二、土地他項權利的取得與分類
（一）土地他項權利的法律關系主體和客體
《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》中規(guī)定的當事人實際上是指土地他項權利取得合同一方的土地他項權利
土地使用權的土地上享有的權利，以土地所有權和土地使用權的存在為前提，通常以土地所有權和土地使用權的客體為客體。權利
人、土地使用權人之間產(chǎn)生某種法律關系如土地使用權抵押關系、租賃關系。
（二）土地他項權利的取得方式
土地他項權利因其具體權利類型不同，取得方式亦有差別。根據(jù)《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》，作為民事財產(chǎn)權利的一種，土地他項權利可以通過以下方式取得：（1）基于法律、行政法規(guī)的直接規(guī)定取得，如《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第9條（電力通訊經(jīng)營單位享有的他項權利）、第54條（立體交叉和平面交叉使用土地時享有的他項權利）。（2）根據(jù)與土地所有權人或者土地使用權人訂立的協(xié)議取得。（3）基于其他合法行為取得。根據(jù)法理和實踐，取得土地他項權利的依據(jù)還可以是行政行為（政府決定）、司法行為（法院判決）等，例如，市政部門關于建設地下鐵路的決定，政府批準電信公司利用某企業(yè)使用的國有土地敷設地下電纜，法院在處理土地相鄰糾紛時依法作出的確權判決。
（三）土地他項權利的分類
《土地登記規(guī)則》第2條第2款規(guī)定土地他項權利包括抵押權、承租權以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利。這里所說的“其他土地權利”，從我國目前的情況看，主要有地役權、空中權和地下權、土地借用權、耕作權。
三、土地他項權利的內(nèi)容及限制
土地他項權利人可以依法或者依約定對土地實施某種利用行為。
土地他項權利有權排除土地所有權
人取得、行使權利不得違反法律規(guī)定的義務及權利設定時約定的義務，不得給土地所有權人、使用權人造成超出合理限度的或者本來應當且能夠避免的損害。
從權利內(nèi)容的角度可以將土地他項權利分為積極他項權利和消極他項權利。積極他項權利指他項權利
人的通行權、引水權、排水權等等。消極他項權利，指為保障自己在地上工作物或者相鄰物上的合法利益而請求土地所有權人、使用權人不為一定土地利用行為的權利，如電力設施所有權人禁止妨害輸電線路安全的權利，鄰地人的禁止妨礙采光權、禁止妨礙觀望權等等。
積極他項權利，按權利性質(zhì)分，可分為用益性他項權利和擔保性他項權利。用益性他項權利是指按照特定需要而使用他人土地的權利，如租賃權、地役權、耕作權。擔保性他項權利是指為保證債務履行而在他人土地上設立的物權負擔，目前僅有抵押權一種。這里所說的“他人土地”，是指他人擁有土地所有權或者土地使用權的地塊。
用益性他項權利又可分為工作物維持權和行為權。工作物維持權指在他人土地上建立和維持某種建筑物或其他固定設施的權利。我國現(xiàn)有的空中權和地下權即屬于工作物維持權。行為權包括兩類，一是在他人土地上實施通行、取水、引水、排水等利用行為的權利，二是在他人土地上維持工作物的權利。
擔保性他項權利的特點是對土地使用權人的權利處分構成一定限制，并賦予擔保權人在債務不履行情況下請求司法扣押和變賣標的物受償?shù)臋嗬?。這種權利具有一定的長期性。根據(jù)現(xiàn)行土地登記規(guī)則，土地抵押應作為他項權利予以登記和管理。
他項權利產(chǎn)生相對人的消極義務（即不作為的義務）。積極他項權利產(chǎn)生相對
有效利用，土地所有權
人利用土地、侵害工作物或者實施有損土地他項權利人合法利益的其他行為。消極他項權利產(chǎn)生土地所有權人、土地使用權人的容忍義務，即不為一定的土地利用行為，以保障土地他項權利人在該土地上的合法權益。
另一方面，他項權利
公平保護，土地他項權利人行使權利不得違反強行法的禁止性規(guī)定和雙方設定權利時約定的義務。對超出合理限度的使用或者本來應當且能夠避免而未能避免所造成的損害承擔損害賠償責任。
（一）土地他項權利的法律關系主體和客體
《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》中規(guī)定的當事人實際上是指土地他項權利取得合同一方的土地他項權利
土地使用權的土地上享有的權利，以土地所有權和土地使用權的存在為前提，通常以土地所有權和土地使用權的客體為客體。權利
人、土地使用權人之間產(chǎn)生某種法律關系如土地使用權抵押關系、租賃關系。
（二）土地他項權利的取得方式
土地他項權利因其具體權利類型不同，取得方式亦有差別。根據(jù)《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》，作為民事財產(chǎn)權利的一種，土地他項權利可以通過以下方式取得：（1）基于法律、行政法規(guī)的直接規(guī)定取得，如《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第9條（電力通訊經(jīng)營單位享有的他項權利）、第54條（立體交叉和平面交叉使用土地時享有的他項權利）。（2）根據(jù)與土地所有權人或者土地使用權人訂立的協(xié)議取得。（3）基于其他合法行為取得。根據(jù)法理和實踐，取得土地他項權利的依據(jù)還可以是行政行為（政府決定）、司法行為（法院判決）等，例如，市政部門關于建設地下鐵路的決定，政府批準電信公司利用某企業(yè)使用的國有土地敷設地下電纜，法院在處理土地相鄰糾紛時依法作出的確權判決。
（三）土地他項權利的分類
《土地登記規(guī)則》第2條第2款規(guī)定土地他項權利包括抵押權、承租權以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利。這里所說的“其他土地權利”，從我國目前的情況看，主要有地役權、空中權和地下權、土地借用權、耕作權。
三、土地他項權利的內(nèi)容及限制
土地他項權利人可以依法或者依約定對土地實施某種利用行為。
土地他項權利有權排除土地所有權
人取得、行使權利不得違反法律規(guī)定的義務及權利設定時約定的義務，不得給土地所有權人、使用權人造成超出合理限度的或者本來應當且能夠避免的損害。
從權利內(nèi)容的角度可以將土地他項權利分為積極他項權利和消極他項權利。積極他項權利指他項權利
人的通行權、引水權、排水權等等。消極他項權利，指為保障自己在地上工作物或者相鄰物上的合法利益而請求土地所有權人、使用權人不為一定土地利用行為的權利，如電力設施所有權人禁止妨害輸電線路安全的權利，鄰地人的禁止妨礙采光權、禁止妨礙觀望權等等。
積極他項權利，按權利性質(zhì)分，可分為用益性他項權利和擔保性他項權利。用益性他項權利是指按照特定需要而使用他人土地的權利，如租賃權、地役權、耕作權。擔保性他項權利是指為保證債務履行而在他人土地上設立的物權負擔，目前僅有抵押權一種。這里所說的“他人土地”，是指他人擁有土地所有權或者土地使用權的地塊。
用益性他項權利又可分為工作物維持權和行為權。工作物維持權指在他人土地上建立和維持某種建筑物或其他固定設施的權利。我國現(xiàn)有的空中權和地下權即屬于工作物維持權。行為權包括兩類，一是在他人土地上實施通行、取水、引水、排水等利用行為的權利，二是在他人土地上維持工作物的權利。
擔保性他項權利的特點是對土地使用權人的權利處分構成一定限制，并賦予擔保權人在債務不履行情況下請求司法扣押和變賣標的物受償?shù)臋嗬?。這種權利具有一定的長期性。根據(jù)現(xiàn)行土地登記規(guī)則，土地抵押應作為他項權利予以登記和管理。
他項權利產(chǎn)生相對人的消極義務（即不作為的義務）。積極他項權利產(chǎn)生相對
有效利用，土地所有權
人利用土地、侵害工作物或者實施有損土地他項權利人合法利益的其他行為。消極他項權利產(chǎn)生土地所有權人、土地使用權人的容忍義務，即不為一定的土地利用行為，以保障土地他項權利人在該土地上的合法權益。
另一方面，他項權利
公平保護，土地他項權利人行使權利不得違反強行法的禁止性規(guī)定和雙方設定權利時約定的義務。對超出合理限度的使用或者本來應當且能夠避免而未能避免所造成的損害承擔損害賠償責任。