【問題】
11月底，甲企業(yè)為調(diào)劑資金頭寸，將其暫時(shí)閑置的一套門面房出典給乙公司用于設(shè)立辦事處。協(xié)議約定，典價(jià)為75000元，典期為2年。此房的購置原價(jià)100000元。根據(jù)我國現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)出典的，房產(chǎn)稅由承典人也就是由其乙公司繳納，但條例對出典房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)并未明確。為此，乙公司財(cái)務(wù)人員提出咨詢，其公司房產(chǎn)稅是視同出租按出典價(jià)75000元還是依照房產(chǎn)原值減除30%（該省規(guī)定，按原值的30％作為扣除額）后的余值即70000元[100000×（1-30%）]計(jì)算繳納？另外，還有一些納稅人對房屋出典與房屋典當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)及納稅人問題提出咨詢。
【解答】
房屋出典不同于出租
房屋出典是指承典人支付房屋典價(jià)而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期屆滿時(shí)，返還典價(jià)贖回房屋或者不回贖而喪失房屋所有權(quán)。房屋出典是“房不計(jì)租、錢不計(jì)息”的互利、有償法律關(guān)系。而房屋租賃，是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的行為。房屋出典不同于房屋出租，二者的區(qū)別在于：
（1）房屋出典中承典人取得的是用益物權(quán)即房屋典權(quán)；房屋出租中承租人取得的是具有物權(quán)某些特征的債權(quán)即租賃權(quán)。
（2）房屋出典中出典人須通過返還典價(jià)款才能贖回房屋，房屋出租中出租人無須返還租金即可收回房屋。
（3）房屋出典中承典人交付的典價(jià)不同于房屋出租中承租人支付的租金，這二者的性質(zhì)、計(jì)算方法、支付方式都不同。
在房產(chǎn)稅的納稅人及計(jì)稅依據(jù)的確定上，對出典行為而言，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納，即納稅義務(wù)人為承典人，關(guān)于出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)問題，根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策，房產(chǎn)稅有從租和從價(jià)兩種計(jì)稅依據(jù)，根據(jù)上述分析，由于出典不同于出租，出典人收取的典價(jià)也不同于租金。因此，不應(yīng)將其確定為出租行為從租計(jì)征，而應(yīng)按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納。為此，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號）明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%。
而房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%，其納稅義務(wù)人為產(chǎn)權(quán)所有人，由于房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，故只對財(cái)產(chǎn)所有者課稅，也就是說對房屋租賃行為征收房產(chǎn)稅的納稅人，不包括房屋的轉(zhuǎn)租人，轉(zhuǎn)租行為則無須繳納房產(chǎn)稅。
房屋出典不同于房屋典當(dāng)
根據(jù)《典當(dāng)管理辦法》（商務(wù)部、公安部2005年第8號令）的規(guī)定，房屋典當(dāng)是指當(dāng)戶將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。典當(dāng)期限由雙方約定，長不得超過6個(gè)月。
房屋出典與房屋典當(dāng)?shù)膮^(qū)別在于：（1）設(shè)立的目的不同。房屋出典對出典人而言是為取得典價(jià)款，對承典人而言是為取得房屋用益權(quán)；而房屋典當(dāng)對出當(dāng)人而言是通過不動(dòng)產(chǎn)抵押以取得借款，對典當(dāng)行而言則是為了獲取當(dāng)金利息而非對當(dāng)物的用益權(quán)?！兜洚?dāng)管理辦法》第四十一條也明確規(guī)定，典當(dāng)行在當(dāng)期內(nèi)不得出租、質(zhì)押、抵押和使用當(dāng)物。（2）設(shè)定的權(quán)利性質(zhì)不同。承典人在典期內(nèi)取得的是對房屋的占有、使用、收益權(quán)，而當(dāng)金利息在當(dāng)期內(nèi)并不能取得對當(dāng)物的用益權(quán)。
因此，對房屋典當(dāng)雙方而言，其行為屬于房地產(chǎn)抵押典當(dāng)或借款業(yè)務(wù)，房屋仍有原產(chǎn)權(quán)人占有，使用，故其房產(chǎn)稅仍有產(chǎn)權(quán)所有人即當(dāng)戶按房產(chǎn)余值申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。
11月底，甲企業(yè)為調(diào)劑資金頭寸，將其暫時(shí)閑置的一套門面房出典給乙公司用于設(shè)立辦事處。協(xié)議約定，典價(jià)為75000元，典期為2年。此房的購置原價(jià)100000元。根據(jù)我國現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)出典的，房產(chǎn)稅由承典人也就是由其乙公司繳納，但條例對出典房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)并未明確。為此，乙公司財(cái)務(wù)人員提出咨詢，其公司房產(chǎn)稅是視同出租按出典價(jià)75000元還是依照房產(chǎn)原值減除30%（該省規(guī)定，按原值的30％作為扣除額）后的余值即70000元[100000×（1-30%）]計(jì)算繳納？另外，還有一些納稅人對房屋出典與房屋典當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)及納稅人問題提出咨詢。
【解答】
房屋出典不同于出租
房屋出典是指承典人支付房屋典價(jià)而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期屆滿時(shí)，返還典價(jià)贖回房屋或者不回贖而喪失房屋所有權(quán)。房屋出典是“房不計(jì)租、錢不計(jì)息”的互利、有償法律關(guān)系。而房屋租賃，是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的行為。房屋出典不同于房屋出租，二者的區(qū)別在于：
（1）房屋出典中承典人取得的是用益物權(quán)即房屋典權(quán)；房屋出租中承租人取得的是具有物權(quán)某些特征的債權(quán)即租賃權(quán)。
（2）房屋出典中出典人須通過返還典價(jià)款才能贖回房屋，房屋出租中出租人無須返還租金即可收回房屋。
（3）房屋出典中承典人交付的典價(jià)不同于房屋出租中承租人支付的租金，這二者的性質(zhì)、計(jì)算方法、支付方式都不同。
在房產(chǎn)稅的納稅人及計(jì)稅依據(jù)的確定上，對出典行為而言，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納，即納稅義務(wù)人為承典人，關(guān)于出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)問題，根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策，房產(chǎn)稅有從租和從價(jià)兩種計(jì)稅依據(jù)，根據(jù)上述分析，由于出典不同于出租，出典人收取的典價(jià)也不同于租金。因此，不應(yīng)將其確定為出租行為從租計(jì)征，而應(yīng)按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納。為此，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號）明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%。
而房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%，其納稅義務(wù)人為產(chǎn)權(quán)所有人，由于房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，故只對財(cái)產(chǎn)所有者課稅，也就是說對房屋租賃行為征收房產(chǎn)稅的納稅人，不包括房屋的轉(zhuǎn)租人，轉(zhuǎn)租行為則無須繳納房產(chǎn)稅。
房屋出典不同于房屋典當(dāng)
根據(jù)《典當(dāng)管理辦法》（商務(wù)部、公安部2005年第8號令）的規(guī)定，房屋典當(dāng)是指當(dāng)戶將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。典當(dāng)期限由雙方約定，長不得超過6個(gè)月。
房屋出典與房屋典當(dāng)?shù)膮^(qū)別在于：（1）設(shè)立的目的不同。房屋出典對出典人而言是為取得典價(jià)款，對承典人而言是為取得房屋用益權(quán)；而房屋典當(dāng)對出當(dāng)人而言是通過不動(dòng)產(chǎn)抵押以取得借款，對典當(dāng)行而言則是為了獲取當(dāng)金利息而非對當(dāng)物的用益權(quán)?！兜洚?dāng)管理辦法》第四十一條也明確規(guī)定，典當(dāng)行在當(dāng)期內(nèi)不得出租、質(zhì)押、抵押和使用當(dāng)物。（2）設(shè)定的權(quán)利性質(zhì)不同。承典人在典期內(nèi)取得的是對房屋的占有、使用、收益權(quán)，而當(dāng)金利息在當(dāng)期內(nèi)并不能取得對當(dāng)物的用益權(quán)。
因此，對房屋典當(dāng)雙方而言，其行為屬于房地產(chǎn)抵押典當(dāng)或借款業(yè)務(wù)，房屋仍有原產(chǎn)權(quán)人占有，使用，故其房產(chǎn)稅仍有產(chǎn)權(quán)所有人即當(dāng)戶按房產(chǎn)余值申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。