2006年，某百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期6年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
請(qǐng)問：
1、該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?
2、確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?
3、確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?
【正確答案】
1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:
土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=170×93.88=15959.6（元）；
2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用08年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3000×93.88=281640（元）；
3.判定建筑物成新時(shí)，"建筑物為完好房、七成新"有誤，完好房的成新率應(yīng)為八、九、十成新，建筑物折舊額為：建筑物折舊=244088×（1-90%）=24408.8（元）。
請(qǐng)問：
1、該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?
2、確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?
3、確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?
【正確答案】
1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:
土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=170×93.88=15959.6（元）；
2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用08年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3000×93.88=281640（元）；
3.判定建筑物成新時(shí)，"建筑物為完好房、七成新"有誤，完好房的成新率應(yīng)為八、九、十成新，建筑物折舊額為：建筑物折舊=244088×（1-90%）=24408.8（元）。