第二節(jié) 征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍
土地增值稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。
（一）征稅范圍的一般規(guī)定
1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權的出讓方是國家，出讓收入在性質上屬于政府憑借所有權在土地一級市場上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。
2.土地增值稅既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建筑物和其他附著物的產權征稅。土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。
3.土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，則不予征稅。
（1）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為。
（2）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。
（二）具體規(guī)定
有關事項 是否屬于征稅范圍
1.以房地產投資、聯(lián)營 1.凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，征
2.房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，征
3.投資聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產再轉讓，征
4.非房地產開發(fā)企業(yè)將房地產投資到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免
2.合作建房 1.建成后自用，暫免
2.建成后轉讓（包括合作建房雙方之間的轉讓），征
3.企業(yè)兼并轉讓房地產 暫免
4.房地產交換 1.單位之間換房，征
2.個人之間互換自住房免征
5.房地產抵押 抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征
6.出租 不征（無權屬轉移）
7.房地產評估增值 不征（無收入）
8.國家收回房地產權 不征
9.轉讓、抵押、置換 征
【例題·單選題】下列各項中，應征收土地增值稅的是（?。?。
A.個人之間互換自有居住用房地產
B.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產
C.抵押期滿權屬轉讓給債權人的房地產
D.通過民政部門贈送給社會公益事業(yè)的房地產
【答案】C
【例題·多選題】下列行為中，應當征收土地增值稅的有（?。?BR> A.將房屋產權贈與直系親屬的
B.由雙方合作建房后分配自用的
C.以房地產抵債而發(fā)生房地產產權轉讓的
D.被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)的
E.以房地產作價入股投資房地產開發(fā)公司的
【答案】CE
【解析】選項A，不屬于征稅范圍；選項B、D，暫免征收土地增值稅。
二、納稅人
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物和其他附著物產權，并取得收入的單位和個人。包括機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。
【例題·單選題】下列各項中，不屬于土地增值稅納稅人的是（?。?。
A.與國有企業(yè)換房的外資企業(yè)
B.合作建房后出售房產的合作企業(yè)
C.轉讓辦公樓的事業(yè)單位
D.繼承房產的子女
【答案】D
三、稅率
土地增值稅四級超率累進稅率表
級數 增值額與扣除項目金額的比率 稅率（%） 速算扣除系數（%）
1 不超過50%的部分 30 0
2 超過50%～100%的部分 40 5
3 超過100%～200%部分 50 15
4 超過200%的部分 60 35
【例題·單選題】某房地產公司轉讓商品樓收入5000萬元，計算土地增值額準予扣除項目金額4200萬元，則適用稅率為（?。?。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
【答案】A
【解析】增值稅扣除項目金額比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，適用第一級稅率，即30%。
一、征稅范圍
土地增值稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。
（一）征稅范圍的一般規(guī)定
1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權的出讓方是國家，出讓收入在性質上屬于政府憑借所有權在土地一級市場上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。
2.土地增值稅既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建筑物和其他附著物的產權征稅。土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。
3.土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，則不予征稅。
（1）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為。
（2）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。
（二）具體規(guī)定
有關事項 是否屬于征稅范圍
1.以房地產投資、聯(lián)營 1.凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，征
2.房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，征
3.投資聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產再轉讓，征
4.非房地產開發(fā)企業(yè)將房地產投資到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免
2.合作建房 1.建成后自用，暫免
2.建成后轉讓（包括合作建房雙方之間的轉讓），征
3.企業(yè)兼并轉讓房地產 暫免
4.房地產交換 1.單位之間換房，征
2.個人之間互換自住房免征
5.房地產抵押 抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征
6.出租 不征（無權屬轉移）
7.房地產評估增值 不征（無收入）
8.國家收回房地產權 不征
9.轉讓、抵押、置換 征
【例題·單選題】下列各項中，應征收土地增值稅的是（?。?。
A.個人之間互換自有居住用房地產
B.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產
C.抵押期滿權屬轉讓給債權人的房地產
D.通過民政部門贈送給社會公益事業(yè)的房地產
【答案】C
【例題·多選題】下列行為中，應當征收土地增值稅的有（?。?BR> A.將房屋產權贈與直系親屬的
B.由雙方合作建房后分配自用的
C.以房地產抵債而發(fā)生房地產產權轉讓的
D.被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)的
E.以房地產作價入股投資房地產開發(fā)公司的
【答案】CE
【解析】選項A，不屬于征稅范圍；選項B、D，暫免征收土地增值稅。
二、納稅人
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物和其他附著物產權，并取得收入的單位和個人。包括機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。
【例題·單選題】下列各項中，不屬于土地增值稅納稅人的是（?。?。
A.與國有企業(yè)換房的外資企業(yè)
B.合作建房后出售房產的合作企業(yè)
C.轉讓辦公樓的事業(yè)單位
D.繼承房產的子女
【答案】D
三、稅率
土地增值稅四級超率累進稅率表
級數 增值額與扣除項目金額的比率 稅率（%） 速算扣除系數（%）
1 不超過50%的部分 30 0
2 超過50%～100%的部分 40 5
3 超過100%～200%部分 50 15
4 超過200%的部分 60 35
【例題·單選題】某房地產公司轉讓商品樓收入5000萬元，計算土地增值額準予扣除項目金額4200萬元，則適用稅率為（?。?。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
【答案】A
【解析】增值稅扣除項目金額比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，適用第一級稅率，即30%。