我國《物權法》上涉及物權登記的條文共有三十五條（第6、9、10、11、12、13、14、16、17、18、19、20、21、22、24、31、106、127、129、1、145、150、155、158、169、187、188、189、190、199、224、226、227、228、246條），數(shù)量眾多，內(nèi)容豐富，形成了許多登記規(guī)則。這些登記規(guī)則成為司法考試的重點之一。在2008年國家司法考試第三卷中，有4道單項選擇題（第8、11、12、13題）、3道不定項選擇題（第94、95、96題）直接考察物權登記。基于其重要性，本文專門對物權法上的登記規(guī)則進行梳理和分析。
一、物權登記的制度架構
《物權法》第二章第一節(jié)（第9條到第22條）是對不動產(chǎn)物權登記的集中規(guī)定。該節(jié)的條文勾勒出我國物權登記制度的大概輪廓。這些條文都是概況性的規(guī)定，未涉及具體操作規(guī)則。它們所起到的作用是建構物權登記的基本體系，并作為日后制定物權登記法律的權源性法條?；谶@樣的特點，2008年司法考試尚未對這部分內(nèi)容進行直接考察，但不能排除日后考察的可能性。而且，這些基礎性條文對把握整個登記制度的全貌，理解司法考試?？键c——物權登記范圍與效力至關重要。因此，有必要對這一節(jié)的條文進行梳理，方便大家理解和記憶。
從體系上看，該節(jié)條文主要涉及的內(nèi)容如下表所列（其中，不動產(chǎn)登記效力將與動產(chǎn)登記效力合并分析）。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度第10條
登記審查制度第11、12、13條
登記信息查詢制度第18條
登記更正制度第19條
臨時登記制度（異議登記、預告登記） 第19、20條
登記錯誤賠償制度第21條
登記收費規(guī)則第22條
不動產(chǎn)登記效力第9、14、15、16、17條
1、關于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
《物權法》第十條第二款規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！痹摋l明確提出了統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的立法態(tài)度。所謂統(tǒng)一登記制度系指，無論是何種不動產(chǎn)物權，均由統(tǒng)一的登記機關適用統(tǒng)一的登記法律進行登記，產(chǎn)生統(tǒng)一的登記效力。
2、登記審查制度
物權法上關于登記審查制度的內(nèi)容可以這樣記憶：
（1） 第11條規(guī)定了登記申請人提交必要材料的義務；
（2） 第12條規(guī)定了登記機關的審查職責（應該做），具體包括“查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料” 、“就有關登記事項詢問申請人”：“申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看”。從審查方式看，我國物權法上的登記審查屬于實質審查。
（3） 第13條規(guī)定了登記機關行為的禁止條款（不能做），具體包括“要求對不動產(chǎn)進行評估”、“以年檢等名義進行重復登記”、“超出登記職責范圍的其他行為”。即登記機關的審查方式不包括不動產(chǎn)評估、年檢。
3、登記信息查詢制度
登記作為物權公示的重要方法，其首要目的是使利害關系人知悉某項財產(chǎn)之上的物權存續(xù)狀況。只有使登記信息通過制度化的方式為利害關系人所獲取，方能達到“公示”之效果。因此，完善的登記信息公開制度是完成這一目標所不可或缺的。《物權法》第十八條規(guī)定：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供?！?該條是《物權法》上關于登記信息公開的規(guī)定。
4、登記更正制度
第19條第1款規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正?！钡怯浉囊缦拢?BR> （1） 申請人為權利人或利害關系人（與登記信息查詢主體一樣）；
（2） 條件是：A不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正；或者B有證據(jù)證明登記確有錯誤的。
5、臨時登記制度
從登記效力的確定性看登記可以分為終局登記與臨時登記。“終局登記又稱本登記，是指直接使當事人所期待的不動產(chǎn)物權變動發(fā)生效力的登記。在進行終局登記之后，當事人所要設立的物權即刻設立，所要變更、廢止的物權即刻發(fā)生變更、廢止的結果?！?下文要討論的物權登記的范圍與效力均是在終局登記的范圍內(nèi)討論的。臨時登記與終局登記相對應，是指不直接發(fā)生終局效力的、具有保全性質、存在時間較短的登記方式。在我國物權法上，臨時登記制度體現(xiàn)為第十九條規(guī)定的異議登記和第二十條規(guī)定的預告登記。這兩個制度是我國物權法引入外國先進立法的成果，體現(xiàn)了我國登記制度的創(chuàng)新性。
第19條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。” 從中可以看出，我國物權法上異議登記有如下幾個要點：
（1）申請更正登記是其前置程序，只有在不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正時，利害關系人方可提起異議登記。
?。?）申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
（3）異議登記申請人需要承擔登記不當?shù)馁r償責任。
預告登記又稱預登記?！邦A登記是在當事人所期待的不動產(chǎn)物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，也就是說權利取得人只對未來取得物權享有請求權時，法律為保護這一請求權而為其進行的登記?！?預告登記最主要應用于不動產(chǎn)的遠期買賣當中。達成產(chǎn)權轉讓合意與進行產(chǎn)權變更登記之間如果有較長的期限，出賣人就較有機會一物二賣損害買受人利益。買受人申請預告登記可以形成對新的買受人的對抗效力。預告登記保護了申請人的請求權，使其具有物權的對抗效力，其實質是“將物權法的規(guī)則施加于債權法，給予屬于債權法的請求權以排他的物權效力，故其本質屬于物權法向債法的擴張?！?BR> 《物權法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！笨梢?，我國物權法上預告登記的要點有：
（1）預告登記的效力是“未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力”。
（2）有效期是三個月，超過三個月未申請登記就失去對抗效力，這是避免長時間地妨礙現(xiàn)時登記權利人處分權的需要。
6、登記錯誤賠償制度
因為登記是具有強大公信力的公示方法，行為人有理由信賴其正確性而為交易等行為。若登記發(fā)生錯誤，不但可能損害登記物權的真正權利人的利益，而且也容易造成交易當事人的損失，影響到交易的安全與秩序。因此，有必要建立一種制度，使信賴登記而遭受損失的行為人得到賠償。這就是登記錯誤賠償制度。
《物權法》第21條規(guī)定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”實際上，這里規(guī)定了兩類賠償主體：一是提供虛假資料的登記申請人；二是因進行錯誤登記致人損害的登記機構。另外，可以比較記憶的是第19條規(guī)定的異議登記申請人登記不當也需承擔賠償責任。
一、物權登記的制度架構
《物權法》第二章第一節(jié)（第9條到第22條）是對不動產(chǎn)物權登記的集中規(guī)定。該節(jié)的條文勾勒出我國物權登記制度的大概輪廓。這些條文都是概況性的規(guī)定，未涉及具體操作規(guī)則。它們所起到的作用是建構物權登記的基本體系，并作為日后制定物權登記法律的權源性法條?；谶@樣的特點，2008年司法考試尚未對這部分內(nèi)容進行直接考察，但不能排除日后考察的可能性。而且，這些基礎性條文對把握整個登記制度的全貌，理解司法考試?？键c——物權登記范圍與效力至關重要。因此，有必要對這一節(jié)的條文進行梳理，方便大家理解和記憶。
從體系上看，該節(jié)條文主要涉及的內(nèi)容如下表所列（其中，不動產(chǎn)登記效力將與動產(chǎn)登記效力合并分析）。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度第10條
登記審查制度第11、12、13條
登記信息查詢制度第18條
登記更正制度第19條
臨時登記制度（異議登記、預告登記） 第19、20條
登記錯誤賠償制度第21條
登記收費規(guī)則第22條
不動產(chǎn)登記效力第9、14、15、16、17條
1、關于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
《物權法》第十條第二款規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！痹摋l明確提出了統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的立法態(tài)度。所謂統(tǒng)一登記制度系指，無論是何種不動產(chǎn)物權，均由統(tǒng)一的登記機關適用統(tǒng)一的登記法律進行登記，產(chǎn)生統(tǒng)一的登記效力。
2、登記審查制度
物權法上關于登記審查制度的內(nèi)容可以這樣記憶：
（1） 第11條規(guī)定了登記申請人提交必要材料的義務；
（2） 第12條規(guī)定了登記機關的審查職責（應該做），具體包括“查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料” 、“就有關登記事項詢問申請人”：“申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看”。從審查方式看，我國物權法上的登記審查屬于實質審查。
（3） 第13條規(guī)定了登記機關行為的禁止條款（不能做），具體包括“要求對不動產(chǎn)進行評估”、“以年檢等名義進行重復登記”、“超出登記職責范圍的其他行為”。即登記機關的審查方式不包括不動產(chǎn)評估、年檢。
3、登記信息查詢制度
登記作為物權公示的重要方法，其首要目的是使利害關系人知悉某項財產(chǎn)之上的物權存續(xù)狀況。只有使登記信息通過制度化的方式為利害關系人所獲取，方能達到“公示”之效果。因此，完善的登記信息公開制度是完成這一目標所不可或缺的。《物權法》第十八條規(guī)定：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供?！?該條是《物權法》上關于登記信息公開的規(guī)定。
4、登記更正制度
第19條第1款規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正?！钡怯浉囊缦拢?BR> （1） 申請人為權利人或利害關系人（與登記信息查詢主體一樣）；
（2） 條件是：A不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正；或者B有證據(jù)證明登記確有錯誤的。
5、臨時登記制度
從登記效力的確定性看登記可以分為終局登記與臨時登記。“終局登記又稱本登記，是指直接使當事人所期待的不動產(chǎn)物權變動發(fā)生效力的登記。在進行終局登記之后，當事人所要設立的物權即刻設立，所要變更、廢止的物權即刻發(fā)生變更、廢止的結果?！?下文要討論的物權登記的范圍與效力均是在終局登記的范圍內(nèi)討論的。臨時登記與終局登記相對應，是指不直接發(fā)生終局效力的、具有保全性質、存在時間較短的登記方式。在我國物權法上，臨時登記制度體現(xiàn)為第十九條規(guī)定的異議登記和第二十條規(guī)定的預告登記。這兩個制度是我國物權法引入外國先進立法的成果，體現(xiàn)了我國登記制度的創(chuàng)新性。
第19條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。” 從中可以看出，我國物權法上異議登記有如下幾個要點：
（1）申請更正登記是其前置程序，只有在不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正時，利害關系人方可提起異議登記。
?。?）申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。
（3）異議登記申請人需要承擔登記不當?shù)馁r償責任。
預告登記又稱預登記?！邦A登記是在當事人所期待的不動產(chǎn)物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，也就是說權利取得人只對未來取得物權享有請求權時，法律為保護這一請求權而為其進行的登記?！?預告登記最主要應用于不動產(chǎn)的遠期買賣當中。達成產(chǎn)權轉讓合意與進行產(chǎn)權變更登記之間如果有較長的期限，出賣人就較有機會一物二賣損害買受人利益。買受人申請預告登記可以形成對新的買受人的對抗效力。預告登記保護了申請人的請求權，使其具有物權的對抗效力，其實質是“將物權法的規(guī)則施加于債權法，給予屬于債權法的請求權以排他的物權效力，故其本質屬于物權法向債法的擴張?！?BR> 《物權法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！笨梢?，我國物權法上預告登記的要點有：
（1）預告登記的效力是“未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力”。
（2）有效期是三個月，超過三個月未申請登記就失去對抗效力，這是避免長時間地妨礙現(xiàn)時登記權利人處分權的需要。
6、登記錯誤賠償制度
因為登記是具有強大公信力的公示方法，行為人有理由信賴其正確性而為交易等行為。若登記發(fā)生錯誤，不但可能損害登記物權的真正權利人的利益，而且也容易造成交易當事人的損失，影響到交易的安全與秩序。因此，有必要建立一種制度，使信賴登記而遭受損失的行為人得到賠償。這就是登記錯誤賠償制度。
《物權法》第21條規(guī)定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”實際上，這里規(guī)定了兩類賠償主體：一是提供虛假資料的登記申請人；二是因進行錯誤登記致人損害的登記機構。另外，可以比較記憶的是第19條規(guī)定的異議登記申請人登記不當也需承擔賠償責任。