2010年資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》各章客觀題考點(diǎn)分析(9)

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第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素
    一、房地產(chǎn)價格的種類
    (一)根據(jù)權(quán)益的不同,可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格
    (二)價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格
    (三)按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格
    (四)按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等 (無論是否考試,都必須掌握)
    樓面地價,又稱單位建筑面積地價,是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。
    樓面地價=土地總價格/建筑總面積
    容積率:指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率
    容積率=建筑總面積/土地總面積
    樓面地價=土地單價/容積率
    二、房地產(chǎn)價格的影響因素
    第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
    一、基本思路
    注意:房產(chǎn)價值評估的成本法與土地價值評估的成本法計(jì)算公式不同
    二、適用范圍(掌握)
    1、一般適用于
    無收益(不能使用收益法),房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟,成交實(shí)例不多(不能使用市場法),無法利用收益法、市場法等方法進(jìn)行評估的情況
    2、成本法在土地評估中應(yīng)用范圍受到一定限制:
    由于土地的價格大部分取決于它的效用,并非僅僅是它所花費(fèi)的成本,也就是說,由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。
    3、房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象
    政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益,也很難進(jìn)入市場交易,則可選擇成本法。
    (六)應(yīng)用舉例
    [例5—9]某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15 000m 2 ,該地塊的土地征地費(fèi)用(含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅)為每畝10萬元,土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元,土地開發(fā)周期為兩年,第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%,開發(fā)商要求的投資回報率為10%,當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%,銀行貸款年利率為6%,試評估該土地的價值。
    該土地的各項(xiàng)投入成本均己知,可用成本法評估。
    (1)計(jì)算土地取得費(fèi)。
    土地取得費(fèi) =10萬元/畝=150元/平方米
    提示:1畝=667平方米
    (2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)。
    土地開發(fā)費(fèi) =2億元/平方公里=200元/平方米
    提示:1平方公里=106平方米
    (3)計(jì)算投資利息
    土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年,土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入,則,
    土地取得費(fèi)利息 =150×[(1+6%)2-1]
    =18.54(元/平方米)
    土地開發(fā)費(fèi)利息 =200×35%×[(1+6%)1 .5-1]+200×65%×[(1+6%)0.5-1]
    =6.39+3.84
    =10.23(元/平方米)
    (4)計(jì)算開發(fā)利潤。
    開發(fā)利潤 =[(1)+(2)]×10%=35(元/平方米)
    (5)計(jì)算土地價值。
    土地單價 =[(1)+(2)+(3)+(4)]×(1+15%)
    =(150+200+18.54+10.23+35)×(1+15%)
    =475.84(元/平方米)
    土地總價=475.84×15 000=7 137 600(元)
    該宗地單價為 475.84元/平方米,總價為7 137 600  
    四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟
    新建房地產(chǎn)價值
    =土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(5-20)
    五、舊建筑物評估的成本法操作步驟
    建筑物價值=重置成本-年貶值額×已使用年限 (5-21)
    1、重置成本
    應(yīng)該是更新重置成本,應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤和稅費(fèi)
    2、貶值額
    貶值額的計(jì)算方法
    計(jì)算貶值額的方法有很多種,如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法
    提示:這些方法的原理和第二章成本法中的實(shí)體性貶值的計(jì)算方法原理基本一樣,不再重述?;蛘邊⒄?75頁最下面的公式。