第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計算(掌握)
一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計算方法
計算步驟：
（一）確定扣除項(xiàng)目
（二）計算增值額
增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額
（三）計算增值率
增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%
（四）確定適用稅率
依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。
（五）依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。
【答案】（1）取得土地使用權(quán)支付的地價未及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（萬元）
（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%
加計扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬元）
（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）
（7）增值額＝10000－6005＝3995（萬元）
（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%
（9）應(yīng)納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬元）
【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下（公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰（已記入公司“管理費(fèi)用”中）、企業(yè)所得稅稅率33%）
1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元；
2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元；
3.開發(fā)成本費(fèi)用1500萬元；
4.開發(fā)費(fèi)用250萬元（當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）。
公司計算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：
（1）應(yīng)繳納營業(yè)稅＝4000×5%＝200（萬元）
（2）應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝200×7%＝14（萬元）
（3）應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝200×3%＝6（萬元）
（4）應(yīng)繳納印花稅＝4000×0.5‰＝2（萬元）
（5）應(yīng)繳納土地增值稅：
①扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3232（萬元）
②增值額＝4000－3232＝768（萬元）
③增值率＝768÷3232×100%≈24%
④應(yīng)繳納土地增值稅＝768×30%－3232×0＝230.4（萬元）
（6）應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝（4000－3232－230.4）×33%＝177.408（萬元）
要求：
1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是否正確？錯在何處？
2.核定該公司應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是多少？
【答案】分析處理如下：
1.公司自行計算應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯誤。
（1）計算土地增值額時，其開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計算扣除，而企業(yè)按照實(shí)際數(shù)扣除。
（2）按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應(yīng)記入其“管理費(fèi)用”賬戶中，計算土地增值額時不再單獨(dú)扣除。如果轉(zhuǎn)讓時印花稅未記入其“管理費(fèi)用”，可做扣除。
（3）公司在計算企業(yè)所得稅時，扣除金額中含有計算土地增值額時的加計扣除金額，加計扣除金額允許作為計算土地增值額時的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目中沒有該項(xiàng)規(guī)定。
2.核定應(yīng)繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅如下：
①扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋（800＋1500）×10%＋220＋（800＋1500）×20%＝3210（萬元）
②增值額＝4000－3210＝790（萬元）
③增值率＝790÷3210×100%≈25%
④應(yīng)繳納土地增值稅＝790×30%－3210×0＝237（萬元）
（2）企業(yè)所得稅：
①應(yīng)納稅所得額＝4000－800－1500－250－220－237＝993（萬元）
②應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝993×33%＝327.69（萬元）
【例題·計算題】某市內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年開發(fā)一個項(xiàng)目，有關(guān)經(jīng)營情況如下：
（1）該項(xiàng)目商品房全部銷售，取得銷售收入4000萬元，并簽訂了銷售合同。
（2）簽訂土地購買合同，支付與該項(xiàng)目相關(guān)的土地使用權(quán)價款600萬元，相關(guān)稅費(fèi)50萬元。
（3）發(fā)生土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)200萬元，前期工程費(fèi)100萬元，支付工程價款750萬元，基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi)150萬元，開發(fā)間接費(fèi)用60萬元。
（4）發(fā)生銷售費(fèi)用100萬元，財務(wù)費(fèi)用60萬元，管理費(fèi)用80萬元。
（5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司不能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計算分?jǐn)偫?，?dāng)?shù)卣?guī)定的開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。
根據(jù)上述資料和稅法相關(guān)規(guī)定，回答下列問題：
1.該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應(yīng)繳納印花稅（ ）萬元。
A.1.38
B.1.50
C.2.18
D.2.30
【答案】D
【解析】該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應(yīng)繳納印花稅＝4000×0.5‰＋600×0.5‰＝2.30（萬元）
2.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時準(zhǔn)予扣除的稅金和附加為（?。┤f元。
A.220
B.222.65
C.225
D.230.6
【答案】A
【解析】該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的稅金及附加＝4000×5%×（1＋7%＋3%）＝220（萬元）
3.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目金額（?。┤f元。
A.2301
B.2303.65
C.2483
D.2685
【答案】C
【解析】準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)＝600＋50＝650（萬元）
準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本＝200＋100＋750＋150＋60＝1260（萬元）
準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（650＋1260）×10%＝191（萬元）
準(zhǔn)予扣除“其他扣除項(xiàng)目金額”＝（650＋1260）×20%＝382（萬元）
該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目金額合計＝650＋1260＋191＋382＝2483（萬元）
4.該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應(yīng)繳納土地增值稅（?。┤f元。
A.389.1
B.394.5
C.678.54
D.679.6
【答案】A
【解析】收入總額＝4000（萬元）
準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目合計＝220＋2483＝2703（萬元）
增值額＝4000－2703＝1297（萬元）
增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%＝1297÷2703×100%＝47.98%，適用稅率30%。
應(yīng)納土地增值稅＝1297×30%＝389.1（萬元）
、出售舊房應(yīng)納稅額的計算方法
計算步驟：
（一）計算評估價格
（二）匯集扣除項(xiàng)目金額
（三）計算增值率
（四）依據(jù)增值稅率確定適用稅率
（五）依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
【教材例題】某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費(fèi)計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土增值稅額。
【答案】
（1）評估價格＝600×70%＝420（萬元）
（2）允許扣除的稅金27.5萬元
（3）扣除項(xiàng)目金額合計＝420＋27.5＝447.5（萬元）
（4）增值額＝500－447.5＝52.5（萬元）
（5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%
（6）應(yīng)納稅額＝52.5×30%＝15.75（萬元）
三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法（了解）
納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偂Ｈ舭创宿k法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?BR> 按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的計算公式為：
扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）
【例題·計算題】某專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)，2008年有關(guān)經(jīng)營情況如下：
（1）以2800萬元購得非耕地40000平方米的土地使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)為60年。
（2）第一期工程（“三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā)）于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費(fèi)用400萬元和寫字樓建造費(fèi)用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。
（3）到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，共計收入16000萬元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)資產(chǎn)作辦公用。
（4）在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費(fèi)用1500萬元；發(fā)生管理費(fèi)用900萬元。
（5）售房繳納的營業(yè)稅800萬元；出租房繳納的營業(yè)稅1.05萬元。
計算土地增值稅時扣除項(xiàng)目合計金額。
【答案】（1）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額＝2800×（12000÷40000）×（50000÷60000）＝700（萬元）
（2）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本金額＝400×（12000÷40000）×（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000）＝6100（萬元）
（3）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用金額＝（700＋6100）×10%＝680（萬元）
（4）銷售房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝800萬元
（5）其他項(xiàng)目金額＝（700＋6100）×20%＝1360（萬元）
（6）扣除項(xiàng)目合計＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（萬元）
一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計算方法
計算步驟：
（一）確定扣除項(xiàng)目
（二）計算增值額
增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額
（三）計算增值率
增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%
（四）確定適用稅率
依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。
（五）依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。
【答案】（1）取得土地使用權(quán)支付的地價未及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（萬元）
（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%
加計扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬元）
（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）
（7）增值額＝10000－6005＝3995（萬元）
（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%
（9）應(yīng)納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬元）
【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下（公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰（已記入公司“管理費(fèi)用”中）、企業(yè)所得稅稅率33%）
1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元；
2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元；
3.開發(fā)成本費(fèi)用1500萬元；
4.開發(fā)費(fèi)用250萬元（當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）。
公司計算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：
（1）應(yīng)繳納營業(yè)稅＝4000×5%＝200（萬元）
（2）應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝200×7%＝14（萬元）
（3）應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝200×3%＝6（萬元）
（4）應(yīng)繳納印花稅＝4000×0.5‰＝2（萬元）
（5）應(yīng)繳納土地增值稅：
①扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3232（萬元）
②增值額＝4000－3232＝768（萬元）
③增值率＝768÷3232×100%≈24%
④應(yīng)繳納土地增值稅＝768×30%－3232×0＝230.4（萬元）
（6）應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝（4000－3232－230.4）×33%＝177.408（萬元）
要求：
1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是否正確？錯在何處？
2.核定該公司應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是多少？
【答案】分析處理如下：
1.公司自行計算應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯誤。
（1）計算土地增值額時，其開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計算扣除，而企業(yè)按照實(shí)際數(shù)扣除。
（2）按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應(yīng)記入其“管理費(fèi)用”賬戶中，計算土地增值額時不再單獨(dú)扣除。如果轉(zhuǎn)讓時印花稅未記入其“管理費(fèi)用”，可做扣除。
（3）公司在計算企業(yè)所得稅時，扣除金額中含有計算土地增值額時的加計扣除金額，加計扣除金額允許作為計算土地增值額時的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目中沒有該項(xiàng)規(guī)定。
2.核定應(yīng)繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅如下：
①扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋（800＋1500）×10%＋220＋（800＋1500）×20%＝3210（萬元）
②增值額＝4000－3210＝790（萬元）
③增值率＝790÷3210×100%≈25%
④應(yīng)繳納土地增值稅＝790×30%－3210×0＝237（萬元）
（2）企業(yè)所得稅：
①應(yīng)納稅所得額＝4000－800－1500－250－220－237＝993（萬元）
②應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝993×33%＝327.69（萬元）
【例題·計算題】某市內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年開發(fā)一個項(xiàng)目，有關(guān)經(jīng)營情況如下：
（1）該項(xiàng)目商品房全部銷售，取得銷售收入4000萬元，并簽訂了銷售合同。
（2）簽訂土地購買合同，支付與該項(xiàng)目相關(guān)的土地使用權(quán)價款600萬元，相關(guān)稅費(fèi)50萬元。
（3）發(fā)生土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)200萬元，前期工程費(fèi)100萬元，支付工程價款750萬元，基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi)150萬元，開發(fā)間接費(fèi)用60萬元。
（4）發(fā)生銷售費(fèi)用100萬元，財務(wù)費(fèi)用60萬元，管理費(fèi)用80萬元。
（5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司不能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計算分?jǐn)偫?，?dāng)?shù)卣?guī)定的開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。
根據(jù)上述資料和稅法相關(guān)規(guī)定，回答下列問題：
1.該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應(yīng)繳納印花稅（ ）萬元。
A.1.38
B.1.50
C.2.18
D.2.30
【答案】D
【解析】該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應(yīng)繳納印花稅＝4000×0.5‰＋600×0.5‰＝2.30（萬元）
2.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時準(zhǔn)予扣除的稅金和附加為（?。┤f元。
A.220
B.222.65
C.225
D.230.6
【答案】A
【解析】該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的稅金及附加＝4000×5%×（1＋7%＋3%）＝220（萬元）
3.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目金額（?。┤f元。
A.2301
B.2303.65
C.2483
D.2685
【答案】C
【解析】準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)＝600＋50＝650（萬元）
準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本＝200＋100＋750＋150＋60＝1260（萬元）
準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（650＋1260）×10%＝191（萬元）
準(zhǔn)予扣除“其他扣除項(xiàng)目金額”＝（650＋1260）×20%＝382（萬元）
該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目金額合計＝650＋1260＋191＋382＝2483（萬元）
4.該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應(yīng)繳納土地增值稅（?。┤f元。
A.389.1
B.394.5
C.678.54
D.679.6
【答案】A
【解析】收入總額＝4000（萬元）
準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目合計＝220＋2483＝2703（萬元）
增值額＝4000－2703＝1297（萬元）
增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%＝1297÷2703×100%＝47.98%，適用稅率30%。
應(yīng)納土地增值稅＝1297×30%＝389.1（萬元）
、出售舊房應(yīng)納稅額的計算方法
計算步驟：
（一）計算評估價格
（二）匯集扣除項(xiàng)目金額
（三）計算增值率
（四）依據(jù)增值稅率確定適用稅率
（五）依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
【教材例題】某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費(fèi)計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土增值稅額。
【答案】
（1）評估價格＝600×70%＝420（萬元）
（2）允許扣除的稅金27.5萬元
（3）扣除項(xiàng)目金額合計＝420＋27.5＝447.5（萬元）
（4）增值額＝500－447.5＝52.5（萬元）
（5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%
（6）應(yīng)納稅額＝52.5×30%＝15.75（萬元）
三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法（了解）
納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偂Ｈ舭创宿k法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?BR> 按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的計算公式為：
扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）
【例題·計算題】某專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)，2008年有關(guān)經(jīng)營情況如下：
（1）以2800萬元購得非耕地40000平方米的土地使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)為60年。
（2）第一期工程（“三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā)）于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費(fèi)用400萬元和寫字樓建造費(fèi)用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。
（3）到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，共計收入16000萬元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)資產(chǎn)作辦公用。
（4）在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費(fèi)用1500萬元；發(fā)生管理費(fèi)用900萬元。
（5）售房繳納的營業(yè)稅800萬元；出租房繳納的營業(yè)稅1.05萬元。
計算土地增值稅時扣除項(xiàng)目合計金額。
【答案】（1）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額＝2800×（12000÷40000）×（50000÷60000）＝700（萬元）
（2）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本金額＝400×（12000÷40000）×（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000）＝6100（萬元）
（3）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用金額＝（700＋6100）×10%＝680（萬元）
（4）銷售房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝800萬元
（5）其他項(xiàng)目金額＝（700＋6100）×20%＝1360（萬元）
（6）扣除項(xiàng)目合計＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（萬元）