第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
提示：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，本質(zhì)上是市場(chǎng)法，只是參照物價(jià)格采用的是基準(zhǔn)地價(jià)
一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義
1、標(biāo)定地價(jià)（宗地地價(jià)）
市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。
三、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用
（一）基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)
1.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性?xún)r(jià)格
這個(gè)區(qū)域可以是級(jí)別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價(jià)和路段價(jià)，或兩者結(jié)合起來(lái)共同反映某種用途的土地使用權(quán)價(jià)格。
2.基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)的；
3.基準(zhǔn)地價(jià)必定是平均價(jià)格
4.基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格；
5.基準(zhǔn)地價(jià)是具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格。
6.基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)；
（二）基準(zhǔn)地價(jià)的作用
1.政府公告作用
2.宏觀(guān)調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)
3.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)
4.政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)
5.進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)
6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置。
五、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍
1.適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)
2.可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估
3.一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。
第九節(jié) 在建工程評(píng)估
三、在建工程評(píng)估的主要方法
（一）形象進(jìn)度法（掌握）
1、思路
選擇足夠的可比銷(xiāo)售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。
2、計(jì)算公式：
在建工程價(jià)值
＝建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)×工程形象進(jìn)度百分比×（1 —折扣率）（5-31）
其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，一般可采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估。
工程形象進(jìn)度百分比
＝（實(shí)際完成建筑工程量＋實(shí)際完成安裝工程量）/總工程量× 100%
（二）成本法
1、思路
按在建工程客觀(guān)投入的成本評(píng)估，即以開(kāi)發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估在建工程的價(jià)值的方法。
2、公式：
在建工程價(jià)值
＝土地取得費(fèi)用 ＋ 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 ＋ 建造建筑物費(fèi)用 ＋ 正常利稅（5-32）
（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法
1、思路
房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法也就叫假設(shè)開(kāi)發(fā)法道理是相同的，就是房地產(chǎn)建成之后，如果賣(mài)了，就有售樓價(jià)，售樓價(jià)把后面的都減去，剩下的就是地價(jià)。
2、公式：
在建工程價(jià)值
＝房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)-（后續(xù)工程成本＋后續(xù)工程費(fèi)用＋正常利稅） （5-33）
四、在建工程評(píng)估方法的選擇
1.整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程
—————可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估
2.對(duì)于實(shí)際完成工作量較少的在建工程
—————采用成本法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。
3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷(xiāo)及工程技術(shù)等原因而停建的
————要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整
提示：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，本質(zhì)上是市場(chǎng)法，只是參照物價(jià)格采用的是基準(zhǔn)地價(jià)
一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義
1、標(biāo)定地價(jià)（宗地地價(jià)）
市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。
三、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用
（一）基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)
1.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性?xún)r(jià)格
這個(gè)區(qū)域可以是級(jí)別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價(jià)和路段價(jià)，或兩者結(jié)合起來(lái)共同反映某種用途的土地使用權(quán)價(jià)格。
2.基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)的；
3.基準(zhǔn)地價(jià)必定是平均價(jià)格
4.基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格；
5.基準(zhǔn)地價(jià)是具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格。
6.基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)；
（二）基準(zhǔn)地價(jià)的作用
1.政府公告作用
2.宏觀(guān)調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)
3.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)
4.政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)
5.進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)
6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置。
五、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍
1.適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)
2.可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估
3.一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。
第九節(jié) 在建工程評(píng)估
三、在建工程評(píng)估的主要方法
（一）形象進(jìn)度法（掌握）
1、思路
選擇足夠的可比銷(xiāo)售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。
2、計(jì)算公式：
在建工程價(jià)值
＝建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)×工程形象進(jìn)度百分比×（1 —折扣率）（5-31）
其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，一般可采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估。
工程形象進(jìn)度百分比
＝（實(shí)際完成建筑工程量＋實(shí)際完成安裝工程量）/總工程量× 100%
（二）成本法
1、思路
按在建工程客觀(guān)投入的成本評(píng)估，即以開(kāi)發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估在建工程的價(jià)值的方法。
2、公式：
在建工程價(jià)值
＝土地取得費(fèi)用 ＋ 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 ＋ 建造建筑物費(fèi)用 ＋ 正常利稅（5-32）
（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法
1、思路
房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法也就叫假設(shè)開(kāi)發(fā)法道理是相同的，就是房地產(chǎn)建成之后，如果賣(mài)了，就有售樓價(jià)，售樓價(jià)把后面的都減去，剩下的就是地價(jià)。
2、公式：
在建工程價(jià)值
＝房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)-（后續(xù)工程成本＋后續(xù)工程費(fèi)用＋正常利稅） （5-33）
四、在建工程評(píng)估方法的選擇
1.整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程
—————可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估
2.對(duì)于實(shí)際完成工作量較少的在建工程
—————采用成本法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。
3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷(xiāo)及工程技術(shù)等原因而停建的
————要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整