【問題】
11月底，甲企業(yè)為調劑資金頭寸，將其暫時閑置的一套門面房出典給乙公司用于設立辦事處。協(xié)議約定，典價為75000元，典期為2年。此房的購置原價100000元。根據(jù)我國現(xiàn)行《房產稅暫行條例》，房產出典的，房產稅由承典人也就是由其乙公司繳納，但條例對出典房產的計稅依據(jù)并未明確。為此，乙公司財務人員提出咨詢，其公司房產稅是視同出租按出典價75000元還是依照房產原值減除30%（該省規(guī)定，按原值的30％作為扣除額）后的余值即70000元[100000×（1-30%）]計算繳納？另外，還有一些納稅人對房屋出典與房屋典當?shù)姆慨a稅計稅依據(jù)及納稅人問題提出咨詢。
【解答】
房屋出典不同于出租
房屋出典是指承典人支付房屋典價而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期屆滿時，返還典價贖回房屋或者不回贖而喪失房屋所有權。房屋出典是“房不計租、錢不計息”的互利、有償法律關系。而房屋租賃，是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的行為。房屋出典不同于房屋出租，二者的區(qū)別在于：
（1）房屋出典中承典人取得的是用益物權即房屋典權；房屋出租中承租人取得的是具有物權某些特征的債權即租賃權。
（2）房屋出典中出典人須通過返還典價款才能贖回房屋，房屋出租中出租人無須返還租金即可收回房屋。
（3）房屋出典中承典人交付的典價不同于房屋出租中承租人支付的租金，這二者的性質、計算方法、支付方式都不同。
在房產稅的納稅人及計稅依據(jù)的確定上，對出典行為而言，根據(jù)《房產稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納。產權出典的，由承典人繳納，即納稅義務人為承典人，關于出典房產的房產稅計稅依據(jù)問題，根據(jù)現(xiàn)行房產稅政策，房產稅有從租和從價兩種計稅依據(jù)，根據(jù)上述分析，由于出典不同于出租，出典人收取的典價也不同于租金。因此，不應將其確定為出租行為從租計征，而應按房產余值計算繳納。為此，《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）明確規(guī)定，產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅，稅率為1.2%。
而房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù)，稅率為12%，其納稅義務人為產權所有人，由于房產稅屬于財產類稅，不同于流轉稅，故只對財產所有者課稅，也就是說對房屋租賃行為征收房產稅的納稅人，不包括房屋的轉租人，轉租行為則無須繳納房產稅。
房屋出典不同于房屋典當
根據(jù)《典當管理辦法》（商務部、公安部2005年第8號令）的規(guī)定，房屋典當是指當戶將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。典當期限由雙方約定，長不得超過6個月。
房屋出典與房屋典當?shù)膮^(qū)別在于：（1）設立的目的不同。房屋出典對出典人而言是為取得典價款，對承典人而言是為取得房屋用益權；而房屋典當對出當人而言是通過不動產抵押以取得借款，對典當行而言則是為了獲取當金利息而非對當物的用益權?！兜洚敼芾磙k法》第四十一條也明確規(guī)定，典當行在當期內不得出租、質押、抵押和使用當物。（2）設定的權利性質不同。承典人在典期內取得的是對房屋的占有、使用、收益權，而當金利息在當期內并不能取得對當物的用益權。
因此，對房屋典當雙方而言，其行為屬于房地產抵押典當或借款業(yè)務，房屋仍有原產權人占有，使用，故其房產稅仍有產權所有人即當戶按房產余值申報繳納房產稅。
11月底，甲企業(yè)為調劑資金頭寸，將其暫時閑置的一套門面房出典給乙公司用于設立辦事處。協(xié)議約定，典價為75000元，典期為2年。此房的購置原價100000元。根據(jù)我國現(xiàn)行《房產稅暫行條例》，房產出典的，房產稅由承典人也就是由其乙公司繳納，但條例對出典房產的計稅依據(jù)并未明確。為此，乙公司財務人員提出咨詢，其公司房產稅是視同出租按出典價75000元還是依照房產原值減除30%（該省規(guī)定，按原值的30％作為扣除額）后的余值即70000元[100000×（1-30%）]計算繳納？另外，還有一些納稅人對房屋出典與房屋典當?shù)姆慨a稅計稅依據(jù)及納稅人問題提出咨詢。
【解答】
房屋出典不同于出租
房屋出典是指承典人支付房屋典價而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期屆滿時，返還典價贖回房屋或者不回贖而喪失房屋所有權。房屋出典是“房不計租、錢不計息”的互利、有償法律關系。而房屋租賃，是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的行為。房屋出典不同于房屋出租，二者的區(qū)別在于：
（1）房屋出典中承典人取得的是用益物權即房屋典權；房屋出租中承租人取得的是具有物權某些特征的債權即租賃權。
（2）房屋出典中出典人須通過返還典價款才能贖回房屋，房屋出租中出租人無須返還租金即可收回房屋。
（3）房屋出典中承典人交付的典價不同于房屋出租中承租人支付的租金，這二者的性質、計算方法、支付方式都不同。
在房產稅的納稅人及計稅依據(jù)的確定上，對出典行為而言，根據(jù)《房產稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納。產權出典的，由承典人繳納，即納稅義務人為承典人，關于出典房產的房產稅計稅依據(jù)問題，根據(jù)現(xiàn)行房產稅政策，房產稅有從租和從價兩種計稅依據(jù)，根據(jù)上述分析，由于出典不同于出租，出典人收取的典價也不同于租金。因此，不應將其確定為出租行為從租計征，而應按房產余值計算繳納。為此，《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）明確規(guī)定，產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅，稅率為1.2%。
而房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù)，稅率為12%，其納稅義務人為產權所有人，由于房產稅屬于財產類稅，不同于流轉稅，故只對財產所有者課稅，也就是說對房屋租賃行為征收房產稅的納稅人，不包括房屋的轉租人，轉租行為則無須繳納房產稅。
房屋出典不同于房屋典當
根據(jù)《典當管理辦法》（商務部、公安部2005年第8號令）的規(guī)定，房屋典當是指當戶將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。典當期限由雙方約定，長不得超過6個月。
房屋出典與房屋典當?shù)膮^(qū)別在于：（1）設立的目的不同。房屋出典對出典人而言是為取得典價款，對承典人而言是為取得房屋用益權；而房屋典當對出當人而言是通過不動產抵押以取得借款，對典當行而言則是為了獲取當金利息而非對當物的用益權?！兜洚敼芾磙k法》第四十一條也明確規(guī)定，典當行在當期內不得出租、質押、抵押和使用當物。（2）設定的權利性質不同。承典人在典期內取得的是對房屋的占有、使用、收益權，而當金利息在當期內并不能取得對當物的用益權。
因此，對房屋典當雙方而言，其行為屬于房地產抵押典當或借款業(yè)務，房屋仍有原產權人占有，使用，故其房產稅仍有產權所有人即當戶按房產余值申報繳納房產稅。