估工作應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)是獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評(píng)估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖的影響。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。
（二）客觀性原則
客觀性原則是指評(píng)估結(jié)果應(yīng)有充分的事實(shí)為依據(jù)。評(píng)估人員要從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，在評(píng)估過(guò)程中排除人為因素的干擾，具有客觀、公正的態(tài)度和采用科學(xué)的方法。評(píng)估的指標(biāo)具有客觀性，評(píng)估過(guò)程中的預(yù)測(cè)、推理和邏輯判斷等只有建立在市場(chǎng)和現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)資料上，才具有意義。
（三）科學(xué)性原則
科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，必須根據(jù)評(píng)估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型和方法，制定科學(xué)的評(píng)估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理。資產(chǎn)評(píng)估方法的科學(xué)性，不僅在于方法本身，更重要的是必須嚴(yán)格與價(jià)值類型相匹配。價(jià)值類型的選擇是以評(píng)估的特定目的為依據(jù)，它對(duì)評(píng)估方法具有約束性，不能以方法取代價(jià)值類型，以技術(shù)方法的多樣性和可替代性模糊評(píng)估價(jià)值類型的性，影響評(píng)估結(jié)果的合理性。
另外，科學(xué)性原則還要求資產(chǎn)評(píng)估程序科學(xué)合理。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)不同，其評(píng)估程序也有繁簡(jiǎn)的差異。因此，應(yīng)根據(jù)評(píng)估本身的規(guī)律性和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際情況，確定科學(xué)的評(píng)估程序。這樣才能既有利于節(jié)約人力、物力和財(cái)力，降低評(píng)估成本；又有利于提高評(píng)估效率，保證評(píng)估工作順利進(jìn)行。
（四）專業(yè)性原則
專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須擁有一支由工程、技術(shù)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、法律和經(jīng)濟(jì)管理等多學(xué)科的專家組成的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)隊(duì)伍；這支專業(yè)隊(duì)伍的成員必須具有良好的教育背景、專業(yè)知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，這是確保資產(chǎn)評(píng)估方法正確、評(píng)估結(jié)果公正的技術(shù)基礎(chǔ)。此外，專業(yè)性原則還要求資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)部存在專業(yè)技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)，以便為委托方提供廣闊的選擇余地。這是確保資產(chǎn)評(píng)估公平的市場(chǎng)條件。
二、資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則
（一）貢獻(xiàn)原則
貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)衡量確定。貢獻(xiàn)原則要求在評(píng)估一項(xiàng)由多個(gè)資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，必須綜合考慮該項(xiàng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值。
（二）替代原則
替代原則是指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，低價(jià)格的資產(chǎn)需求大。這是因?yàn)椋薪?jīng)驗(yàn)的買方對(duì)某一資產(chǎn)不會(huì)支付高于能在市場(chǎng)上找到相同效用替代物的費(fèi)用。評(píng)估時(shí)，某一資產(chǎn)的可選擇性和有無(wú)替代性是需要考慮的一個(gè)重要因素。
（三）預(yù)期原則
預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過(guò)去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來(lái)收益的期望值決定的。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的高低取決于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的未來(lái)效用或獲利能力。一項(xiàng)資產(chǎn)取得時(shí)的成本很高，但對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，其效用不高，評(píng)估值就不會(huì)很大。預(yù)期原則要求在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須合理預(yù)期其未來(lái)的獲利能力以及擁有獲利能力的有效期限。
資產(chǎn)評(píng)估的各經(jīng)濟(jì)原則是相互聯(lián)系的，在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)綜合運(yùn)用這些原則，以保證資產(chǎn)評(píng)估工作效率的提高和評(píng)估結(jié)果的合理性。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，客觀存在的是一個(gè)量，而人們對(duì)它的評(píng)估又是一個(gè)量。資產(chǎn)評(píng)估就是通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的全面認(rèn)識(shí)和判斷，來(lái)反映其客觀價(jià)值。但是，一般來(lái)說(shuō)，要使評(píng)估值與資產(chǎn)客觀價(jià)值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評(píng)估者的目標(biāo)或任務(wù)應(yīng)是努力縮小這個(gè)差距。
第六節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序
一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義
資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。資產(chǎn)評(píng)估程序由具體的工作步驟組成，不同的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)由于評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、資產(chǎn)評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件的差異，評(píng)估人員可能需要執(zhí)行不同的資產(chǎn)評(píng)估具體程序或工作步驟，但由于資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的共性，各種資產(chǎn)類型、各種評(píng)估目的的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本程序是相同的。通過(guò)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本程序的總結(jié)和規(guī)范，可以有效地指導(dǎo)評(píng)估人員開(kāi)展各種類型的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。
資產(chǎn)評(píng)估程序有狹義和廣義之分，狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序是從資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托開(kāi)始，到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書結(jié)束。廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序是從承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)開(kāi)始，到資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔結(jié)束。
按照廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序分析，資產(chǎn)評(píng)估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：
1、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；
2、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；
3、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；
4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；
5、收集資產(chǎn)評(píng)估資料；
6、評(píng)定估算；
7、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；
8、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。
二、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性
資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性表現(xiàn)在：
（一）資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證
資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員不論執(zhí)行何種資產(chǎn)類型、何種評(píng)估目的的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，都應(yīng)當(dāng)履行必要的資產(chǎn)評(píng)估程序，按照工作步驟有計(jì)劃地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。這樣做不僅有利于規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)行為，而且能夠有效地避免由于機(jī)構(gòu)和人員水平不同而導(dǎo)致的在執(zhí)行具體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中可能出現(xiàn)的程序上的重要疏漏，切實(shí)保證資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量。恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序?qū)τ谔岣哔Y產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)水平乃至資產(chǎn)評(píng)估業(yè)整體業(yè)務(wù)水平具有重要意義。另一方面，作為一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的中介服務(wù)工作，評(píng)估人員履行嚴(yán)格的評(píng)估程序也是贏得客戶和社會(huì)公眾信任、提高評(píng)估行業(yè)社會(huì)公信力的重要保證。
（二）資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)自查評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)
由于資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行決策的重要參考依據(jù)之一，因此資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)必然引起相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)注，包括委托人、資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人、相關(guān)利益當(dāng)事人、司法部門、證券監(jiān)督及其他行政監(jiān)督部門、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)主管協(xié)會(huì)以及社會(huì)公眾、新聞媒體等。資產(chǎn)評(píng)估程序不僅為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)提供了必要的指導(dǎo)和規(guī)范，也為上述相關(guān)當(dāng)事方提供了評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)，也是委托人、司法和行政監(jiān)管部門及資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員、評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)質(zhì)量的主要依據(jù)。
（三）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。
它是資產(chǎn)評(píng)估人員防范風(fēng)險(xiǎn)，在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，首先要履行好自己的程序。例如社會(huì)上有些評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員沒(méi)有履行好程序，這并不是評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員單方面的責(zé)任，也有委托方與客戶之間的影響。
三、資產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容
（一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)
明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)是資產(chǎn)評(píng)估程序的第一個(gè)環(huán)節(jié)，明確資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，業(yè)務(wù)所涉及的經(jīng)濟(jì)行為；資產(chǎn)評(píng)估的委托方和資產(chǎn)的占有方的基本情況。明確基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)該明確其經(jīng)營(yíng)地址、經(jīng)營(yíng)執(zhí)照的范圍、性質(zhì)、主要涉及經(jīng)濟(jì)行為的資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)等。例如，注冊(cè)資本有50萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)情況不太好，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，資產(chǎn)量突然與實(shí)際的資產(chǎn)量有很大的落差，此時(shí)就應(yīng)考慮資產(chǎn)的來(lái)源。評(píng)估資產(chǎn)中評(píng)估的對(duì)象是否真實(shí)存在。注冊(cè)資本有50萬(wàn)，賬上固定資產(chǎn)只有40萬(wàn)，被評(píng)估資產(chǎn)為70萬(wàn)元的固定資產(chǎn)，此時(shí)要考慮70萬(wàn)元的被評(píng)估資產(chǎn)是否存在資產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書
切實(shí)規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。這是進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估必要的程序，它是規(guī)范和約束雙方當(dāng)事人之間利益和責(zé)任的關(guān)系。首先要規(guī)定委托方、評(píng)估對(duì)象以及評(píng)估基準(zhǔn)日的日期、評(píng)估的目的；雙方在執(zhí)行期間有什么樣權(quán)利和義務(wù)；規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的收費(fèi)問(wèn)題及費(fèi)用的支付方式；報(bào)告出具的日期、份數(shù)。后雙方當(dāng)事人蓋章簽字具有法律效力。那當(dāng)然特殊情況可在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書中說(shuō)明、披露。
（三）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃
應(yīng)確定工作的期間、時(shí)間段、人員的配備、所需資料來(lái)源、何時(shí)接觸等相互協(xié)調(diào)的過(guò)程。這是保證資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)能夠順利進(jìn)行、提高效率的重要保證。
（四）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查
資產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘察首先應(yīng)與對(duì)方進(jìn)行配合。一般情況應(yīng)先由對(duì)方出具資產(chǎn)評(píng)估清查明細(xì)表，對(duì)于重要的資產(chǎn)應(yīng)與管理層或技術(shù)的維護(hù)層取得及時(shí)聯(lián)系，更好的了解資產(chǎn)現(xiàn)有的情況，或在使用中的一些情況。目的是對(duì)這項(xiàng)資產(chǎn)有很好的確認(rèn)。主要勘察數(shù)量與規(guī)格型號(hào)和技術(shù)狀況以及目前的使用情況等等。
（五）收集資產(chǎn)評(píng)估資料
收集資產(chǎn)評(píng)估資料要與被評(píng)估資產(chǎn)相協(xié)調(diào)。要根據(jù)評(píng)估對(duì)象收集相關(guān)資料。比如要評(píng)估一輛車，要知道這輛車的型號(hào)、狀況等。
（六）評(píng)定估算
資料與現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果進(jìn)行匯總、整理、評(píng)估。評(píng)估是根據(jù)評(píng)估目的而言的，評(píng)估目的確定其價(jià)值類型，價(jià)值類型選用適當(dāng)?shù)姆椒?，根?jù)收集到的資料的數(shù)值依據(jù)，就可以得到評(píng)估價(jià)值也就是被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果。
（七）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
評(píng)估結(jié)果出來(lái)以后，就編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是評(píng)估機(jī)構(gòu)提交給委托方的重要的法律性文書，這時(shí)對(duì)于委托方來(lái)說(shuō)表明資產(chǎn)評(píng)估工作基本結(jié)束。
（八）資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔
資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，是市場(chǎng)條件下產(chǎn)生的業(yè)務(wù)。這項(xiàng)業(yè)務(wù)受市場(chǎng)檢驗(yàn)如果存在一些問(wèn)題時(shí)，應(yīng)有充分的依據(jù)，這就表現(xiàn)在工作底稿、工作檔案中?？梢噪S時(shí)查閱有充分的理由證明這個(gè)評(píng)估是中介性服務(wù)機(jī)構(gòu)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且這個(gè)評(píng)估并沒(méi)有受到當(dāng)事人權(quán)益的影響（是客觀公正的、所做出的評(píng)估結(jié)論是有事實(shí)依據(jù)的，到工作底稿中都可查閱）
四、履行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求
資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在履行資產(chǎn)評(píng)估程序時(shí)，應(yīng)遵循以下基本要求：
1、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度。由于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗(yàn)各自不同，所承接的主要業(yè)務(wù)范圍和職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也各有不同，各資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本機(jī)構(gòu)實(shí)際情況，在資產(chǎn)評(píng)估基本程序的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化等必要調(diào)整，形成本機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估程序制度，并在資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中切實(shí)可行，不斷完善。
2、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評(píng)估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，不得隨意簡(jiǎn)化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)而且僅當(dāng)在執(zhí)行必要資產(chǎn)評(píng)估程序后，形成和出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
3、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助理人員實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序。
4、如果由于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員無(wú)法或沒(méi)有履行資產(chǎn)評(píng)估程序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)。如在損害賠償評(píng)估業(yè)務(wù)中評(píng)估對(duì)象已經(jīng)毀失，無(wú)法進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)勘查，或受到限制無(wú)法實(shí)施完整的資產(chǎn)評(píng)估程序，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會(huì)影響到資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中明確披露這種狀況及其對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論可能具有的影響，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評(píng)估工作。
另一種情況是無(wú)法履行就應(yīng)該終止資產(chǎn)評(píng)估工作。有時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)會(huì)有很多資料、資產(chǎn)不能很好的提供相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明、存放證明、實(shí)際與清查表中不符的情況下，這時(shí)完全有權(quán)利終止該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估工作。
5、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評(píng)估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中予以披露。