第四節(jié) 租賃國有土地使用權
一、定義
租賃土地使用權是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權。
"租賃"是在一方保留租賃物所有權或合法使用權的前提下，另一方依約在一定期限內占有和使用租賃物并由此取得合法收益的法律關系。由租賃關系產生承租人的租賃權，具有用益物權的性質。也就是說，承租人在租賃期間，對租賃物享有派他地占有和使用的支配地位。租賃權人對租賃物的占有、使用受到不法侵害時，可以獲得物權保護意義上的法律救濟，如排除妨害、返還財產等。這種現象在現代民法上被稱作"租賃權物權化"。民法上的"買賣不破租賃"規(guī)則，即不動產所有權轉移時，已有的租賃關系得保持存續(xù)（參見人民法院《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第119條第2款），就是一個明證。從實踐的意義上講，將租賃土地使用權界定為一種土地物權，有利于穩(wěn)定租賃關系，保護承租人的合法權益，鼓勵承租人在土地上進行投資，從而實現土地的高效利用，促進經濟發(fā)展。
需要注意的是，租賃土地使用權與土地使用權租賃是兩個不同的概念。前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權人為出租人，屬于土地使用權部分權能的傳來取得。從交易實務的角度講，租賃土地使用權發(fā)生在一級土地市場，土地使用權租賃發(fā)生在二級土地市場。在土地登記實務中，租賃土地使用權應作為土地使用權登記，土地使用權租賃應作為土地他項權利登記。但是，從租賃關系的內容看，兩者的基本權利義務是一致的。不過，在土地使用權租賃的情況下，出租人必須遵守土地使用權出讓合同的條款，租賃合同也不得違反土地使用權出讓合同的規(guī)定。
二、租賃土地使用權主體
租賃土地使用權作為國有土地使用權的一種，其主體為一般主體。除法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地外，主要包括以下五類：
1、新增經營性用地
根據《城市房地產管理法》的立法精神，實踐中，凡是經營性用地，一般都以作價出資、出讓或租賃的方式有償取得國有土地使用權。其中，由于租賃價格遠低于出讓價格，使土地使用者能以較少的代價取得國有土地使用權，因而易于為土地使用者采納。但由于其債權性質，從承租人方面來看，其權利范圍仍遜于具有物權性質的出讓國有土地使用權；從出租人方面來看，其經濟利益也不如具有物權性質的出讓國有土地使用權。因此，從長遠考慮，對于新增經營性用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，而租賃只能作為出讓方式的補充。
2、存量經營性劃撥用地
根據《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》的有關規(guī)定，劃撥國有土地使用權改制可采用作價出資、出讓、租賃三種方式。通過租賃方式依法取得國有土地使用權，能使國家與企業(yè)之間以繳納土地使用費為體現的行政關系，轉為以按租賃合同的約定繳納租金為體現的市場關系，能有效地降低企業(yè)改制成本，因而易于為企業(yè)所接受。
3、依法取得場地經營權的外商投資企業(yè)用地
依法取得場地使用權的外商投資企業(yè)用地視為劃撥用地，因此，其土地使用者亦可通過租賃方式依法取得國有土地使用權。
4、短期用地
根據《土地管理法》的規(guī)定，臨時用地的期限不得超過二年，而實踐中亦有超過二年的，一般稱之為短期用地。法律規(guī)定，短期用地和臨時用地都不得修建永久性建筑，其法律關系較為簡單，加之租賃價格較低，且操作簡便、靈活，因而實行土地使用權有償使用，最適合采用租賃方式。但是，由于臨時用地的期限過短，賦予其用地者以租賃土地使用權這種具有準物權性質的權利，不利于土地資源的合理、有效利用，因而立法在賦予短期用地的使用者可依法取得租賃土地使用權的權利的同時，還應充分考慮土地資源的稀缺性。
5、改變用途、增加建筑面積而未補交地價的用地
依有關法律規(guī)定，改變土地用途、增加建筑面積應當補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，但實踐中執(zhí)行的難度較大。對此，應予以變通，即自用目的的，允許其通過設定租賃關系來調整其與國家之間的利益關系，但用于轉讓時，則必須補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，以防法律關系復雜化，從而切實維護買受人的合法權益。
一、定義
租賃土地使用權是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權。
"租賃"是在一方保留租賃物所有權或合法使用權的前提下，另一方依約在一定期限內占有和使用租賃物并由此取得合法收益的法律關系。由租賃關系產生承租人的租賃權，具有用益物權的性質。也就是說，承租人在租賃期間，對租賃物享有派他地占有和使用的支配地位。租賃權人對租賃物的占有、使用受到不法侵害時，可以獲得物權保護意義上的法律救濟，如排除妨害、返還財產等。這種現象在現代民法上被稱作"租賃權物權化"。民法上的"買賣不破租賃"規(guī)則，即不動產所有權轉移時，已有的租賃關系得保持存續(xù)（參見人民法院《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第119條第2款），就是一個明證。從實踐的意義上講，將租賃土地使用權界定為一種土地物權，有利于穩(wěn)定租賃關系，保護承租人的合法權益，鼓勵承租人在土地上進行投資，從而實現土地的高效利用，促進經濟發(fā)展。
需要注意的是，租賃土地使用權與土地使用權租賃是兩個不同的概念。前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權人為出租人，屬于土地使用權部分權能的傳來取得。從交易實務的角度講，租賃土地使用權發(fā)生在一級土地市場，土地使用權租賃發(fā)生在二級土地市場。在土地登記實務中，租賃土地使用權應作為土地使用權登記，土地使用權租賃應作為土地他項權利登記。但是，從租賃關系的內容看，兩者的基本權利義務是一致的。不過，在土地使用權租賃的情況下，出租人必須遵守土地使用權出讓合同的條款，租賃合同也不得違反土地使用權出讓合同的規(guī)定。
二、租賃土地使用權主體
租賃土地使用權作為國有土地使用權的一種，其主體為一般主體。除法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地外，主要包括以下五類：
1、新增經營性用地
根據《城市房地產管理法》的立法精神，實踐中，凡是經營性用地，一般都以作價出資、出讓或租賃的方式有償取得國有土地使用權。其中，由于租賃價格遠低于出讓價格，使土地使用者能以較少的代價取得國有土地使用權，因而易于為土地使用者采納。但由于其債權性質，從承租人方面來看，其權利范圍仍遜于具有物權性質的出讓國有土地使用權；從出租人方面來看，其經濟利益也不如具有物權性質的出讓國有土地使用權。因此，從長遠考慮，對于新增經營性用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，而租賃只能作為出讓方式的補充。
2、存量經營性劃撥用地
根據《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》的有關規(guī)定，劃撥國有土地使用權改制可采用作價出資、出讓、租賃三種方式。通過租賃方式依法取得國有土地使用權，能使國家與企業(yè)之間以繳納土地使用費為體現的行政關系，轉為以按租賃合同的約定繳納租金為體現的市場關系，能有效地降低企業(yè)改制成本，因而易于為企業(yè)所接受。
3、依法取得場地經營權的外商投資企業(yè)用地
依法取得場地使用權的外商投資企業(yè)用地視為劃撥用地，因此，其土地使用者亦可通過租賃方式依法取得國有土地使用權。
4、短期用地
根據《土地管理法》的規(guī)定，臨時用地的期限不得超過二年，而實踐中亦有超過二年的，一般稱之為短期用地。法律規(guī)定，短期用地和臨時用地都不得修建永久性建筑，其法律關系較為簡單，加之租賃價格較低，且操作簡便、靈活，因而實行土地使用權有償使用，最適合采用租賃方式。但是，由于臨時用地的期限過短，賦予其用地者以租賃土地使用權這種具有準物權性質的權利，不利于土地資源的合理、有效利用，因而立法在賦予短期用地的使用者可依法取得租賃土地使用權的權利的同時，還應充分考慮土地資源的稀缺性。
5、改變用途、增加建筑面積而未補交地價的用地
依有關法律規(guī)定，改變土地用途、增加建筑面積應當補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，但實踐中執(zhí)行的難度較大。對此，應予以變通，即自用目的的，允許其通過設定租賃關系來調整其與國家之間的利益關系，但用于轉讓時，則必須補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，以防法律關系復雜化，從而切實維護買受人的合法權益。