五、土地抵押權(quán)的內(nèi)容及限制
（一）關(guān)于房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系
抵押權(quán)人取得以土地使用權(quán)為債權(quán)擔(dān)保的抵押權(quán)時(shí)，依法律或者依約定取得其上建筑物、其他附著物所有權(quán)的抵押權(quán)，并在抵押期間，對(duì)抵押人所占有的建筑物、其他附著物享有法律上的控制權(quán)。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第21、23、24條，《城市房地產(chǎn)管理法》第31條均確認(rèn)了房地一致原則。以土地使用權(quán)抵押的，其上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之抵押，否則，抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)無(wú)法對(duì)土地上的建筑物行使權(quán)利，就可能妨礙土地使用權(quán)交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)或者因應(yīng)拆除其上建筑物造成經(jīng)濟(jì)損失。因此，以土地使用權(quán)抵押時(shí)，土地抵押權(quán)人同時(shí)取得其上建筑物、其他附著物所有權(quán)的抵押。
（二）關(guān)于抵押物的孳息
債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權(quán)
收取權(quán)。所得孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。根據(jù)《擔(dān)保法》第47條的規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)的效力及于抵押物的孳息。但抵押權(quán)人收取抵押物的孳息時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)條件：其一，須將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押的效力不能及于該孳息；其二，先以孳息充抵收取孳息的費(fèi)用。
（三）關(guān)于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件
債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權(quán)人有權(quán)通過(guò)拍賣、變賣的方式將該土地使用權(quán)及其上的屬于抵押人的建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓于第三人，并由轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款優(yōu)先受償。依《擔(dān)保法》第53條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第36、37條和《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第24條第1款的規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)人履行期限屆滿不履行債務(wù)而致被擔(dān)保的債權(quán)不獲清償時(shí)，抵押權(quán)人得依法定程序拍賣、變賣抵押物，實(shí)現(xiàn)抵押物的交換價(jià)值，并就抵押物賣得價(jià)金優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人優(yōu)先受償。依《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第40條的規(guī)定，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不限于債務(wù)人履行期限屆滿不履行債務(wù)，由此可見(jiàn)，土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件應(yīng)為：債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由。
（四）抵押物在抵押
次抵押的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知對(duì)方當(dāng)事人該物已經(jīng)抵押的情況，原抵押合同繼續(xù)有效。未通知抵押權(quán)
人處分抵押物所得價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)
人將其權(quán)利再次抵押的，所擔(dān)保的債權(quán)額不得超過(guò)土地使用權(quán)價(jià)值的余額。
抵押的目的是為債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)，使抵押權(quán)人獲得抵押利益。當(dāng)?shù)盅何锊淮嬖诘浣粨Q價(jià)值轉(zhuǎn)化為其他物如價(jià)金時(shí)，抵押利益仍存在于該轉(zhuǎn)讓物。因此，抵押不以轉(zhuǎn)移抵押物的占有為要件。抵押人享有在無(wú)害抵押權(quán)的條件下對(duì)抵押物的處分權(quán)。出讓國(guó)有土地使用權(quán)抵押后，抵押人可將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)出資或者入股、再次抵押。但抵押人對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的處分必然會(huì)關(guān)系到抵押權(quán)
人的處分權(quán)加以限制是必要的。
依《擔(dān)保法》第49、51條的規(guī)定，抵押權(quán)人對(duì)抵押人處分抵押物的行為有限制權(quán)、追及權(quán)及對(duì)抵押物不法妨礙的排除權(quán)，如抵押
人減少抵押物價(jià)值的行為。抵押權(quán)不因抵押物的部分滅失而受不利影響，剩余部分的價(jià)值與抵押權(quán)價(jià)值相等時(shí)，仍擔(dān)保被擔(dān)保債權(quán)的全部，剩余部分不足擔(dān)保額時(shí)，抵押人應(yīng)以其他財(cái)產(chǎn)補(bǔ)足，不得以滅失為由，對(duì)抗抵押權(quán)。依《擔(dān)保法》第35條、《城市房地產(chǎn)管理辦法》第9條的規(guī)定，抵押物的再次抵押受到限制。
（一）關(guān)于房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系
抵押權(quán)人取得以土地使用權(quán)為債權(quán)擔(dān)保的抵押權(quán)時(shí)，依法律或者依約定取得其上建筑物、其他附著物所有權(quán)的抵押權(quán)，并在抵押期間，對(duì)抵押人所占有的建筑物、其他附著物享有法律上的控制權(quán)。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第21、23、24條，《城市房地產(chǎn)管理法》第31條均確認(rèn)了房地一致原則。以土地使用權(quán)抵押的，其上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之抵押，否則，抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)無(wú)法對(duì)土地上的建筑物行使權(quán)利，就可能妨礙土地使用權(quán)交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)或者因應(yīng)拆除其上建筑物造成經(jīng)濟(jì)損失。因此，以土地使用權(quán)抵押時(shí)，土地抵押權(quán)人同時(shí)取得其上建筑物、其他附著物所有權(quán)的抵押。
（二）關(guān)于抵押物的孳息
債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權(quán)
收取權(quán)。所得孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。根據(jù)《擔(dān)保法》第47條的規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)的效力及于抵押物的孳息。但抵押權(quán)人收取抵押物的孳息時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)條件：其一，須將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押的效力不能及于該孳息；其二，先以孳息充抵收取孳息的費(fèi)用。
（三）關(guān)于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件
債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權(quán)人有權(quán)通過(guò)拍賣、變賣的方式將該土地使用權(quán)及其上的屬于抵押人的建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓于第三人，并由轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款優(yōu)先受償。依《擔(dān)保法》第53條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第36、37條和《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第24條第1款的規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)人履行期限屆滿不履行債務(wù)而致被擔(dān)保的債權(quán)不獲清償時(shí)，抵押權(quán)人得依法定程序拍賣、變賣抵押物，實(shí)現(xiàn)抵押物的交換價(jià)值，并就抵押物賣得價(jià)金優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人優(yōu)先受償。依《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第40條的規(guī)定，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不限于債務(wù)人履行期限屆滿不履行債務(wù)，由此可見(jiàn)，土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件應(yīng)為：債務(wù)履行期滿債權(quán)未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由。
（四）抵押物在抵押
次抵押的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知對(duì)方當(dāng)事人該物已經(jīng)抵押的情況，原抵押合同繼續(xù)有效。未通知抵押權(quán)
人處分抵押物所得價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)
人將其權(quán)利再次抵押的，所擔(dān)保的債權(quán)額不得超過(guò)土地使用權(quán)價(jià)值的余額。
抵押的目的是為債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)，使抵押權(quán)人獲得抵押利益。當(dāng)?shù)盅何锊淮嬖诘浣粨Q價(jià)值轉(zhuǎn)化為其他物如價(jià)金時(shí)，抵押利益仍存在于該轉(zhuǎn)讓物。因此，抵押不以轉(zhuǎn)移抵押物的占有為要件。抵押人享有在無(wú)害抵押權(quán)的條件下對(duì)抵押物的處分權(quán)。出讓國(guó)有土地使用權(quán)抵押后，抵押人可將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)出資或者入股、再次抵押。但抵押人對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的處分必然會(huì)關(guān)系到抵押權(quán)
人的處分權(quán)加以限制是必要的。
依《擔(dān)保法》第49、51條的規(guī)定，抵押權(quán)人對(duì)抵押人處分抵押物的行為有限制權(quán)、追及權(quán)及對(duì)抵押物不法妨礙的排除權(quán)，如抵押
人減少抵押物價(jià)值的行為。抵押權(quán)不因抵押物的部分滅失而受不利影響，剩余部分的價(jià)值與抵押權(quán)價(jià)值相等時(shí)，仍擔(dān)保被擔(dān)保債權(quán)的全部，剩余部分不足擔(dān)保額時(shí)，抵押人應(yīng)以其他財(cái)產(chǎn)補(bǔ)足，不得以滅失為由，對(duì)抗抵押權(quán)。依《擔(dān)保法》第35條、《城市房地產(chǎn)管理辦法》第9條的規(guī)定，抵押物的再次抵押受到限制。