五、房屋基地使用權(quán)的按份享有
（一）房屋區(qū)分所有和基地使用權(quán)按份享有的意義
城市人口的急劇膨脹、對建筑面積增長的需求以及土地面積的有限性，促使建筑物不斷向多層高空發(fā)展，建筑物的結(jié)構(gòu)也日趨復(fù)雜。隨著房屋的商品化，高層建筑物被區(qū)分為多個部分或者單元出售，建筑物的所有權(quán)由單一主體享有變?yōu)槎鄠€權(quán)利主體共有，共有人享有該幢房屋的所有權(quán)，成為同幢異產(chǎn)房屋的區(qū)分所有權(quán)人。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第21條第1款的規(guī)定，同一房屋的區(qū)分所有權(quán)人享有該房屋使用范圍內(nèi)的基地使用權(quán)。這種基地使用權(quán)的共有，屬于按份共有。因此，各區(qū)分所有權(quán)人可取得根據(jù)其房屋面積計算的基地使用權(quán)份額。各區(qū)分所有權(quán)人對其擁有的房屋面積和基地使用權(quán)份額獨立行使處分權(quán)和承擔(dān)繳納稅費等義務(wù)。
一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)商在通過有償方式取得土地使用權(quán)后建造樓房，樓房建成后，房地產(chǎn)開發(fā)商享有基地使用權(quán)。但樓房按"套"或者"單元"出售后，購房者成為整幢樓房的區(qū)分所有權(quán)人，享有所購置部分的房屋所有權(quán)。購房者享有房屋所有權(quán)的同時，享有所購房屋的部分基地使用權(quán)，其理由在于：（1）樓房的各個樓層離不開地面的支持，它們都與基地不可分割。因此，一層的房屋所有權(quán)人享有基地使用權(quán)，二層以上的房屋所有權(quán)人也均享有基地使用權(quán)；（2）根據(jù)"房地一致"原則，整個樓房的所有權(quán)與基地使用權(quán)是不可分離的。若樓房分割出售，為不同所有者區(qū)分所有后，各個區(qū)分所有權(quán)人根據(jù)其對樓房某一部分享有的所有權(quán)，當(dāng)然的享有部分的基地使用權(quán)；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商將樓房出售給各區(qū)分所有權(quán)人時，售價中都已包含了取得基地使用權(quán)的價值。
承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人按份額享有基地使用權(quán)，有以下好處：（1）體現(xiàn)公平原則?？梢允姑恳粋€區(qū)分所有權(quán)人都可以通過轉(zhuǎn)讓自己的房屋收回其已經(jīng)支付的地價款，并公平地分享房屋所在土地增值的收益。而且，一旦發(fā)生整幢房屋毀損或者因某種原因需要拆除重建或遷建的情況，所有的區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)決定對基地的處分事宜，并獲取應(yīng)得的補償。這樣，既公平地保護了購房者的合法權(quán)益，也使房屋開發(fā)商能夠及時收回土地投資，有利于促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。（2）明確權(quán)屬劃分。這可為將來房地產(chǎn)市場發(fā)育完善之時，確定土地使用權(quán)、發(fā)放土地使用權(quán)證書提供確權(quán)依據(jù)，并可以通過明晰權(quán)利，避免或者減少糾紛的發(fā)生。（3）為土地使用稅的征收提供計稅依據(jù)。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第3條的規(guī)定，"土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依據(jù)規(guī)定稅額計算征收。"《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第四條確定土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權(quán)的單位和個人；該《規(guī)定》第五條專門規(guī)定了土地使用權(quán)共有情況下土地使用稅的繳納：土地使用權(quán)共有的各方，應(yīng)按其實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。當(dāng)區(qū)分所有權(quán)人成為納稅主體時，基地使用權(quán)分?jǐn)偟姆蓊~成為計算納稅人實際占用的土地面積，成為計稅的依據(jù)。（4）保護國家的土地收益。國有土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)（含連同地面建筑物一同）轉(zhuǎn)讓給第三人時，應(yīng)就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向國家上繳土地收益。經(jīng)濟體制改革的深入促進了房地產(chǎn)交易的發(fā)展，房產(chǎn)價格隨之猛漲，出現(xiàn)了在房地產(chǎn)交易，特別是政府定價的房地產(chǎn)交易中的國家應(yīng)得收益流向單位或者個人的現(xiàn)象，使國家遭受了較大的損失。因此，國務(wù)院在《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國有土地收益流失問題的通知》中要求未實行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)房地產(chǎn)交易市場由當(dāng)事人協(xié)商出售的國有土地上的各類房屋，均應(yīng)向出售人收取土地收益金。土地收益金按房地產(chǎn)交易建筑面積計收。只有計算出基地使用權(quán)分?jǐn)偟姆蓊~，才可確定區(qū)分所有權(quán)人受讓房屋時取得的土地面積，以便土地收益的征收。
（二）基地使用權(quán)份額的計算
根據(jù)有關(guān)的現(xiàn)行規(guī)定和實踐中的通行做法，以建筑面積作為計算分?jǐn)偡蓊~的系數(shù)依據(jù)計算基地使用權(quán)分?jǐn)偡蓊~的方法較為簡便穩(wěn)妥?，F(xiàn)行法律和法規(guī)對于房屋區(qū)分所有權(quán)人享有建筑面積的計算，已提供了可操作的標(biāo)準(zhǔn)及方法。1982年《國家經(jīng)委關(guān)于建筑面積計算規(guī)則》、1995年建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》、1998年國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《商品房銷售面積測量與計算計量技術(shù)規(guī)范》等法律規(guī)范為本《通則》規(guī)定基地使用權(quán)分?jǐn)偺峁┝酥匾獏⒖肌?BR> 需要說明的是，當(dāng)樓房分割出售而由不同權(quán)利主體享有時，購房者既對所購買的套內(nèi)或者單元內(nèi)的建筑面積享有專有所有權(quán)，又對樓房的公用部分建筑面積享有共有權(quán)。前一部分的所有權(quán)完全歸屬于單個購房者，而后一部分的使用權(quán)則需要全體購房者分?jǐn)?。若樓區(qū)土地面積分配給多幢樓房，作為基數(shù)的土地總面積應(yīng)為樓房地基所占區(qū)域的土地面積；若樓區(qū)內(nèi)只有一幢樓房，作為基數(shù)的土地總面積則為整個樓區(qū)的總面積。
計算公式中，購房建筑面積包括了房屋所有權(quán)人所購房屋的建筑面積即套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e之和。對這兩個量度術(shù)語的理解，可參考《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第5、6、8條的規(guī)定；可銷售建筑總面積可參考《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第4條整幢房屋建筑面積的規(guī)定，"可銷售"排除了房屋銷售面積中不能分割出售給區(qū)分所有權(quán)人的部分，如小區(qū)會所、購物中心等，其產(chǎn)權(quán)由物業(yè)管理機構(gòu)統(tǒng)一管理。土地總面積依具體情形可以是樓房基地所占土地面積，也可以是樓區(qū)總面積。
（一）房屋區(qū)分所有和基地使用權(quán)按份享有的意義
城市人口的急劇膨脹、對建筑面積增長的需求以及土地面積的有限性，促使建筑物不斷向多層高空發(fā)展，建筑物的結(jié)構(gòu)也日趨復(fù)雜。隨著房屋的商品化，高層建筑物被區(qū)分為多個部分或者單元出售，建筑物的所有權(quán)由單一主體享有變?yōu)槎鄠€權(quán)利主體共有，共有人享有該幢房屋的所有權(quán)，成為同幢異產(chǎn)房屋的區(qū)分所有權(quán)人。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第21條第1款的規(guī)定，同一房屋的區(qū)分所有權(quán)人享有該房屋使用范圍內(nèi)的基地使用權(quán)。這種基地使用權(quán)的共有，屬于按份共有。因此，各區(qū)分所有權(quán)人可取得根據(jù)其房屋面積計算的基地使用權(quán)份額。各區(qū)分所有權(quán)人對其擁有的房屋面積和基地使用權(quán)份額獨立行使處分權(quán)和承擔(dān)繳納稅費等義務(wù)。
一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)商在通過有償方式取得土地使用權(quán)后建造樓房，樓房建成后，房地產(chǎn)開發(fā)商享有基地使用權(quán)。但樓房按"套"或者"單元"出售后，購房者成為整幢樓房的區(qū)分所有權(quán)人，享有所購置部分的房屋所有權(quán)。購房者享有房屋所有權(quán)的同時，享有所購房屋的部分基地使用權(quán)，其理由在于：（1）樓房的各個樓層離不開地面的支持，它們都與基地不可分割。因此，一層的房屋所有權(quán)人享有基地使用權(quán)，二層以上的房屋所有權(quán)人也均享有基地使用權(quán)；（2）根據(jù)"房地一致"原則，整個樓房的所有權(quán)與基地使用權(quán)是不可分離的。若樓房分割出售，為不同所有者區(qū)分所有后，各個區(qū)分所有權(quán)人根據(jù)其對樓房某一部分享有的所有權(quán)，當(dāng)然的享有部分的基地使用權(quán)；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商將樓房出售給各區(qū)分所有權(quán)人時，售價中都已包含了取得基地使用權(quán)的價值。
承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人按份額享有基地使用權(quán)，有以下好處：（1）體現(xiàn)公平原則?？梢允姑恳粋€區(qū)分所有權(quán)人都可以通過轉(zhuǎn)讓自己的房屋收回其已經(jīng)支付的地價款，并公平地分享房屋所在土地增值的收益。而且，一旦發(fā)生整幢房屋毀損或者因某種原因需要拆除重建或遷建的情況，所有的區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)決定對基地的處分事宜，并獲取應(yīng)得的補償。這樣，既公平地保護了購房者的合法權(quán)益，也使房屋開發(fā)商能夠及時收回土地投資，有利于促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。（2）明確權(quán)屬劃分。這可為將來房地產(chǎn)市場發(fā)育完善之時，確定土地使用權(quán)、發(fā)放土地使用權(quán)證書提供確權(quán)依據(jù)，并可以通過明晰權(quán)利，避免或者減少糾紛的發(fā)生。（3）為土地使用稅的征收提供計稅依據(jù)。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第3條的規(guī)定，"土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依據(jù)規(guī)定稅額計算征收。"《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第四條確定土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權(quán)的單位和個人；該《規(guī)定》第五條專門規(guī)定了土地使用權(quán)共有情況下土地使用稅的繳納：土地使用權(quán)共有的各方，應(yīng)按其實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。當(dāng)區(qū)分所有權(quán)人成為納稅主體時，基地使用權(quán)分?jǐn)偟姆蓊~成為計算納稅人實際占用的土地面積，成為計稅的依據(jù)。（4）保護國家的土地收益。國有土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)（含連同地面建筑物一同）轉(zhuǎn)讓給第三人時，應(yīng)就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向國家上繳土地收益。經(jīng)濟體制改革的深入促進了房地產(chǎn)交易的發(fā)展，房產(chǎn)價格隨之猛漲，出現(xiàn)了在房地產(chǎn)交易，特別是政府定價的房地產(chǎn)交易中的國家應(yīng)得收益流向單位或者個人的現(xiàn)象，使國家遭受了較大的損失。因此，國務(wù)院在《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國有土地收益流失問題的通知》中要求未實行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)房地產(chǎn)交易市場由當(dāng)事人協(xié)商出售的國有土地上的各類房屋，均應(yīng)向出售人收取土地收益金。土地收益金按房地產(chǎn)交易建筑面積計收。只有計算出基地使用權(quán)分?jǐn)偟姆蓊~，才可確定區(qū)分所有權(quán)人受讓房屋時取得的土地面積，以便土地收益的征收。
（二）基地使用權(quán)份額的計算
根據(jù)有關(guān)的現(xiàn)行規(guī)定和實踐中的通行做法，以建筑面積作為計算分?jǐn)偡蓊~的系數(shù)依據(jù)計算基地使用權(quán)分?jǐn)偡蓊~的方法較為簡便穩(wěn)妥?，F(xiàn)行法律和法規(guī)對于房屋區(qū)分所有權(quán)人享有建筑面積的計算，已提供了可操作的標(biāo)準(zhǔn)及方法。1982年《國家經(jīng)委關(guān)于建筑面積計算規(guī)則》、1995年建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》、1998年國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《商品房銷售面積測量與計算計量技術(shù)規(guī)范》等法律規(guī)范為本《通則》規(guī)定基地使用權(quán)分?jǐn)偺峁┝酥匾獏⒖肌?BR> 需要說明的是，當(dāng)樓房分割出售而由不同權(quán)利主體享有時，購房者既對所購買的套內(nèi)或者單元內(nèi)的建筑面積享有專有所有權(quán)，又對樓房的公用部分建筑面積享有共有權(quán)。前一部分的所有權(quán)完全歸屬于單個購房者，而后一部分的使用權(quán)則需要全體購房者分?jǐn)?。若樓區(qū)土地面積分配給多幢樓房，作為基數(shù)的土地總面積應(yīng)為樓房地基所占區(qū)域的土地面積；若樓區(qū)內(nèi)只有一幢樓房，作為基數(shù)的土地總面積則為整個樓區(qū)的總面積。
計算公式中，購房建筑面積包括了房屋所有權(quán)人所購房屋的建筑面積即套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e之和。對這兩個量度術(shù)語的理解，可參考《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第5、6、8條的規(guī)定；可銷售建筑總面積可參考《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第4條整幢房屋建筑面積的規(guī)定，"可銷售"排除了房屋銷售面積中不能分割出售給區(qū)分所有權(quán)人的部分，如小區(qū)會所、購物中心等，其產(chǎn)權(quán)由物業(yè)管理機構(gòu)統(tǒng)一管理。土地總面積依具體情形可以是樓房基地所占土地面積，也可以是樓區(qū)總面積。