（五）某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：
開發(fā)期
開發(fā)面積
開工時間
完成時間
開始銷售時間
第一期
20萬m2
第1年6月
第3年6月
第3年1月
第二期
15萬m2
第4年6月
第5年6月
第5年1月
第三期
15萬m2
第5年6月
第6年6月
第6年1月
由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，預(yù)計住宅市場價格會以每年5％的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的掛牌出讓地價。、房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。
1.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是（ ）。
A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動起始點
B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點
C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點
D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點
2.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用（ ）。
A、目前住宅市場價格
B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點
C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
3.在確定開發(fā)成本時，應(yīng)采用（ ）。
A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本
B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本
C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本
D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本
4.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)包括（ ）。
A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤
B、銷售費用、銷售稅費和所得稅
C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費
D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費
答案：1.C；2.D；3.A；4.C；
開發(fā)期
開發(fā)面積
開工時間
完成時間
開始銷售時間
第一期
20萬m2
第1年6月
第3年6月
第3年1月
第二期
15萬m2
第4年6月
第5年6月
第5年1月
第三期
15萬m2
第5年6月
第6年6月
第6年1月
由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，預(yù)計住宅市場價格會以每年5％的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的掛牌出讓地價。、房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。
1.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是（ ）。
A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動起始點
B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點
C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點
D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點
2.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用（ ）。
A、目前住宅市場價格
B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點
C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
3.在確定開發(fā)成本時，應(yīng)采用（ ）。
A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本
B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本
C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本
D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本
4.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)包括（ ）。
A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤
B、銷售費用、銷售稅費和所得稅
C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費
D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費
答案：1.C；2.D；3.A；4.C；