第十四章 國外評估準則
考試預測：1-2分，國際評估準則和美國的評估準則為重點
第一節(jié) 資產(chǎn)評估準則概述
二、國際評估界具有較大影響的評估準則
目前在國際評估界具有較大影響的評估準則主要有：
國際評估準則委員會（IVSC）制定的《國際評估準則》（IVS）
美國評估促進會（AF）制定的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）
歐洲評估師聯(lián)合會（TEGOVA）制定的《歐洲評估準則》（EVS）
英國皇家特許測量師學會（RICS）制定的《評估指南》（Red Book）
第二節(jié) 《國際評估準則》
國際評估準則委員會（International Valuation Standards Committee，IVSC），目前在國際評估界發(fā)揮著主導作用，其制定和努力推廣的《國際評估準則》（International Valuation Standards，IVS）是目前影響力的國際性評估專業(yè)準則。
二、《國際評估準則》
（一）《國際評估準則》簡介
1、國際評估準則委員會于1985年制定了《國際評估準則》第一版
2、國際評估準則委員會于2007年發(fā)布了第八版《國際評估準則》
（二）《國際評估準則》結構體系
1.前言。
2.公認的評估原則的基本概念
3.行為守則
4.資產(chǎn)類型
該部分對作為主要評估對象的不動產(chǎn)、動產(chǎn)、企業(yè)價值和金融權益四種資產(chǎn)類型及其區(qū)別進行了說明。
5.國際評估準則
該部分是《國際評估準則》的核心內(nèi)容，包括三個準則：
《國際評估準則1——市場價值基礎評估》；
《國際評估準則2——非市場價值基礎評估》；
《國際評估準則3——評估報告》。
6.國際評估應用指南
本部分包括兩個應用指南，對這兩種重要評估業(yè)務提出要求：
應用指南l——以財務報告為目的的評估
應用指南2——以貸款為目的的評估
7.評估指南。
第七版《國際評估準則》中共有15項評估指南
8.詞匯表
-
（三）《國際評估準則》中的基本概念
3.折舊概念
折舊在評估和會計上最重要的區(qū)別在于，對評估師而言，評估中的“應計折舊”應當與市場有關，反映相關的市場狀況；而會計上的“應計折舊”則與會計原則有關，并不反映市場狀況。
5.使用
用途又稱為用途，指對某項資產(chǎn)而言，實際可能的、經(jīng)合理證明的、法律允許的、財務上可行的并能實現(xiàn)該被評估資產(chǎn)價值的最可能用途。
用途概念是市場價值評估的一個組成部分。雖然用途概念并沒有出現(xiàn)在《國際評估準則》市場價值的定義中，但評估師在進行市場價值評估時，應當結合相關資料分析被評估資產(chǎn)的用途，并在此基礎上評估資產(chǎn)的價值。
6.市場價值與市場價值以外的價值
（2）市場價值以外的價值
市場價值以外的價值分為3類，包括：實體特定價值、資產(chǎn)互換特定價值及有法律和合同特別定義的價值
市場價值以外的價值主要包括公允價值、投資價值、特殊價值、協(xié)同價值等。
公允價值：在公平的市場交易中，資產(chǎn)在理性、自愿的買賣雙方之間進行交易的價值數(shù)額。
投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一主觀概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標、標準的特定投資者或某一類投資者結合起來。
特殊價值是指資產(chǎn)價值量超出和高于其市場價值的部分。特殊價值是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟性組合而產(chǎn)生的，比如相鄰資產(chǎn)。特殊價值是針對特定的資產(chǎn)所有者或使用者、未來特定所有者或使用者的資產(chǎn)價值升值，而不是針對整個市場，即這種價值升值是針對具有特殊興趣的購買者。
協(xié)同價值：有兩種或者兩種以上利益相結合而產(chǎn)生的價值附加值，其中組合利益的價值要大于原有各項利益價值的加和。
第三節(jié) 美國評估準則
一、美國的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）基本框架
2008年版《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》包括定義、引言、職業(yè)道德規(guī)定、勝任能力規(guī)定、工作范圍規(guī)定、允許偏離規(guī)定、司法例外規(guī)定、增補標準規(guī)定、10個準則、10個準則說明（SMT）和29個咨詢意見（AO）
二、《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》關于評估報告的內(nèi)容要求
㈠評估報告的形式、格式與類型
1、美國USPAP規(guī)定不動產(chǎn)評估書面報告的類型必須是完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告這三種類型中的一種，并且必須在評估報告中明確列示所采用的報告類型。
2、報告的實質性內(nèi)容決定了報告采用何種形式、格式或者類型。
3、美國規(guī)定每份書面或口頭不動產(chǎn)評估報告必須：
⑴清晰、準確地反映評估，不得誤導；
⑵包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能夠正確理解評估報告；
⑶清晰、明確地披露任何直接影響評估的特別假設或逆向假設，并指明它們對價值的影響。
㈡評估報告主要內(nèi)容
⒈概述
⑴當預期的使用者是除了客戶以外的其他方時，評估人員必須提供完整型評估報告或者簡明型評估報告。
⑵當預期的使用者不是除了客戶以外的其他方時，評估人員必須提供限制型評估報告。
⑶三種評估意見的根本區(qū)別在于報告所提供信息資料的內(nèi)容和詳細程度。
㈢三種類型評估報告的比較
1、完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告三種評估意見的根本區(qū)別在于所提供信息的詳細程度的不同。
2、完整型評估報告的特點
⑴完整型評估報告應包含所有對解決評估問題具有重要意義的信息。
⑵“描述”是完整型評估報告與其他報告區(qū)別的術語。要求用足夠的信息對進行評估業(yè)務所涉及的工作范疇向客戶和評估的期望使用者加以說明。
⑶完整型評估報告的閱讀者可以期望所有重要數(shù)據(jù)都被詳細報告。
3、簡明型評估報告的特點
⑴簡明型評估報告應該包含對解決評估問題具有重要意義的信息做出概略說明。
⑵“概略說明”是簡明型評估報告區(qū)別于其他評估報告的重要術語。要求用足夠的信息對進行評估業(yè)務所涉及的工作范疇向客戶和評估的期望使用者加以概略說明。
⑶簡明型評估報告的閱讀者可以期望在表格或簡單敘述中發(fā)現(xiàn)所有重要數(shù)據(jù)。
4、限制型評估報告的特點
⑴限制型評估報告是僅僅為客戶使用的。
⑵限制型評估報告應該包含對解決評估問題具有重要意義的信息的簡短陳述。
⑶“陳述”是限制型評估報告區(qū)別于其他評估報告的重要術語。要求對數(shù)據(jù)的收集、核實和報告過程的范圍予以簡單說明或者摘引保存在評估人員工作底稿中描述所進行的評估工作范疇的評估協(xié)議內(nèi)容。
⑷限制型評估報告的閱讀者不應期望所有的重要數(shù)據(jù)都被報告。
⑸報告必須注明存有支持評估人員的觀點和結論的專門資料檔案，而且該檔案的內(nèi)容應當足以使評估人員編制一個簡明型評估報告。該工作文檔應該可供客戶（或客戶的代理人，比如客戶聘請進行評估復核工作的評估人員）查閱，也可供國家有關部門以及通過法律程序授權的第三方和經(jīng)過適當授權的專業(yè)審查委員會審查。
考試預測：1-2分，國際評估準則和美國的評估準則為重點
第一節(jié) 資產(chǎn)評估準則概述
二、國際評估界具有較大影響的評估準則
目前在國際評估界具有較大影響的評估準則主要有：
國際評估準則委員會（IVSC）制定的《國際評估準則》（IVS）
美國評估促進會（AF）制定的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）
歐洲評估師聯(lián)合會（TEGOVA）制定的《歐洲評估準則》（EVS）
英國皇家特許測量師學會（RICS）制定的《評估指南》（Red Book）
第二節(jié) 《國際評估準則》
國際評估準則委員會（International Valuation Standards Committee，IVSC），目前在國際評估界發(fā)揮著主導作用，其制定和努力推廣的《國際評估準則》（International Valuation Standards，IVS）是目前影響力的國際性評估專業(yè)準則。
二、《國際評估準則》
（一）《國際評估準則》簡介
1、國際評估準則委員會于1985年制定了《國際評估準則》第一版
2、國際評估準則委員會于2007年發(fā)布了第八版《國際評估準則》
（二）《國際評估準則》結構體系
1.前言。
2.公認的評估原則的基本概念
3.行為守則
4.資產(chǎn)類型
該部分對作為主要評估對象的不動產(chǎn)、動產(chǎn)、企業(yè)價值和金融權益四種資產(chǎn)類型及其區(qū)別進行了說明。
5.國際評估準則
該部分是《國際評估準則》的核心內(nèi)容，包括三個準則：
《國際評估準則1——市場價值基礎評估》；
《國際評估準則2——非市場價值基礎評估》；
《國際評估準則3——評估報告》。
6.國際評估應用指南
本部分包括兩個應用指南，對這兩種重要評估業(yè)務提出要求：
應用指南l——以財務報告為目的的評估
應用指南2——以貸款為目的的評估
7.評估指南。
第七版《國際評估準則》中共有15項評估指南
8.詞匯表
-
（三）《國際評估準則》中的基本概念
3.折舊概念
折舊在評估和會計上最重要的區(qū)別在于，對評估師而言，評估中的“應計折舊”應當與市場有關，反映相關的市場狀況；而會計上的“應計折舊”則與會計原則有關，并不反映市場狀況。
5.使用
用途又稱為用途，指對某項資產(chǎn)而言，實際可能的、經(jīng)合理證明的、法律允許的、財務上可行的并能實現(xiàn)該被評估資產(chǎn)價值的最可能用途。
用途概念是市場價值評估的一個組成部分。雖然用途概念并沒有出現(xiàn)在《國際評估準則》市場價值的定義中，但評估師在進行市場價值評估時，應當結合相關資料分析被評估資產(chǎn)的用途，并在此基礎上評估資產(chǎn)的價值。
6.市場價值與市場價值以外的價值
（2）市場價值以外的價值
市場價值以外的價值分為3類，包括：實體特定價值、資產(chǎn)互換特定價值及有法律和合同特別定義的價值
市場價值以外的價值主要包括公允價值、投資價值、特殊價值、協(xié)同價值等。
公允價值：在公平的市場交易中，資產(chǎn)在理性、自愿的買賣雙方之間進行交易的價值數(shù)額。
投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一主觀概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標、標準的特定投資者或某一類投資者結合起來。
特殊價值是指資產(chǎn)價值量超出和高于其市場價值的部分。特殊價值是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟性組合而產(chǎn)生的，比如相鄰資產(chǎn)。特殊價值是針對特定的資產(chǎn)所有者或使用者、未來特定所有者或使用者的資產(chǎn)價值升值，而不是針對整個市場，即這種價值升值是針對具有特殊興趣的購買者。
協(xié)同價值：有兩種或者兩種以上利益相結合而產(chǎn)生的價值附加值，其中組合利益的價值要大于原有各項利益價值的加和。
第三節(jié) 美國評估準則
一、美國的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）基本框架
2008年版《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》包括定義、引言、職業(yè)道德規(guī)定、勝任能力規(guī)定、工作范圍規(guī)定、允許偏離規(guī)定、司法例外規(guī)定、增補標準規(guī)定、10個準則、10個準則說明（SMT）和29個咨詢意見（AO）
二、《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》關于評估報告的內(nèi)容要求
㈠評估報告的形式、格式與類型
1、美國USPAP規(guī)定不動產(chǎn)評估書面報告的類型必須是完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告這三種類型中的一種，并且必須在評估報告中明確列示所采用的報告類型。
2、報告的實質性內(nèi)容決定了報告采用何種形式、格式或者類型。
3、美國規(guī)定每份書面或口頭不動產(chǎn)評估報告必須：
⑴清晰、準確地反映評估，不得誤導；
⑵包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能夠正確理解評估報告；
⑶清晰、明確地披露任何直接影響評估的特別假設或逆向假設，并指明它們對價值的影響。
㈡評估報告主要內(nèi)容
⒈概述
⑴當預期的使用者是除了客戶以外的其他方時，評估人員必須提供完整型評估報告或者簡明型評估報告。
⑵當預期的使用者不是除了客戶以外的其他方時，評估人員必須提供限制型評估報告。
⑶三種評估意見的根本區(qū)別在于報告所提供信息資料的內(nèi)容和詳細程度。
㈢三種類型評估報告的比較
1、完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告三種評估意見的根本區(qū)別在于所提供信息的詳細程度的不同。
2、完整型評估報告的特點
⑴完整型評估報告應包含所有對解決評估問題具有重要意義的信息。
⑵“描述”是完整型評估報告與其他報告區(qū)別的術語。要求用足夠的信息對進行評估業(yè)務所涉及的工作范疇向客戶和評估的期望使用者加以說明。
⑶完整型評估報告的閱讀者可以期望所有重要數(shù)據(jù)都被詳細報告。
3、簡明型評估報告的特點
⑴簡明型評估報告應該包含對解決評估問題具有重要意義的信息做出概略說明。
⑵“概略說明”是簡明型評估報告區(qū)別于其他評估報告的重要術語。要求用足夠的信息對進行評估業(yè)務所涉及的工作范疇向客戶和評估的期望使用者加以概略說明。
⑶簡明型評估報告的閱讀者可以期望在表格或簡單敘述中發(fā)現(xiàn)所有重要數(shù)據(jù)。
4、限制型評估報告的特點
⑴限制型評估報告是僅僅為客戶使用的。
⑵限制型評估報告應該包含對解決評估問題具有重要意義的信息的簡短陳述。
⑶“陳述”是限制型評估報告區(qū)別于其他評估報告的重要術語。要求對數(shù)據(jù)的收集、核實和報告過程的范圍予以簡單說明或者摘引保存在評估人員工作底稿中描述所進行的評估工作范疇的評估協(xié)議內(nèi)容。
⑷限制型評估報告的閱讀者不應期望所有的重要數(shù)據(jù)都被報告。
⑸報告必須注明存有支持評估人員的觀點和結論的專門資料檔案，而且該檔案的內(nèi)容應當足以使評估人員編制一個簡明型評估報告。該工作文檔應該可供客戶（或客戶的代理人，比如客戶聘請進行評估復核工作的評估人員）查閱，也可供國家有關部門以及通過法律程序授權的第三方和經(jīng)過適當授權的專業(yè)審查委員會審查。