第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素
一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)
（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格
（二）價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格
（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格
（四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等 （無(wú)論是否考試，都必須掌握）
樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。
樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格/建筑總面積
容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率
容積率＝建筑總面積/土地總面積
樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率
二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素
第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
一、基本思路
注意：房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法與土地價(jià)值評(píng)估的成本法計(jì)算公式不同
二、適用范圍（掌握）
1、一般適用于
無(wú)收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多（不能使用市場(chǎng)法），無(wú)法利用收益法、市場(chǎng)法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況
2、成本法在土地評(píng)估中應(yīng)用范圍受到一定限制：
由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說(shuō)，由于土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值。
3、房地產(chǎn)評(píng)估使用成本法主要對(duì)象
政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園、新開(kāi)發(fā)土地等沒(méi)有收益，也很難進(jìn)入市場(chǎng)交易，則可選擇成本法。
（六）應(yīng)用舉例
[例5—9]某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15 000m 2 ，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的35%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)值。
該土地的各項(xiàng)投入成本均己知，可用成本法評(píng)估。
（1）計(jì)算土地取得費(fèi)。
土地取得費(fèi) ＝10萬(wàn)元/畝＝150元/平方米
提示：1畝＝667平方米
（2）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。
土地開(kāi)發(fā)費(fèi) ＝2億元/平方公里＝200元/平方米
提示：1平方公里＝106平方米
（3）計(jì)算投資利息
土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則，
土地取得費(fèi)利息 ＝150×[（1＋6%）2－1]
＝18.54（元/平方米）
土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息 ＝200×35%×[（1＋6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1＋6%）0.5－1]
＝6.39＋3.84
＝10.23（元/平方米）
（4）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ＝[（1）＋（2）]×10%＝35（元/平方米）
（5）計(jì)算土地價(jià)值。
土地單價(jià) ＝[（1）＋（2）＋（3）＋（4）]×（1＋15%）
＝（150＋200＋18.54＋10.23＋35）×（1＋15%）
＝475.84（元/平方米）
土地總價(jià)＝475.84×15 000＝7 137 600（元）
該宗地單價(jià)為 475.84元/平方米，總價(jià)為7 137 600
四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟
新建房地產(chǎn)價(jià)值
＝土地取得費(fèi)用＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋正常利潤(rùn)（5-20）
五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟
建筑物價(jià)值＝重置成本－年貶值額×已使用年限 （5-21）
1、重置成本
應(yīng)該是更新重置成本，應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)
2、貶值額
貶值額的計(jì)算方法
計(jì)算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法
提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實(shí)體性貶值的計(jì)算方法原理基本一樣，不再重述?；蛘邊⒄?75頁(yè)最下面的公式。
一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)
（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格
（二）價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格
（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格
（四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等 （無(wú)論是否考試，都必須掌握）
樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。
樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格/建筑總面積
容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率
容積率＝建筑總面積/土地總面積
樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率
二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素
第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
一、基本思路
注意：房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法與土地價(jià)值評(píng)估的成本法計(jì)算公式不同
二、適用范圍（掌握）
1、一般適用于
無(wú)收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多（不能使用市場(chǎng)法），無(wú)法利用收益法、市場(chǎng)法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況
2、成本法在土地評(píng)估中應(yīng)用范圍受到一定限制：
由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說(shuō)，由于土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值。
3、房地產(chǎn)評(píng)估使用成本法主要對(duì)象
政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園、新開(kāi)發(fā)土地等沒(méi)有收益，也很難進(jìn)入市場(chǎng)交易，則可選擇成本法。
（六）應(yīng)用舉例
[例5—9]某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15 000m 2 ，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的35%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)值。
該土地的各項(xiàng)投入成本均己知，可用成本法評(píng)估。
（1）計(jì)算土地取得費(fèi)。
土地取得費(fèi) ＝10萬(wàn)元/畝＝150元/平方米
提示：1畝＝667平方米
（2）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。
土地開(kāi)發(fā)費(fèi) ＝2億元/平方公里＝200元/平方米
提示：1平方公里＝106平方米
（3）計(jì)算投資利息
土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則，
土地取得費(fèi)利息 ＝150×[（1＋6%）2－1]
＝18.54（元/平方米）
土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息 ＝200×35%×[（1＋6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1＋6%）0.5－1]
＝6.39＋3.84
＝10.23（元/平方米）
（4）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ＝[（1）＋（2）]×10%＝35（元/平方米）
（5）計(jì)算土地價(jià)值。
土地單價(jià) ＝[（1）＋（2）＋（3）＋（4）]×（1＋15%）
＝（150＋200＋18.54＋10.23＋35）×（1＋15%）
＝475.84（元/平方米）
土地總價(jià)＝475.84×15 000＝7 137 600（元）
該宗地單價(jià)為 475.84元/平方米，總價(jià)為7 137 600
四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟
新建房地產(chǎn)價(jià)值
＝土地取得費(fèi)用＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋正常利潤(rùn)（5-20）
五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟
建筑物價(jià)值＝重置成本－年貶值額×已使用年限 （5-21）
1、重置成本
應(yīng)該是更新重置成本，應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)
2、貶值額
貶值額的計(jì)算方法
計(jì)算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法
提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實(shí)體性貶值的計(jì)算方法原理基本一樣，不再重述?；蛘邊⒄?75頁(yè)最下面的公式。