1．不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（ ）。
A．下降
B．上升
C．不變
D．不能確定
【答案】A
【解析】長(zhǎng)期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)：投資風(fēng)險(xiǎn)降低，一是會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值提高，利用降低的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會(huì)減少投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低投資成本；三是會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)（居民儲(chǔ)蓄量減少，貸款購(gòu)房量由于成本降低而增加），從而會(huì)帶動(dòng)投資需求上升。
2．下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說(shuō)法中，正確的有（ ）。
A．房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命
B．自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)
C．如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命
D．房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無(wú)關(guān)E．房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間
【答案】ABC
【解析】經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命；房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。
3．物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括（ ）。
A．重新裝修費(fèi)用
B．更新改造費(fèi)用
C．建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用
D．空置損失費(fèi)用
E．為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失
【答案】ABC
【解析】空置損失費(fèi)用屬于收益損失范疇，為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失不屬于經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用。
4．僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買銷售自行車的店鋪比購(gòu)買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校?）。
A．更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命
B．更顯著的各異性
C．更強(qiáng)的適應(yīng)性
D．更專業(yè)的物業(yè)管理
【答案】C
【解析】適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。顯然，店鋪比廠房更容易調(diào)整使用功能。
5．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（ ）。
A．周期風(fēng)險(xiǎn)
B．比較風(fēng)險(xiǎn)
C．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
D．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
【答案】A
【解析】系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)有：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，比較風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，持有期風(fēng)險(xiǎn)。
A．下降
B．上升
C．不變
D．不能確定
【答案】A
【解析】長(zhǎng)期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)：投資風(fēng)險(xiǎn)降低，一是會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值提高，利用降低的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會(huì)減少投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低投資成本；三是會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)（居民儲(chǔ)蓄量減少，貸款購(gòu)房量由于成本降低而增加），從而會(huì)帶動(dòng)投資需求上升。
2．下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說(shuō)法中，正確的有（ ）。
A．房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命
B．自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)
C．如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命
D．房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無(wú)關(guān)E．房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間
【答案】ABC
【解析】經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命；房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。
3．物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括（ ）。
A．重新裝修費(fèi)用
B．更新改造費(fèi)用
C．建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用
D．空置損失費(fèi)用
E．為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失
【答案】ABC
【解析】空置損失費(fèi)用屬于收益損失范疇，為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失不屬于經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用。
4．僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買銷售自行車的店鋪比購(gòu)買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校?）。
A．更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命
B．更顯著的各異性
C．更強(qiáng)的適應(yīng)性
D．更專業(yè)的物業(yè)管理
【答案】C
【解析】適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。顯然，店鋪比廠房更容易調(diào)整使用功能。
5．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（ ）。
A．周期風(fēng)險(xiǎn)
B．比較風(fēng)險(xiǎn)
C．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
D．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
【答案】A
【解析】系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)有：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，比較風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，持有期風(fēng)險(xiǎn)。