第二節(jié) 征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍
土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
（一）征稅范圍的一般規(guī)定
1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地的行為均不征稅。
國(guó)有土地出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權(quán)的出讓方是國(guó)家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權(quán)在土地一級(jí)市場(chǎng)上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。
2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。
3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。
（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。
（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。
（二）具體規(guī)定
有關(guān)事項(xiàng) 是否屬于征稅范圍
1.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng) 1.凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，征
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，征
3.投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)?BR> 4.非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免
2.合作建房 1.建成后自用，暫免
2.建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)òê献鹘ǚ侩p方之間的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，?BR> 3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 暫免
4.房地產(chǎn)交換 1.單位之間換房，征
2.個(gè)人之間互換自住房免征
5.房地產(chǎn)抵押 抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征
6.出租 不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）
7.房地產(chǎn)評(píng)估增值 不征（無(wú)收入）
8.國(guó)家收回房地產(chǎn)權(quán) 不征
9.轉(zhuǎn)讓、抵押、置換 征
【例題·單選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是（?。?。
A.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
B.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)
C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)
D.通過(guò)民政部門(mén)贈(zèng)送給社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)
【答案】C
【例題·多選題】下列行為中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的有（?。?。
A.將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬的
B.由雙方合作建房后分配自用的
C.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的
D.被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的
E.以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的
【答案】CE
【解析】選項(xiàng)A，不屬于征稅范圍；選項(xiàng)B、D，暫免征收土地增值稅。
二、納稅人
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國(guó)內(nèi)其他單位和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民等。
【例題·單選題】下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅納稅人的是（ ）。
A.與國(guó)有企業(yè)換房的外資企業(yè)
B.合作建房后出售房產(chǎn)的合作企業(yè)
C.轉(zhuǎn)讓辦公樓的事業(yè)單位
D.繼承房產(chǎn)的子女
【答案】D
三、稅率
土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表
級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 稅率（%） 速算扣除系數(shù)（%）
1 不超過(guò)50%的部分 30 0
2 超過(guò)50%～100%的部分 40 5
3 超過(guò)100%～200%部分 50 15
4 超過(guò)200%的部分 60 35
【例題·單選題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入5000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額4200萬(wàn)元，則適用稅率為（?。?BR> A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
【答案】A
【解析】增值稅扣除項(xiàng)目金額比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，適用第一級(jí)稅率，即30%?！ ?BR>
一、征稅范圍
土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
（一）征稅范圍的一般規(guī)定
1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地的行為均不征稅。
國(guó)有土地出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權(quán)的出讓方是國(guó)家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權(quán)在土地一級(jí)市場(chǎng)上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。
2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。
3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。
（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。
（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。
（二）具體規(guī)定
有關(guān)事項(xiàng) 是否屬于征稅范圍
1.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng) 1.凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，征
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，征
3.投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)?BR> 4.非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免
2.合作建房 1.建成后自用，暫免
2.建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)òê献鹘ǚ侩p方之間的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，?BR> 3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 暫免
4.房地產(chǎn)交換 1.單位之間換房，征
2.個(gè)人之間互換自住房免征
5.房地產(chǎn)抵押 抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征
6.出租 不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）
7.房地產(chǎn)評(píng)估增值 不征（無(wú)收入）
8.國(guó)家收回房地產(chǎn)權(quán) 不征
9.轉(zhuǎn)讓、抵押、置換 征
【例題·單選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是（?。?。
A.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
B.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)
C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)
D.通過(guò)民政部門(mén)贈(zèng)送給社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)
【答案】C
【例題·多選題】下列行為中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的有（?。?。
A.將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬的
B.由雙方合作建房后分配自用的
C.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的
D.被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的
E.以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的
【答案】CE
【解析】選項(xiàng)A，不屬于征稅范圍；選項(xiàng)B、D，暫免征收土地增值稅。
二、納稅人
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國(guó)內(nèi)其他單位和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民等。
【例題·單選題】下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅納稅人的是（ ）。
A.與國(guó)有企業(yè)換房的外資企業(yè)
B.合作建房后出售房產(chǎn)的合作企業(yè)
C.轉(zhuǎn)讓辦公樓的事業(yè)單位
D.繼承房產(chǎn)的子女
【答案】D
三、稅率
土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表
級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 稅率（%） 速算扣除系數(shù)（%）
1 不超過(guò)50%的部分 30 0
2 超過(guò)50%～100%的部分 40 5
3 超過(guò)100%～200%部分 50 15
4 超過(guò)200%的部分 60 35
【例題·單選題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入5000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額4200萬(wàn)元，則適用稅率為（?。?BR> A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
【答案】A
【解析】增值稅扣除項(xiàng)目金額比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，適用第一級(jí)稅率，即30%?！ ?BR>