二、土地承租權(quán)的客體
下列權(quán)利可以與土地上的建筑物、其他附著物同時(shí)出租，設(shè)定土地承租權(quán)：
（一）依法或者依合同約定進(jìn)行投資開發(fā)的國有土地使用權(quán)；
（二）依法可以流轉(zhuǎn)的城市私房用地使用權(quán)。
沒有建筑物、其他附著物但有獨(dú)立支配價(jià)值的國有土地使用權(quán)可以單獨(dú)出租，設(shè)定土地承租權(quán)。
現(xiàn)行土地立法的有關(guān)規(guī)定表明，國有土地使用權(quán)出租后可以設(shè)定土地承租權(quán)。
為了防止土地的投機(jī)膨脹和無計(jì)劃地濫用，現(xiàn)行法已規(guī)定，按規(guī)定或者約定的期限和條件完成投資開發(fā)的，土地使用權(quán)才可轉(zhuǎn)讓。同樣地，為了防止開發(fā)商不搞開發(fā)，將囤積土地用以租賃以牟取高額暴利，也應(yīng)當(dāng)對用于出租的國有土地使用權(quán)范圍加以限制。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條對此僅做了原則性規(guī)定，要求土地使用權(quán)人依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地。至于土地使用權(quán)人將土地開發(fā)到何種程度才可出租，法律尚未作明確規(guī)定，一般由各地根據(jù)具體情況而定。如有的地方規(guī)定除地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到出讓合同約定投資的25%的即可出租；上海則要求達(dá)至約定投資的100%才可。這些做法對完善土地承租權(quán)的立法有積極意義。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條、《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行條例》第6條的規(guī)定，作為承租權(quán)標(biāo)的的國有土地使用權(quán)必須符合一個(gè)條件：已經(jīng)依法律或者約定完成了一定比例的投資開發(fā)。
若對土地的投資開發(fā)不屬于房屋建設(shè)工程，僅屬于成片開發(fā)土地的，依現(xiàn)行法的某些規(guī)定，只要達(dá)到“三通一平”，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的，便形成可以單獨(dú)出租的土地使用權(quán)。
三、土地承租權(quán)的取得
（一）關(guān)于合同的形式和登記
在民法上，土地使用權(quán)出租屬于要式行為，需具備一定的形式要件。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依法與土地承租權(quán)人簽訂書面租賃合同，并依法辦理租賃登記備案；不辦理登記備案的，不得對抗善意第三人。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第29條、第31條和《城市房地產(chǎn)管理法》第53條要求土地使用權(quán)出租必須簽訂合同且須辦理登記。土地使用權(quán)出租合同在出租人與承租人之間形成的是一種債權(quán)關(guān)系。因此，土地使用權(quán)租賃合同以書面合同為生效要件。租賃合同生效后，產(chǎn)生的是請求權(quán)而不是物權(quán)。請求權(quán)是對
不足以取得作為用益物權(quán)的土地承租權(quán)。而根據(jù)我國法律，取得土地物權(quán)的條件不是標(biāo)的物的交付，而是辦理登記。土地承租權(quán)也是如此。具體說，辦理了租賃登記的，即使尚未交付土地，承租
人仍有權(quán)請求法律保護(hù)，強(qiáng)制取得對標(biāo)的物占有。反之，如果沒有辦理租賃登記，即使承租人已經(jīng)取得對標(biāo)的物的占有，他仍然得不到物權(quán)法上的保護(hù)；如果事后出租
人取得該土地的主張，而只能在交出土地以后請求出租人支付違約賠償。
所謂善意第三人，即不知情的第三人。所謂不知情，在這里就是指不知該租賃合同之存在。如果第三人明知或應(yīng)知該租賃合同之存在，則為惡意；惡意侵害他人合同關(guān)系在現(xiàn)代民法上屬于一種侵權(quán)行為，故惡意第三人不受法律保護(hù)。但是，在實(shí)踐中，如果不借助登記制度，證明第三人的惡意十分困難。在實(shí)行土地租賃合同登記的情況下，由于登記的公示效力，凡是已經(jīng)登記的合同，均視為第三人已知或應(yīng)知。所以，一般說來，沒有辦理土地租賃登記的承租人，很難取得對抗第三人的法律地位。
下列權(quán)利可以與土地上的建筑物、其他附著物同時(shí)出租，設(shè)定土地承租權(quán)：
（一）依法或者依合同約定進(jìn)行投資開發(fā)的國有土地使用權(quán)；
（二）依法可以流轉(zhuǎn)的城市私房用地使用權(quán)。
沒有建筑物、其他附著物但有獨(dú)立支配價(jià)值的國有土地使用權(quán)可以單獨(dú)出租，設(shè)定土地承租權(quán)。
現(xiàn)行土地立法的有關(guān)規(guī)定表明，國有土地使用權(quán)出租后可以設(shè)定土地承租權(quán)。
為了防止土地的投機(jī)膨脹和無計(jì)劃地濫用，現(xiàn)行法已規(guī)定，按規(guī)定或者約定的期限和條件完成投資開發(fā)的，土地使用權(quán)才可轉(zhuǎn)讓。同樣地，為了防止開發(fā)商不搞開發(fā)，將囤積土地用以租賃以牟取高額暴利，也應(yīng)當(dāng)對用于出租的國有土地使用權(quán)范圍加以限制。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條對此僅做了原則性規(guī)定，要求土地使用權(quán)人依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地。至于土地使用權(quán)人將土地開發(fā)到何種程度才可出租，法律尚未作明確規(guī)定，一般由各地根據(jù)具體情況而定。如有的地方規(guī)定除地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到出讓合同約定投資的25%的即可出租；上海則要求達(dá)至約定投資的100%才可。這些做法對完善土地承租權(quán)的立法有積極意義。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條、《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行條例》第6條的規(guī)定，作為承租權(quán)標(biāo)的的國有土地使用權(quán)必須符合一個(gè)條件：已經(jīng)依法律或者約定完成了一定比例的投資開發(fā)。
若對土地的投資開發(fā)不屬于房屋建設(shè)工程，僅屬于成片開發(fā)土地的，依現(xiàn)行法的某些規(guī)定，只要達(dá)到“三通一平”，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的，便形成可以單獨(dú)出租的土地使用權(quán)。
三、土地承租權(quán)的取得
（一）關(guān)于合同的形式和登記
在民法上，土地使用權(quán)出租屬于要式行為，需具備一定的形式要件。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依法與土地承租權(quán)人簽訂書面租賃合同，并依法辦理租賃登記備案；不辦理登記備案的，不得對抗善意第三人。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第29條、第31條和《城市房地產(chǎn)管理法》第53條要求土地使用權(quán)出租必須簽訂合同且須辦理登記。土地使用權(quán)出租合同在出租人與承租人之間形成的是一種債權(quán)關(guān)系。因此，土地使用權(quán)租賃合同以書面合同為生效要件。租賃合同生效后，產(chǎn)生的是請求權(quán)而不是物權(quán)。請求權(quán)是對
不足以取得作為用益物權(quán)的土地承租權(quán)。而根據(jù)我國法律，取得土地物權(quán)的條件不是標(biāo)的物的交付，而是辦理登記。土地承租權(quán)也是如此。具體說，辦理了租賃登記的，即使尚未交付土地，承租
人仍有權(quán)請求法律保護(hù)，強(qiáng)制取得對標(biāo)的物占有。反之，如果沒有辦理租賃登記，即使承租人已經(jīng)取得對標(biāo)的物的占有，他仍然得不到物權(quán)法上的保護(hù)；如果事后出租
人取得該土地的主張，而只能在交出土地以后請求出租人支付違約賠償。
所謂善意第三人，即不知情的第三人。所謂不知情，在這里就是指不知該租賃合同之存在。如果第三人明知或應(yīng)知該租賃合同之存在，則為惡意；惡意侵害他人合同關(guān)系在現(xiàn)代民法上屬于一種侵權(quán)行為，故惡意第三人不受法律保護(hù)。但是，在實(shí)踐中，如果不借助登記制度，證明第三人的惡意十分困難。在實(shí)行土地租賃合同登記的情況下，由于登記的公示效力，凡是已經(jīng)登記的合同，均視為第三人已知或應(yīng)知。所以，一般說來，沒有辦理土地租賃登記的承租人，很難取得對抗第三人的法律地位。