評估方法等綜合計算題講解（70分以上考點）
把以下內(nèi)容搞懂，再做模擬題目，掌握今年出題的方向和思路。
一、成本法
㈠成本法應(yīng)用的前提條件
1.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。
2.被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價值。
【特別說明】
成本法運用中要注意“形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的”，這個內(nèi)容今年教材沒有明確給出這個內(nèi)容，但是這個在多處的計算中有體現(xiàn)。
也就是說，按照社會或行業(yè)平均水平來確定有效耗費和無效耗費，評估時，應(yīng)該去掉無效耗費。
㈡成本法運用的思路
被評估資產(chǎn)的價值＝重置成本－實體性貶值－功能型貶值－經(jīng)濟性貶值
該公式包含兩種情形：
1.被評估資產(chǎn)的價值＝復(fù)原重置成本－實體性貶值
－包含差額投資成本的功能型貶值－經(jīng)濟性貶值
2.被評估資產(chǎn)的價值＝更新重置成本－實體性貶值
－不含差額投資成本的功能型貶值－經(jīng)濟性貶值
㈢各項指標的估算
1.重置成本及其估算
⑴ 重置成本的定義
重置成本分為復(fù)原重置成本和更新重置成本
復(fù)原重置成本：用被評估資產(chǎn)原來相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，復(fù)原購建與被評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。
自然在功能上也和舊的一樣，只是使用現(xiàn)在的價格。
更新重置成本：只是強調(diào)和原來舊的資產(chǎn)功能一樣，可以使用現(xiàn)在的技術(shù)、材料和工藝，價格當然是現(xiàn)在的價格。
二者的關(guān)系：采用的價格都是現(xiàn)在的價格，功能都和被評估資產(chǎn)一樣。
注意：
評估時盡可能使用更新重置成本。
一般而言，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。
如果選用了復(fù)原重置成本，則復(fù)原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分（一次性功能性貶值或者叫超額投資成本）。
⑵重置成本的計算方法
①重置核算法
特點：
按照資產(chǎn)的成本構(gòu)成，按照現(xiàn)行市場價格和合理消耗量計算該資產(chǎn)的全部成本的方法。
計算公式：
重置成本＝直接成本＋間接成本
＝直接成本（1＋間接成本分配率）
說明：
成本的構(gòu)成如果按照資產(chǎn)原來的結(jié)構(gòu)和工藝，則計算出來的是復(fù)原重置成本，成本的構(gòu)成如果不是按照資產(chǎn)原來的結(jié)構(gòu)和工藝，而是按照現(xiàn)在的新工藝和技術(shù)構(gòu)建的，則計算出來的是更新重置成本。
使用本辦法時，尤其是計算出復(fù)原重置成本時，對原來發(fā)生的不合理的支出，應(yīng)該予以扣除。
本方法的其他運用：
●綜合估價法（多次考試，08年度這個公式才修改正確，而09年度由于再一次按照新稅法修改，設(shè)備成本中不再含有增值稅等稅金。今年十分重要）。
地方：在機器設(shè)備評估中，教材的104頁中提到了綜合估算法
●進口設(shè)備的重置成本計算
地方：教材的119－121頁
計算步驟：
A.明確幾個概念：
FOB（離岸價）－－外幣標價、CIF（到岸價）－－人民幣標價
CIF＝FOB×（1＋海運費率）【1＋保險費率】
B.計算公式
進口設(shè)備附屬8項費用外加設(shè)備的離岸價（FOB）之和計算步驟
⑴計算到岸價（離岸價加上國外運費和運輸保險費）
CIF＝ FOB×（1＋海運費率）【1＋保險費率】
⑵到岸價、關(guān)稅、消費稅、增值稅、車輛購置費之和
＝【CIF（1＋關(guān)稅稅率）】×【1＋（消費稅稅率＋增值稅稅率＋車輛購置費率）÷（1－消費稅稅率）】
⑶銀行財務(wù)費＝ FOB×銀行財務(wù)費費率
⑷外貿(mào)手續(xù)費＝ CIF×外貿(mào)手續(xù)費率
注意：
FOB價以外幣表示，CIF價以人民幣表示，按照我以上的計算，一直沒將CIF價折算為人民幣，所以各個步驟得到的最后答案是外幣計價。
將以上的⑵＋⑶＋⑷，就得到類似于國內(nèi)設(shè)備的“設(shè)備本體重置成本”，接著需要考慮的是國內(nèi)運雜費、安裝費和基礎(chǔ)費，對于進口設(shè)備，這三項費用都是按照CIF價為基礎(chǔ)計算的。
通過以上的計算得到了設(shè)備的必要的、合理的直接成本費用，還需要根據(jù)題目的已知條件得到設(shè)備的間接成本和資金成本，全部合計才能夠得到設(shè)備的重置成本。
大家看教材的121頁例題4-6，通過這個例題要掌握機器設(shè)備資金成本的計算方法，本方法是在假設(shè)資金在投入當年平均投入的前提下，當年的利息按照半年計算，投入當年以后的年限，利息按照全年計算。同時這里使用的是單利計息，而不是復(fù)利。這里的利息計算方法和房地產(chǎn)中不一樣，要記住兩種利息的計算方法分別適用于不同的章和評估對象。
把以下內(nèi)容搞懂，再做模擬題目，掌握今年出題的方向和思路。
一、成本法
㈠成本法應(yīng)用的前提條件
1.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。
2.被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價值。
【特別說明】
成本法運用中要注意“形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的”，這個內(nèi)容今年教材沒有明確給出這個內(nèi)容，但是這個在多處的計算中有體現(xiàn)。
也就是說，按照社會或行業(yè)平均水平來確定有效耗費和無效耗費，評估時，應(yīng)該去掉無效耗費。
㈡成本法運用的思路
被評估資產(chǎn)的價值＝重置成本－實體性貶值－功能型貶值－經(jīng)濟性貶值
該公式包含兩種情形：
1.被評估資產(chǎn)的價值＝復(fù)原重置成本－實體性貶值
－包含差額投資成本的功能型貶值－經(jīng)濟性貶值
2.被評估資產(chǎn)的價值＝更新重置成本－實體性貶值
－不含差額投資成本的功能型貶值－經(jīng)濟性貶值
㈢各項指標的估算
1.重置成本及其估算
⑴ 重置成本的定義
重置成本分為復(fù)原重置成本和更新重置成本
復(fù)原重置成本：用被評估資產(chǎn)原來相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，復(fù)原購建與被評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。
自然在功能上也和舊的一樣，只是使用現(xiàn)在的價格。
更新重置成本：只是強調(diào)和原來舊的資產(chǎn)功能一樣，可以使用現(xiàn)在的技術(shù)、材料和工藝，價格當然是現(xiàn)在的價格。
二者的關(guān)系：采用的價格都是現(xiàn)在的價格，功能都和被評估資產(chǎn)一樣。
注意：
評估時盡可能使用更新重置成本。
一般而言，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。
如果選用了復(fù)原重置成本，則復(fù)原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分（一次性功能性貶值或者叫超額投資成本）。
⑵重置成本的計算方法
①重置核算法
特點：
按照資產(chǎn)的成本構(gòu)成，按照現(xiàn)行市場價格和合理消耗量計算該資產(chǎn)的全部成本的方法。
計算公式：
重置成本＝直接成本＋間接成本
＝直接成本（1＋間接成本分配率）
說明：
成本的構(gòu)成如果按照資產(chǎn)原來的結(jié)構(gòu)和工藝，則計算出來的是復(fù)原重置成本，成本的構(gòu)成如果不是按照資產(chǎn)原來的結(jié)構(gòu)和工藝，而是按照現(xiàn)在的新工藝和技術(shù)構(gòu)建的，則計算出來的是更新重置成本。
使用本辦法時，尤其是計算出復(fù)原重置成本時，對原來發(fā)生的不合理的支出，應(yīng)該予以扣除。
本方法的其他運用：
●綜合估價法（多次考試，08年度這個公式才修改正確，而09年度由于再一次按照新稅法修改，設(shè)備成本中不再含有增值稅等稅金。今年十分重要）。
地方：在機器設(shè)備評估中，教材的104頁中提到了綜合估算法
●進口設(shè)備的重置成本計算
地方：教材的119－121頁
計算步驟：
A.明確幾個概念：
FOB（離岸價）－－外幣標價、CIF（到岸價）－－人民幣標價
CIF＝FOB×（1＋海運費率）【1＋保險費率】
B.計算公式
進口設(shè)備附屬8項費用外加設(shè)備的離岸價（FOB）之和計算步驟
⑴計算到岸價（離岸價加上國外運費和運輸保險費）
CIF＝ FOB×（1＋海運費率）【1＋保險費率】
⑵到岸價、關(guān)稅、消費稅、增值稅、車輛購置費之和
＝【CIF（1＋關(guān)稅稅率）】×【1＋（消費稅稅率＋增值稅稅率＋車輛購置費率）÷（1－消費稅稅率）】
⑶銀行財務(wù)費＝ FOB×銀行財務(wù)費費率
⑷外貿(mào)手續(xù)費＝ CIF×外貿(mào)手續(xù)費率
注意：
FOB價以外幣表示，CIF價以人民幣表示，按照我以上的計算，一直沒將CIF價折算為人民幣，所以各個步驟得到的最后答案是外幣計價。
將以上的⑵＋⑶＋⑷，就得到類似于國內(nèi)設(shè)備的“設(shè)備本體重置成本”，接著需要考慮的是國內(nèi)運雜費、安裝費和基礎(chǔ)費，對于進口設(shè)備，這三項費用都是按照CIF價為基礎(chǔ)計算的。
通過以上的計算得到了設(shè)備的必要的、合理的直接成本費用，還需要根據(jù)題目的已知條件得到設(shè)備的間接成本和資金成本，全部合計才能夠得到設(shè)備的重置成本。
大家看教材的121頁例題4-6，通過這個例題要掌握機器設(shè)備資金成本的計算方法，本方法是在假設(shè)資金在投入當年平均投入的前提下，當年的利息按照半年計算，投入當年以后的年限，利息按照全年計算。同時這里使用的是單利計息，而不是復(fù)利。這里的利息計算方法和房地產(chǎn)中不一樣，要記住兩種利息的計算方法分別適用于不同的章和評估對象。