二、土地他項權(quán)利的取得與分類
（一）土地他項權(quán)利的法律關(guān)系主體和客體
《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》中規(guī)定的當事人實際上是指土地他項權(quán)利取得合同一方的土地他項權(quán)利
土地使用權(quán)的土地上享有的權(quán)利，以土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的存在為前提，通常以土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的客體為客體。權(quán)利
人、土地使用權(quán)人之間產(chǎn)生某種法律關(guān)系如土地使用權(quán)抵押關(guān)系、租賃關(guān)系。
（二）土地他項權(quán)利的取得方式
土地他項權(quán)利因其具體權(quán)利類型不同，取得方式亦有差別。根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》，作為民事財產(chǎn)權(quán)利的一種，土地他項權(quán)利可以通過以下方式取得：（1）基于法律、行政法規(guī)的直接規(guī)定取得，如《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第9條（電力通訊經(jīng)營單位享有的他項權(quán)利）、第54條（立體交叉和平面交叉使用土地時享有的他項權(quán)利）。（2）根據(jù)與土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人訂立的協(xié)議取得。（3）基于其他合法行為取得。根據(jù)法理和實踐，取得土地他項權(quán)利的依據(jù)還可以是行政行為（政府決定）、司法行為（法院判決）等，例如，市政部門關(guān)于建設(shè)地下鐵路的決定，政府批準電信公司利用某企業(yè)使用的國有土地敷設(shè)地下電纜，法院在處理土地相鄰糾紛時依法作出的確權(quán)判決。
（三）土地他項權(quán)利的分類
《土地登記規(guī)則》第2條第2款規(guī)定土地他項權(quán)利包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。這里所說的“其他土地權(quán)利”，從我國目前的情況看，主要有地役權(quán)、空中權(quán)和地下權(quán)、土地借用權(quán)、耕作權(quán)。
三、土地他項權(quán)利的內(nèi)容及限制
土地他項權(quán)利人可以依法或者依約定對土地實施某種利用行為。
土地他項權(quán)利有權(quán)排除土地所有權(quán)
人取得、行使權(quán)利不得違反法律規(guī)定的義務(wù)及權(quán)利設(shè)定時約定的義務(wù)，不得給土地所有權(quán)人、使用權(quán)人造成超出合理限度的或者本來應(yīng)當且能夠避免的損害。
從權(quán)利內(nèi)容的角度可以將土地他項權(quán)利分為積極他項權(quán)利和消極他項權(quán)利。積極他項權(quán)利指他項權(quán)利
人的通行權(quán)、引水權(quán)、排水權(quán)等等。消極他項權(quán)利，指為保障自己在地上工作物或者相鄰物上的合法利益而請求土地所有權(quán)人、使用權(quán)人不為一定土地利用行為的權(quán)利，如電力設(shè)施所有權(quán)人禁止妨害輸電線路安全的權(quán)利，鄰地人的禁止妨礙采光權(quán)、禁止妨礙觀望權(quán)等等。
積極他項權(quán)利，按權(quán)利性質(zhì)分，可分為用益性他項權(quán)利和擔保性他項權(quán)利。用益性他項權(quán)利是指按照特定需要而使用他人土地的權(quán)利，如租賃權(quán)、地役權(quán)、耕作權(quán)。擔保性他項權(quán)利是指為保證債務(wù)履行而在他人土地上設(shè)立的物權(quán)負擔，目前僅有抵押權(quán)一種。這里所說的“他人土地”，是指他人擁有土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)的地塊。
用益性他項權(quán)利又可分為工作物維持權(quán)和行為權(quán)。工作物維持權(quán)指在他人土地上建立和維持某種建筑物或其他固定設(shè)施的權(quán)利。我國現(xiàn)有的空中權(quán)和地下權(quán)即屬于工作物維持權(quán)。行為權(quán)包括兩類，一是在他人土地上實施通行、取水、引水、排水等利用行為的權(quán)利，二是在他人土地上維持工作物的權(quán)利。
擔保性他項權(quán)利的特點是對土地使用權(quán)人的權(quán)利處分構(gòu)成一定限制，并賦予擔保權(quán)人在債務(wù)不履行情況下請求司法扣押和變賣標的物受償?shù)臋?quán)利。這種權(quán)利具有一定的長期性。根據(jù)現(xiàn)行土地登記規(guī)則，土地抵押應(yīng)作為他項權(quán)利予以登記和管理。
他項權(quán)利產(chǎn)生相對人的消極義務(wù)（即不作為的義務(wù)）。積極他項權(quán)利產(chǎn)生相對
有效利用，土地所有權(quán)
人利用土地、侵害工作物或者實施有損土地他項權(quán)利人合法利益的其他行為。消極他項權(quán)利產(chǎn)生土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的容忍義務(wù)，即不為一定的土地利用行為，以保障土地他項權(quán)利人在該土地上的合法權(quán)益。
另一方面，他項權(quán)利
公平保護，土地他項權(quán)利人行使權(quán)利不得違反強行法的禁止性規(guī)定和雙方設(shè)定權(quán)利時約定的義務(wù)。對超出合理限度的使用或者本來應(yīng)當且能夠避免而未能避免所造成的損害承擔損害賠償責任。
（一）土地他項權(quán)利的法律關(guān)系主體和客體
《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》中規(guī)定的當事人實際上是指土地他項權(quán)利取得合同一方的土地他項權(quán)利
土地使用權(quán)的土地上享有的權(quán)利，以土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的存在為前提，通常以土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的客體為客體。權(quán)利
人、土地使用權(quán)人之間產(chǎn)生某種法律關(guān)系如土地使用權(quán)抵押關(guān)系、租賃關(guān)系。
（二）土地他項權(quán)利的取得方式
土地他項權(quán)利因其具體權(quán)利類型不同，取得方式亦有差別。根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》，作為民事財產(chǎn)權(quán)利的一種，土地他項權(quán)利可以通過以下方式取得：（1）基于法律、行政法規(guī)的直接規(guī)定取得，如《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第9條（電力通訊經(jīng)營單位享有的他項權(quán)利）、第54條（立體交叉和平面交叉使用土地時享有的他項權(quán)利）。（2）根據(jù)與土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人訂立的協(xié)議取得。（3）基于其他合法行為取得。根據(jù)法理和實踐，取得土地他項權(quán)利的依據(jù)還可以是行政行為（政府決定）、司法行為（法院判決）等，例如，市政部門關(guān)于建設(shè)地下鐵路的決定，政府批準電信公司利用某企業(yè)使用的國有土地敷設(shè)地下電纜，法院在處理土地相鄰糾紛時依法作出的確權(quán)判決。
（三）土地他項權(quán)利的分類
《土地登記規(guī)則》第2條第2款規(guī)定土地他項權(quán)利包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。這里所說的“其他土地權(quán)利”，從我國目前的情況看，主要有地役權(quán)、空中權(quán)和地下權(quán)、土地借用權(quán)、耕作權(quán)。
三、土地他項權(quán)利的內(nèi)容及限制
土地他項權(quán)利人可以依法或者依約定對土地實施某種利用行為。
土地他項權(quán)利有權(quán)排除土地所有權(quán)
人取得、行使權(quán)利不得違反法律規(guī)定的義務(wù)及權(quán)利設(shè)定時約定的義務(wù)，不得給土地所有權(quán)人、使用權(quán)人造成超出合理限度的或者本來應(yīng)當且能夠避免的損害。
從權(quán)利內(nèi)容的角度可以將土地他項權(quán)利分為積極他項權(quán)利和消極他項權(quán)利。積極他項權(quán)利指他項權(quán)利
人的通行權(quán)、引水權(quán)、排水權(quán)等等。消極他項權(quán)利，指為保障自己在地上工作物或者相鄰物上的合法利益而請求土地所有權(quán)人、使用權(quán)人不為一定土地利用行為的權(quán)利，如電力設(shè)施所有權(quán)人禁止妨害輸電線路安全的權(quán)利，鄰地人的禁止妨礙采光權(quán)、禁止妨礙觀望權(quán)等等。
積極他項權(quán)利，按權(quán)利性質(zhì)分，可分為用益性他項權(quán)利和擔保性他項權(quán)利。用益性他項權(quán)利是指按照特定需要而使用他人土地的權(quán)利，如租賃權(quán)、地役權(quán)、耕作權(quán)。擔保性他項權(quán)利是指為保證債務(wù)履行而在他人土地上設(shè)立的物權(quán)負擔，目前僅有抵押權(quán)一種。這里所說的“他人土地”，是指他人擁有土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)的地塊。
用益性他項權(quán)利又可分為工作物維持權(quán)和行為權(quán)。工作物維持權(quán)指在他人土地上建立和維持某種建筑物或其他固定設(shè)施的權(quán)利。我國現(xiàn)有的空中權(quán)和地下權(quán)即屬于工作物維持權(quán)。行為權(quán)包括兩類，一是在他人土地上實施通行、取水、引水、排水等利用行為的權(quán)利，二是在他人土地上維持工作物的權(quán)利。
擔保性他項權(quán)利的特點是對土地使用權(quán)人的權(quán)利處分構(gòu)成一定限制，并賦予擔保權(quán)人在債務(wù)不履行情況下請求司法扣押和變賣標的物受償?shù)臋?quán)利。這種權(quán)利具有一定的長期性。根據(jù)現(xiàn)行土地登記規(guī)則，土地抵押應(yīng)作為他項權(quán)利予以登記和管理。
他項權(quán)利產(chǎn)生相對人的消極義務(wù)（即不作為的義務(wù)）。積極他項權(quán)利產(chǎn)生相對
有效利用，土地所有權(quán)
人利用土地、侵害工作物或者實施有損土地他項權(quán)利人合法利益的其他行為。消極他項權(quán)利產(chǎn)生土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的容忍義務(wù)，即不為一定的土地利用行為，以保障土地他項權(quán)利人在該土地上的合法權(quán)益。
另一方面，他項權(quán)利
公平保護，土地他項權(quán)利人行使權(quán)利不得違反強行法的禁止性規(guī)定和雙方設(shè)定權(quán)利時約定的義務(wù)。對超出合理限度的使用或者本來應(yīng)當且能夠避免而未能避免所造成的損害承擔損害賠償責任。