1．下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是（ ）。
A．交通 B．用途 C．環(huán)境 D．樓層
【答案】B
【解析】房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為位置、交通、環(huán)境景觀和外部配套設(shè)施等方面。
2．某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%，假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為（ ）萬元。
A．96 B．192 C．240 D．480
【答案】D
【解析】該住宅樓的建筑面積＝20000000m2÷5000＝4000m2，當(dāng)建筑物的各層建筑面積相等時，總建筑面積＝土地總面積×建筑密度×建筑層數(shù)，求得土地總面積＝1000m2，容積率＝建筑密度×建筑層數(shù)＝50%×8＝4，土地單價＝樓面地價×容積率＝1200×4元/m2＝4800元/m2，則土地總價＝4800元/m2×1000m2＝480（萬元）。
3.下列屬于土地使用管制的事項有（ ）。
A．建筑物四周應(yīng)留有－定的空地作為建筑物的綠地和交通
B．取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
C．某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0
D．甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
E．某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)
【答案】ACE
【解析】對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。B項是土地使用權(quán)內(nèi)容范圍，與用途管制不是同一意義。D項說的是地役權(quán)，并非用途管制，是乙本就應(yīng)有的權(quán)利。
4.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有（ ）。
A．該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格 B．該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元
C．該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元 D．該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元
E．該房地產(chǎn)不存在名義價格
【答案】DE
【解析】實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。因此此題實際價格為50萬元。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格，因此此題不存在名義價格。
A．交通 B．用途 C．環(huán)境 D．樓層
【答案】B
【解析】房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為位置、交通、環(huán)境景觀和外部配套設(shè)施等方面。
2．某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%，假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為（ ）萬元。
A．96 B．192 C．240 D．480
【答案】D
【解析】該住宅樓的建筑面積＝20000000m2÷5000＝4000m2，當(dāng)建筑物的各層建筑面積相等時，總建筑面積＝土地總面積×建筑密度×建筑層數(shù)，求得土地總面積＝1000m2，容積率＝建筑密度×建筑層數(shù)＝50%×8＝4，土地單價＝樓面地價×容積率＝1200×4元/m2＝4800元/m2，則土地總價＝4800元/m2×1000m2＝480（萬元）。
3.下列屬于土地使用管制的事項有（ ）。
A．建筑物四周應(yīng)留有－定的空地作為建筑物的綠地和交通
B．取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
C．某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0
D．甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
E．某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)
【答案】ACE
【解析】對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。B項是土地使用權(quán)內(nèi)容范圍，與用途管制不是同一意義。D項說的是地役權(quán)，并非用途管制，是乙本就應(yīng)有的權(quán)利。
4.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有（ ）。
A．該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格 B．該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元
C．該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元 D．該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元
E．該房地產(chǎn)不存在名義價格
【答案】DE
【解析】實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。因此此題實際價格為50萬元。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格，因此此題不存在名義價格。