六、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的出租
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家上繳土地收益金?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第55條對(duì)劃撥土地上以營(yíng)利為目的實(shí)施的房屋出租做出了規(guī)定。劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)出租是出租
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓的情況下，土地使用權(quán)
人的地位。因此，劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)出租不需要進(jìn)行土地使用權(quán)的變更登記，只須辦理租賃登記，以便登記機(jī)關(guān)公示和管理。
在上述情況下的土地使用權(quán)出租，不需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但出租人應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上交國(guó)家。依《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》第3條的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出租時(shí)的土地收益金（或土地增值費(fèi)），為出租人所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門(mén)繳納的價(jià)款。
需要注意的是，劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)出租的，不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定。此時(shí)應(yīng)按照《劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條、第6條的規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。另外，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條的規(guī)定，劃撥土地連同地上建筑物、附著物出租的，也可以經(jīng)批準(zhǔn)后辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。對(duì)于那些打算長(zhǎng)期出租物業(yè)，而且對(duì)未來(lái)地價(jià)有較高升值預(yù)期的用地人來(lái)說(shuō)，這不失為一種可取的選擇。
七、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)隨建筑物抵押
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)抵押時(shí)，也應(yīng)有嚴(yán)格的程序限制。因?yàn)榈盅鹤鳛閷?duì)債權(quán)的擔(dān)保，一旦債務(wù)到
權(quán)及其上建筑物、其他附著物而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，必然發(fā)生劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，應(yīng)比照劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并交納土地使用權(quán)出讓金或者以所得收益抵交土地使用權(quán)出讓金，方可將劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)抵押。
在劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)抵押的情況下，一旦發(fā)生抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，即產(chǎn)生同劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一樣的效果。因此，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，原有的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)存在著兩種可能：一是按照國(guó)有土地出讓程序轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎寚?guó)有土地使用權(quán)，二是繼續(xù)保持為劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)。
八、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)不得直接作價(jià)出資或入股作為對(duì)企業(yè)的投資。劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納出讓金后，可以用出讓國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。但是，中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)立時(shí)，中方合資、合作者已依法經(jīng)審批以劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資的，不在此限。
以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)，在改制為股份制企業(yè)時(shí)，可以通過(guò)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金，進(jìn)行出讓國(guó)有土地使用權(quán)登記以后，將該土地使用權(quán)作價(jià)計(jì)入企業(yè)資本。同樣地，企業(yè)也可以用同樣方式取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)后，以土地使用權(quán)向其他企業(yè)投資，或者與其他企業(yè)合資成立新的企業(yè)。
但是，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施前，外商投資企業(yè)法已經(jīng)規(guī)定的中方合資、合作者可以其已經(jīng)依法取得的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資的制度，也應(yīng)予以承認(rèn)。故將此規(guī)定為適用除外。
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家上繳土地收益金?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第55條對(duì)劃撥土地上以營(yíng)利為目的實(shí)施的房屋出租做出了規(guī)定。劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)出租是出租
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓的情況下，土地使用權(quán)
人的地位。因此，劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)出租不需要進(jìn)行土地使用權(quán)的變更登記，只須辦理租賃登記，以便登記機(jī)關(guān)公示和管理。
在上述情況下的土地使用權(quán)出租，不需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但出租人應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上交國(guó)家。依《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》第3條的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出租時(shí)的土地收益金（或土地增值費(fèi)），為出租人所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門(mén)繳納的價(jià)款。
需要注意的是，劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)出租的，不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定。此時(shí)應(yīng)按照《劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條、第6條的規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。另外，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條的規(guī)定，劃撥土地連同地上建筑物、附著物出租的，也可以經(jīng)批準(zhǔn)后辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。對(duì)于那些打算長(zhǎng)期出租物業(yè)，而且對(duì)未來(lái)地價(jià)有較高升值預(yù)期的用地人來(lái)說(shuō)，這不失為一種可取的選擇。
七、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)隨建筑物抵押
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)抵押時(shí)，也應(yīng)有嚴(yán)格的程序限制。因?yàn)榈盅鹤鳛閷?duì)債權(quán)的擔(dān)保，一旦債務(wù)到
權(quán)及其上建筑物、其他附著物而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，必然發(fā)生劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，應(yīng)比照劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并交納土地使用權(quán)出讓金或者以所得收益抵交土地使用權(quán)出讓金，方可將劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)抵押。
在劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)抵押的情況下，一旦發(fā)生抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，即產(chǎn)生同劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一樣的效果。因此，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，原有的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)存在著兩種可能：一是按照國(guó)有土地出讓程序轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎寚?guó)有土地使用權(quán)，二是繼續(xù)保持為劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)。
八、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股
劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)不得直接作價(jià)出資或入股作為對(duì)企業(yè)的投資。劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納出讓金后，可以用出讓國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。但是，中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)立時(shí)，中方合資、合作者已依法經(jīng)審批以劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資的，不在此限。
以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)，在改制為股份制企業(yè)時(shí)，可以通過(guò)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金，進(jìn)行出讓國(guó)有土地使用權(quán)登記以后，將該土地使用權(quán)作價(jià)計(jì)入企業(yè)資本。同樣地，企業(yè)也可以用同樣方式取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)后，以土地使用權(quán)向其他企業(yè)投資，或者與其他企業(yè)合資成立新的企業(yè)。
但是，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施前，外商投資企業(yè)法已經(jīng)規(guī)定的中方合資、合作者可以其已經(jīng)依法取得的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資的制度，也應(yīng)予以承認(rèn)。故將此規(guī)定為適用除外。