第六節(jié) 申報和繳納
一、申報納稅程序
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司
納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人
這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。
【例題·單選題】根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應(yīng)當自（?。蚍康禺a(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
A.簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)
B.簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起10日內(nèi)
C.有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起7日內(nèi)
D.有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起l0日內(nèi)
【答疑編號911030302】
【答案】A
二、納稅時間和繳納方法
（一）以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
（二）以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
（三）項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
三、納稅地點
土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)負責征收。所謂“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。
（一）納稅人是法人的
當納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地同在一地時，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不在一地，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。
（二）納稅人是自然人的
當納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同一地時，應(yīng)在其住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地不在一地，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
四、相關(guān)責任與義務(wù)（了解）
五、進一步做好土地增值稅的征管工作（了解）
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（掌握）：
（一）土地增值稅的清算單位
（二）土地增值稅的清算條件：
（1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：
①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
（四）土地增值稅的扣除項目
1.須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
5.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
（七）土地增值稅的核定征收
1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期
5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
【例題·多選題】下列各項中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進行土地增值稅清算的有（?。?BR> A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
B.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的
C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的
D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的
【答疑編號911030303】
【答案】ABC
【解析】根據(jù)規(guī)定，取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算，選項D不符合土地增值稅清算條件。
【例題·多選題】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述不正確的是（?。?。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費用資料不實的，不得扣除
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋值的10%
【答疑編號911030304】
【答案】BCD
本章總結(jié)：掌握的要點：
1.土地增值稅的征稅范圍；
2.計算土地增值稅增值額時的扣除項目；
3.稅額計算（掌握步驟）
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
一、申報納稅程序
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司
納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人
這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。
【例題·單選題】根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應(yīng)當自（?。蚍康禺a(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
A.簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)
B.簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起10日內(nèi)
C.有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起7日內(nèi)
D.有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起l0日內(nèi)
【答疑編號911030302】
【答案】A
二、納稅時間和繳納方法
（一）以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
（二）以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
（三）項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
三、納稅地點
土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)負責征收。所謂“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。
（一）納稅人是法人的
當納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地同在一地時，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不在一地，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。
（二）納稅人是自然人的
當納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同一地時，應(yīng)在其住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地不在一地，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
四、相關(guān)責任與義務(wù)（了解）
五、進一步做好土地增值稅的征管工作（了解）
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（掌握）：
（一）土地增值稅的清算單位
（二）土地增值稅的清算條件：
（1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：
①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
（四）土地增值稅的扣除項目
1.須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
5.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
（七）土地增值稅的核定征收
1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期
5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
【例題·多選題】下列各項中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進行土地增值稅清算的有（?。?BR> A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
B.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的
C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的
D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的
【答疑編號911030303】
【答案】ABC
【解析】根據(jù)規(guī)定，取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算，選項D不符合土地增值稅清算條件。
【例題·多選題】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述不正確的是（?。?。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費用資料不實的，不得扣除
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋值的10%
【答疑編號911030304】
【答案】BCD
本章總結(jié)：掌握的要點：
1.土地增值稅的征稅范圍；
2.計算土地增值稅增值額時的扣除項目；
3.稅額計算（掌握步驟）
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算