1．不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（ ）。
A．下降
B．上升
C．不變
D．不能確定
【答案】A
【解析】長期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)：投資風(fēng)險降低，一是會導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值提高，利用降低的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會減少投資者的債務(wù)負擔(dān)，降低投資成本；三是會刺激房地產(chǎn)市場的需求增長（居民儲蓄量減少，貸款購房量由于成本降低而增加），從而會帶動投資需求上升。
2．下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（ ）。
A．房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命
B．自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長
C．如果房地產(chǎn)維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命
D．房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質(zhì)無關(guān)E．房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間
【答案】ABC
【解析】經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命；房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。
3．物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，未來經(jīng)營費用包括（ ）。
A．重新裝修費用
B．更新改造費用
C．建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用
D．空置損失費用
E．為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失
【答案】ABC
【解析】空置損失費用屬于收益損失范疇，為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失不屬于經(jīng)營性費用。
4．僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小，這是因為前者比后者具有（ ）。
A．更長的經(jīng)濟壽命
B．更顯著的各異性
C．更強的適應(yīng)性
D．更專業(yè)的物業(yè)管理
【答案】C
【解析】適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。顯然，店鋪比廠房更容易調(diào)整使用功能。
5．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（ ）。
A．周期風(fēng)險
B．比較風(fēng)險
C．資本價值風(fēng)險
D．時間風(fēng)險
【答案】A
【解析】系統(tǒng)風(fēng)險又稱為不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險，即個別投資風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險，如通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險有：收益現(xiàn)金流風(fēng)險，未來運營費用風(fēng)險，資本價值風(fēng)險，比較風(fēng)險，時間風(fēng)險，持有期風(fēng)險。
A．下降
B．上升
C．不變
D．不能確定
【答案】A
【解析】長期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)：投資風(fēng)險降低，一是會導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值提高，利用降低的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會減少投資者的債務(wù)負擔(dān)，降低投資成本；三是會刺激房地產(chǎn)市場的需求增長（居民儲蓄量減少，貸款購房量由于成本降低而增加），從而會帶動投資需求上升。
2．下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（ ）。
A．房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命
B．自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長
C．如果房地產(chǎn)維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命
D．房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質(zhì)無關(guān)E．房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間
【答案】ABC
【解析】經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命；房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。
3．物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，未來經(jīng)營費用包括（ ）。
A．重新裝修費用
B．更新改造費用
C．建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用
D．空置損失費用
E．為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失
【答案】ABC
【解析】空置損失費用屬于收益損失范疇，為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失不屬于經(jīng)營性費用。
4．僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小，這是因為前者比后者具有（ ）。
A．更長的經(jīng)濟壽命
B．更顯著的各異性
C．更強的適應(yīng)性
D．更專業(yè)的物業(yè)管理
【答案】C
【解析】適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。顯然，店鋪比廠房更容易調(diào)整使用功能。
5．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（ ）。
A．周期風(fēng)險
B．比較風(fēng)險
C．資本價值風(fēng)險
D．時間風(fēng)險
【答案】A
【解析】系統(tǒng)風(fēng)險又稱為不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險，即個別投資風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險，如通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險有：收益現(xiàn)金流風(fēng)險，未來運營費用風(fēng)險，資本價值風(fēng)險，比較風(fēng)險，時間風(fēng)險，持有期風(fēng)險。